Wo Eigentumswohnungen derzeit leistbar sind

Im Oktober 2025 benötigten Modellhaushalte im bundesweiten Durchschnitt 29 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung. Das entspricht einem Indexwert von 128 Punkten. Der Kauf ist damit erschwinglich und liegt deutlich unterhalb der finanziellen Belastungsgrenze. Zum Vergleich: Im Oktober 2023 lag der Wert noch bei 118 Punkten (32 Prozent).

Zu diesem Ergebnis kommen das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln und der Kreditvermittler Interhyp im Erschwinglichkeitsindex, der für die 400 deutschen Kreise und kreisfreien Städte die finanzielle Belastung beim Erwerb von Wohneigentum misst, indem er die monatliche Kreditrate eines Modellhaushalts ins Verhältnis zum verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen setzt.

Ein Indexwert von 100 markiert die Schwelle zur Erschwinglich­keit. Dabei darf der Musterhaushalt, der die einkommensstärkeren 30 Prozent der Haushalte repräsentiert, nicht mehr als 35 Prozent des Einkommens in die Rate stecken.

Immobilienkauf: Niedrigzinsphase kommt nicht wieder

"Die Kombination aus gestiegenen Löhnen und einem leicht rückläufigen Zinsniveau unter die Marke von vier Prozent hat bei einem bisher moderaten Anstieg der Preise für eine verbesserte Erschwinglichkeit im Wohnungssegment in den vergangenen zwei Jahren gesorgt", sagte IW-Ökonom Prof. Michael Voigtländer. Die monatliche finanzielle Belastung ist demnach im Zwei-Jahres-Vergleich um drei Prozent gesunken.

Verglichen mit der Niedrigzinsphase ist der aktuelle Wert dennoch auf einem niedrigen Niveau: Im Jahr 2015 lag der Index in der Spitze bei 221 Punkten. 17 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens waren damals für die monatliche Rate im Durchschnitt notwendig.

Interhyp-CEO Jörg Utecht rät jedoch davon ab, auf eine Rückkehr der günstigen Zinsen zu hoffen: "Die Niedrigzinsphase war eine Anomalie, die so auf absehbare Zeit nicht mehr auftreten wird. Der Markt hat über die vergangenen zwei Jahre ein neues Gleichgewicht gefunden." Kurzfristig könnten die Zinsen sogar wieder steigen. Der Interhyp-IW-Index zeigt, dass Wohnungen zuletzt wieder spürbar erschwinglicher geworden sind.

Eigentumswohnungen: Regionale Märkte

Große Unterschiede in der Erschwinglichkeit ergeben sich für Haushalte durch die Region, in der sie eine Wohnung erwerben wollen. Je weiter man sich aus den urbanen Ballungszentren entfernt, desto höher liegt derzeit die Erschwinglichkeit. Bis auf die sieben größten deutschen Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt der Index teils deutlich über dem Schwellenwert von 100.

Index-Werte / Annuität-Einkommensverhältnis (AEV) nach Regionen für den Kauf einer Eigentumswohnung (Stand: Oktober 2025):

• "Top 7"-Metropolen: 90 / 39 Prozent
• Umland der Top-7: 116 / 31 Prozent
• Großstädte ab 100.000 Einwohner: 136 / 27 Prozent
• Umland Großstädte: 145 / 25 Prozent
• Sonstige Kreise: 143 / 26 Prozent

"Im Großteil der von uns betrachteten Regionen lässt sich der Erwerb einer Eigentumswohnung gut stemmen", sagt Utecht mit Blick auf die regionalen Index-Ergebnisse.

Erschwinglichkeit in den Metropolen

In den teuren Metropolmärkten ist das Plus bei der Erschwinglichkeit laut IW und Interhyp besonders deutlich.

Veränderung im Zwei-Jahres-Vergleich / aktueller Index-Wert / aktuelles AEV:

• Stuttgart: plus 13 Prozent / 118 / 30 Prozent
• Düsseldorf: plus elf Prozent / 102 / 34 Prozent
• Köln: plus elf Prozent / 98 / 36 Prozent
• Frankfurt am Main: plus elf Prozent / 94 / 37 Prozent
• Berlin: plus zwölf Prozent / 85 / 41 Prozent
• Hamburg: plus elf Prozent / 84 / 42 Prozent
• München: plus zehn Prozent / 81 / 43 Prozent

Gleichzeitig müssen aber laut Studie selbst Gutverdienerhaushalte in den sieben Metropolen im Durchschnitt noch immer rund 39 Prozent (Indexwert: 90) des Nettohaushaltseinkommens monatlich für den Kauf einer Eigentumswohnung aufwenden.

Hier ist laut Utecht die Politik gefordert: "Gerade in den Metropolen müssen Planungs- und Genehmigungsverfahren entbürokratisiert und Bauvorschriften vereinfacht werden. Nur so kann schneller und kostengünstiger gebaut werden." Die geplante Einführung des neuen Gebäudetyps E halte er für einen Schritt in die richtige Richtung.

