Autokrise trifft Immobilienmarkt: Was Verkäufer riskieren

Wer in Deutschland ein günstiges Einfamilienhaus sucht, wird nur noch auf dem Land und in strukturschwachen Regionen und Automobilstädten fündig – oder setzt auf Häuser der Energieeffizienzklasse D, die bis zu elf Prozent weniger kosten als sehr effiziente Objekte.

Zu diesem Ergebnis kommt der Erschwinglichkeitsindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Kreditvermittlers Interhyp, der aktuell bei 103 Punkten (Stand: Juni 2026) liegt. Ein Indexwert von 100 markiert dabei die Schwelle zur Erschwinglich­keit.

Wo Häuser erschwinglicher geworden sind – und wo nicht

Gegenüber dem Stand zur Veröffentlichung der Index-Ausgabe im Sommer 2025 ist der Index den Wissesnchaftlern zufolge nahezu unverändert, im Halbjahresvergleich (gegenüber Oktober 2025: 128 Punkte) ist er gesunken. Steigende Einkommen stützen zwar die Erschwinglichkeit, doch die wieder anziehenden Kaufpreise und höheren Finanzierungskosten wirken dagegen. 

Im Vergleich der sechzehn Bundesländer sind laut der aktuellen Analyse Eigenheime im Saarland, Schleswig-Holstein (jeweils 141 Punkten) und in Sachsen-Anhalt (140 Punkte) am günstigsten. Ein typischer Modellhaushalt muss dort im Schnitt rund ein Viertel des Nettoeinkommens für die monatlich fällige Kreditrate ausgeben. Am anderen Ende der Skala stehen Berlin, Bayern und Hamburg, wo die Abzahlung des Immobilienkredits im Schnitt bis zu vierzig Prozent des Nettoeinkommens oder mehr aufbraucht.

Der Markt bleibt laut IW stark zinssensitiv. Inflation, Kapitalmarktzinsen und Energiepreise können kurzfristig auf die Finanzierungsbedingungen durchschlagen.Erschwinglich­keit heißt, dass ein Musterhaushalt, der die einkommensstärkeren 30 Prozent der Haushalte repräsentiert, nicht mehr als 35 Prozent des Einkommens in die Rate stecken darf. Ausgewertet wurden die Einfamilienhauspreise in allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands. Dabei gingen die Ökonomen von einer Familie mit zwei Kindern aus.

In insgesamt 251 der 400 Kreise ist die Erschwinglichkeit im Jahresvergleich gesunken.

Unterschiede bei der Erschwinglichkeit innerhalb der Länder

Neben dem teuren München (63) liegen auch die sechs übrigen größten deutschen Städte Berlin (85), Düsseldorf (74), Frankfurt am Main (77), Hamburg (90), Köln (81) und Stuttgart (92) und deren Umland im eher unerschwinglichen Bereich des Indexes. In kleineren Großstädten und den Nachbarlandkreisen, wo ein Musterhaushalt laut Studie im Schnitt etwa ein Drittel des Einkommens für die Abzahlung ausgeben muss, und damit noch im Rahmen der Erschwinglichkeitsformel liegt, sieht es anders aus.

Am erschwinglichsten sind Einfamilienhäuser im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein (Indexwert 187) und im Kreis Rhön-Grabfeld, Bayerns nördlichstem Landkreis in Unterfranken (184). Dort verzehrt der Hauskauf weniger als ein Fünftel des Nettoeinkommens des angenommenen Musterhaushalts. Für eine Mehrheit unbezahlbar hingegen ist ein Eigenheim am anderen Ende der Republik im Kreis Garmisch-Partenkirchen (Indexwert 53) – hier muss sogar der betuchte Musterhaushalt zwei Drittel des Nettoeinkommens für die Monatsrate ausgeben.

