Wo Wohneigentum wieder erschwinglich ist

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland gaben im vergangenen Jahr leicht nach, während die Mieten anzogen. So kostete eine Eigentumswohnung im Bestand im Durchschnitt über die 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte 0,7 Prozent weniger als noch 2023, während gleichzeitig die Nettokaltmieten um 5,1 Prozent gestiegen sind. Das zeigen aktuelle Daten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2025.

Käufer von Eigentumswohnungen mussten 2024 für eine 70-Quadratmeter-Bestandswohnung 18,3 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufwenden, heißt es in der Studie – vor einem Jahr waren es noch 19,2 Prozent. Mieter zahlten im bundesweiten Schnitt 14,1 Prozent des Einkommens für die Nettokaltmiete (Vorjahr: 13,9 Prozent).

Wohnungskauf für ein Viertel der Haushalte sehr günstig

Derzeit leben laut Postbank Wohnatlas 23 Prozent der deutschen Haushalte in einer sehr günstigen Kaufregion. In 130 der 400 Landkreise und kreisfreien Städte reichen weniger als 15 Prozent des regional verfügbaren Einkommens aus, um laufende Kreditzahlungen für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand zu bedienen.

Diese Rechnung gilt für ein Annuitätendarlehen in Höhe von 80 Prozent des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und zwei Prozent Notargebühren mit anfänglichem Tilgungssatz von 2,5 Prozent und einem Kreditzins von 3,5 Prozent pro Jahr.

25 Prozent der deutschen Haushalte leben dagegen in einer von 56 Regionen mit im Vergleich sehr hohen Kaufpreisen. Dort müssen mindestens ein Viertel des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung eingesetzt werden. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Lage jedoch leicht entschärft: 2023 waren es noch 27 Prozent der Haushalte in 69 Regionen.

Wo die Mieten das Einkommen stark belasten

In den Urlaubsregionen und den sieben größten deutschen Städten brauchen Käufer einer 70-Quadratmeter-Wohnung einen besonders hohen Anteil des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung.

Bundesweit am höchsten ist der Anteil mit 53,4 Prozent laut HWWI-Analyse im Landkreis Nordfriesland mit den Inseln Föhr, Amrum und Sylt. Unter den "Top 10" befinden sich auch Ferienregionen in den Landkreisen Aurich (44,4 Prozent), Miesbach (39,6 Prozent), Garmisch-Partenkirchen (38,3 Prozent) und Vorpommern-Rügen (38,1 Prozent). Dazu kommen die Metropolen München (43,6 Prozent), Berlin (43,3 Prozent), Hamburg (39,8 Prozent) und Frankfurt am Main (38,3 Prozent).

Wenn es um die Einkommensbelastung durch die Miete geht, lebt knapp ein Drittel (31 Prozent) der Haushalte in einer von 165 günstigen Regionen: Hier werden weniger als 13 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete benötigt. Demgegenüber wohnt knapp ein Viertel (22 Prozent) der Mieterhaushalte in einer der 43 hochpreisigen Regionen, in denen im Schnitt 17,5 Prozent oder mehr Einkommens zum Wohnen aufgewendet werden müssen.

Angeführt wird die Rangliste bei der Mietbelastung von Berlin (im Schnitt 27,1 Prozent). München folgt mit 25,5 Prozent. Alle anderen Landkreise und kreisfreien Städte liegen unter der 25-Prozent-Marke. In Freiburg im Breisgau ist das mit 24,8 Prozent aber nur knapp der Fall. Der Kauf einer Eigentumswohnung belastet das Haushaltseinkommen in den Großstädten noch deutlich mehr als die Miete: Besonders groß fiel der Unterschied 2024 mit 18,4 Prozentpunkten in Hamburg aus. In München betrug die Differenz 18,1 Prozentpunkte, in Berlin 16,1 und in Frankfurt am Main 15,0. Große Unterschiede gibt es auch in Potsdam (13,9), Rostock (13,1) und Regensburg (12,6).

In diesen Regionen ist Kaufen günstiger als Mieten

Knapp die Hälfte der deutschen Haushalte lebt in einer von 226 Regionen, in der die Einkommensbelastung von Käufern maximal vier Prozentpunkte über der von Mietern liegt. In 106 Regionen beträgt die zusätzliche Belastung höchstens zwei Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens. In 48 Regionen wird für die Finanzierung ein geringerer Anteil des Einkommens benötigt als für die Nettokaltmiete.

Den größten Vorteil haben Käufer im Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt): Hier zahlen sie 7,8 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung, 3,1 Prozentpunkte weniger als bei einer vergleichbaren Mietwohnung. Im Vogtlandkreis (Sachsen), dem Landkreis Greiz (Thüringen), dem Saale-Orla-Kreis (Thüringen), dem Unstrut-Hainich-Kreis (Thüringen), dem Burgenlandkreis (Sachsen-Anhalt) und dem Erzgebirgskreis (Sachsen) sparen Käufer mindestens 2,5 Prozent des Haushaltseinkommens.

Gute Bedingungen beim Kauf gegenüber der Miete bieten nicht nur ländliche Regionen – auch Großstädte sind dabei: Einen Aufschlag von weniger als einem Prozentpunkt des Einkommens auf die Mietbelastung zahlen Käufer in Herne (0,1 Prozentpunkte), Kaiserslautern, Chemnitz (beide 0,4 Prozentpunkte), Mönchengladbach (0,5 Prozentpunkte) und Hagen (0,9 Prozentpunkte). In Gelsenkirchen halten sich Kauf- und Mietbelastung die Waage und in Bremerhaven (minus 0,1 Prozentpunkte) und Salzgitter (minus 0,6) gibt es leichte Vorteile für Käufer.

Postbank Wohnatlas 2025: Hintergrund und Methodik

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für diese Analyse, den dritten Studienteil des Wohnatlas 2024, wurde unter der Leitung von Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Preisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

Grund­la­ge der Be­rech­nung sind die re­gio­na­len Miet- und Kauf­prei­se für ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung im Be­stand so­wie das durch­schnitt­li­che re­gio­nal ver­füg­ba­re Haus­halts­net­to­ein­kom­men. Für den Im­mo­bi­li­enkauf hat das HW­WI ein Dar­le­hen in Hö­he von 80 Pro­zent des Kauf­prei­ses in­klu­si­ve Grund­er­werb­steu­er und zwei Pro­zent No­tar­ge­büh­ren zu ei­nem Zins­satz von 3,5 Pro­zent und ei­ner an­fäng­li­chen Til­gung von 2,5 Pro­zent an­ge­nom­men. Ne­ben­kos­ten für Mak­ler oder Sa­nie­rung sind nicht be­rück­sich­tigt.

Das könnte Sie auch interessieren:

Bestandswohnungen: Hier gibt es Investitionschancen

Baukindergeld 2024: KfW verdoppelt Zinsbindung auf 20 Jahre