Wohnung an der Küste wieder leistbarer

Besonders auffällig ist den Experten zufolge die Entwicklung der Erschwinglichkeit über die vergangenen zwei Jahre in den Küstenregionen. Mit Nordfriesland (plus 29 Prozent), Vorpommern-Rügen (plus 23 Prozent), dem Landkreis Rostock (plus 23 Prozent), Dithmarschen (plus 22 Prozent) und der Hansestadt Rostock (plus 21 Prozent) liegen die größten Zuwächse alle an der Nord- und Ostsee.

"Ungeachtet der Nachfrage aus dem Tourismus sehen wir hier deutliche Verbesserungen bei der Erschwinglichkeit", so Voigtländer. Als Grund nennt er stabile Preise, die auf robuste Einkommenszuwächse treffen.

Entlastung in fünfstelliger Höhe? Die Lösung

Obwohl sich die Erschwinglichkeit für einen Großteil der untersuchten Haushalte spürbar verbessert hat, bleibt der Wohnungskauf für Haushalte mit weniger finanziellen Mitteln eine große Herausforderung. Als staatliche Hebel werden zwei Maßnahmen diskutiert: eine Senkung der Grunderwerbsteuer und zinsvergünstigte Finanzierungshilfen.

Doch wie stark würden diese Maßnahmen die Haushalte einzeln oder in Kombination tatsächlich entlasten? Um diese Frage zu beantworten, wurden zwei Reformoptionen in der Auswirkung auf das AEV für Eigentumswohnungen simuliert. Aktuell (Stand: Oktober 2025) liegt das Verhältnis den Studienautoren zufolge bundesweit bei 29,2 Prozent.

• Die Halbierung der Grunderwerbsteuersätze, beispielsweise von 3,5 auf 1,75 Prozent in Bayern oder von 6,5 auf 3,25 Prozent in Nordrhein-Westfalen, würde zu einer Senkung des AEV auf 28,3 Prozent führen.
• Ein zinsvergünstigtes Nachrangdarlehen bis zu 150.000 Euro zu einem Zinssatz von zwei Prozent reduziert das AEV auf 26,5 Prozent.
• Die Kombination beider Maßnahmen hätte erwartbar den größten Effekt: dann würde das Annuität-Einkommensverhältnis auf 25,6 Prozent sinken.

Die größten absoluten Entlastungen könnten sich in Kreisen mit besonders hohen Immobilienpreisen und gleichzeitig hohen Grunderwerbsteuersätzen ergeben:

• Frankfurt am Main: 85.000 Euro
• Berlin: 84.000 Euro
• Hamburg: 83.000 Euro
• Düsseldorf: 83.000 Euro
• Köln: 82.000 Euro
• München: 79.000 Euro
• Stuttgart: 75.000 Euro

"Die relativ größten Entlastungseffekte zeigen sich in günstigen Regionen. In ländlichen Kreisen wie Salzwedel, Wunsiedel oder Uckermark deckt ein vergünstigtes Nachrangdarlehen über 150.000 Euro einen erheblichen Teil des Finanzierungsbedarfs", meint Voigtländer. Während diese Summe in Hochpreisregionen wie dem Landkreis München nur einen kleinen Kaufpreisanteil abfedere, erreiche sie in günstigen Märkten oft einen hohen zweistelligen Prozentsatz. "Dadurch wirken die Zinsvorteile dort besonders stark, auch bei geringeren absoluten Einsparungen."

IW-Interhyp-Erschwinglichkeitsindex (Download)

Thüringen: Senkung der Grunderwerbsteuer belebt Markt nicht

Die umstrittene Senkung der Grunderwerbsteuer in Thüringen hat dem Land bislang Steuermindereinnahmen in zweistelliger Millionenhöhe gebracht – aber nicht zu mehr Geschäften auf dem Immobilienmarkt geführt. Die Steuer war Anfang 2024 von 6,5 Prozent auf fünf Prozent gesenkt worden.

Nach den Daten des Finanzministeriums gab es 2023 – dem letzten Jahr mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer – noch etwa 49.300 solcher Rechtsvorgänge, die nach Angaben einer Sprecherin auch jeweils mehrere Grundstücke umfassen können. Im vergangenen Jahr waren es nur noch 45.600 derartige Geschäfte, bis zum Ende des dritten Quartals 2025 etwa 35.800. Rechnet man diese Zahl hoch, ergibt sich für das Gesamtjahr 2025 ein Wert, der ungefähr auf dem Niveau des Jahres 2024 liegt.

Inwieweit sich die Senkung der Grunderwerbsteuer überhaupt auf den Immobilienmarkt ausgewirkt hat, wollte das Finanzministerium nicht bewerten. Viele Faktoren würden die Entscheidung für oder gegen einen Kauf beeinflussen, sagte die Sprecherin. Auch lasse sich aus den Daten des Finanzministeriums nicht ablesen, ob seit Senkung der Grunderwerbsteuer mehr junge Familien ein Haus gekauft hätten.

Das könnte Sie auch interessieren:

Eigenkapitalbedarf zentrale Hürde für Wohnungskauf

Weniger Grunderwerbsteuer kann Wohnungsbooster zünden