Top Ten der teuersten Kommunen beim Hauskauf

Die Top Ten der zehn teuersten Kommunen und Städte werden alle von München und den Kreisen rund um die bayerische Landeshauptstadt und im Alpenvorland in Beschlag genommen. Auf dem zehnten Platz liegt Ebersberg im Osten Münchens, aber auch dort kostet die Monatsrate den Musterhaushalt laut IW noch mehr als die Hälfte (54 Prozent) des Monatseinkommens. Auf Platz elf folgt dann eine ostdeutsche Stadt: das bei den Begüterten beliebte Potsdam vor den Toren Berlins (Indexwert 66).

"Um die Lage in den Metropolen spürbar zu entspannen, braucht es eine Ausweitung des Angebots. Es muss also mehr und vor allem kostengünstiger gebaut werden", sagte IW-Experte Prof. Dr. Michael Voigtländer. Gerade die geplante Einführung des Gebäudetyps E sei sinnvoll – darüber hinaus würde es helfen, wenn Ersterwerber einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer erhielten. "Ein fester Freibetrag fällt beim Kauf im Umland stärker ins Gewicht als bei einem teuren Objekt in der Stadt. Das würde die Nachfrage ins Umland lenken und somit die Metropolen entlasten."

Negativtrend in den Autostädten trotz Erschwinglichkeit

Ein Anstieg der Erschwinglichkeit ist nicht automatisch eine gute Nachricht. Das zeigt sich an den Automobilstandorten: In Wolfsburg (Indexwert 144), Schweinfurt (122), Ingolstadt (111) sowie im angrenzenden Landkreis Eichstätt (90) und in Stuttgart (92) schlägt die schwierige Lage zunehmend auf den regionalen Immobilienmarkt durch. Die Indexwerte sind dort im Zweijahresvergleich um sechs bis acht Prozent gestiegen.

"Die aktuell schwächeren wirtschaftlichen Perspektiven dürften die Nachfrage und damit auch die Kaufpreisentwicklung gebremst haben", erklärte Interhyp-CEO Utecht.

Energieeffizienzklasse: Wozu sind Käufer bereit?

Neben der Lage hat auch die Energieeffizienzklasse einen immer größeren Einfluss auf die Kaufentscheidung. Dafür gibt es vor allem zwei Gründe. Zum einen haben die zeitweise stark gestiegenen Energiepreise die laufenden Kosten des Wohnens stärker in den Fokus gerückt. Zum anderen beeinflusst der energetische Zustand des Gebäudes, welche Investitionen nach dem Erwerb notwendig werden.

Für Käufer stellt sich die Frage: Gleicht der günstigere Kaufpreis eines weniger energieeffizienten Hauses die höheren Heiz- und Sanierungskosten aus, oder lässt sich unter dem Strich sogar sparen?

Einen möglichen Mittelweg bieten Häuser der Energieeffizienzklasse D, so Voigtländer: "Gegenüber einem bereits sehr effizienten Gebäude fällt der Kaufpreis häufig niedriger aus, zugleich ist das technische und finanzielle Sanierungsrisiko meist besser kalkulierbar als bei Häusern der niedrigsten Effizienzklassen."

Diese Abschläge reichen auf Länderebene von fünf bis 17 Prozent, nach Regionstypen zwischen sieben und knapp elf Prozent. Für Häuser der Klasse D gegenüber Objekten mit hoher Energieeffizienz (A+/A/B) gibt es folgende Preisabschläge (Stand: Juni 2026):

• "Top 7"-Städte: minus acht Prozent
• Umland "Top 7": minus sieben Prozent
• Großstädte (ab 100.000 Einwohner): minus neun Prozent
• Umland Großstädte: minus neun Prozent
• Sonstige Kreise: minus elf Prozent

"Dass sich die Effizienzklasse in den Ballungsräumen weniger stark auf den Kaufpreis auswirkt, dürfte daran liegen, dass der Faktor Lage hier deutlich stärker wirkt", ordnet Voigtländer abschließend ein.

IW-Interhyp-Erschwinglichkeitsindex (Download)

Das könnte Sie auch interessieren:

Wohneigentum vs. Miete: Was lohnt sich wo?

Eigenkapitalbedarf variiert je nach Grunderwerbsteuer