Wo Eigenheime derzeit mit welchem Budget leistbar sind

Die Immobilienpreise in Deutschland unterscheiden sich je nach Region deutlich. Bezahlbar sind Ein- und Zweifamilienhäuser derzeit vor allem in kleineren Großstädten und ländlichen Gegenden, extrem teuer ist auch der oberbayerische Alpenrand – insgesamt liegen Immobilienpreise noch unter den historischen Höchstständen. Häuser sind derzeit fast nahezu überall leistbarer als vor zwei Jahren.

Zu diesem Ergebnis kommen das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln und der Kreditvermittler Interhyp im Erschwinglichkeitsindex, der das Verhältnis von monatlicher Annuität zum Haushaltsnettoeinkommen zu den Immobilienpreisen in den 400 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten misst.

Ein Indexwert von 100 markiert die Schwelle zur Erschwinglich­keit. Dabei darf der Musterhaushalt, der die einkommensstärkeren 30 Prozent der Haushalte repräsentiert, nicht mehr als 35 Prozent des Einkommens in die Rate stecken.

Erschwinglichkeit von Wohneigentum: Teure Stadtstaaten

Die höchsten Werte (Stand: April 2025) – und damit die günstigste rechnerische Ausgangslage – weisen laut Index das Saarland (151), Sachsen-Anhalt (139) und Thüringen (131) auf. Diese Bunesländer markieren den oberen Rand des Spektrums. 

Am unteren Ende finden sich Bayern (84), Berlin (87) und Hamburg (90). Der Kauf eines Hauses ist in diesen Ländern für einen Musterhaushalt eine hohe Belastung. Auch in Baden-Württemberg (94) und Hessen (98) liegt der Indexwert unterhalb der 100-Punkte-Schwelle. Während in Ostdeutschland viele Regionen weiterhin ein günstigeres Verhältnis von Immobilienpreisen und Einkommen aufweisen, ist die Situation in Westdeutschland oft durch ein höheres Preisniveau und niedrigere Indexwerte geprägt.

Im Vergleich der Jahre 2023 und 2025 zeigt sich laut IW Köln und Interhyp eine Verbesserung der rechnerischen Erschwinglichkeit von selbstgenutztem Wohneigentum in 392 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten. Deutlich fällt der Trend in vormals stark angespannten Märkten aus. So verzeichnen zahlreiche Kreise im Großraum München – darunter München selbst (plus 18 Prozent), Starnberg, Ebersberg, Fürstenfeldbruck oder Miesbach – Indexzuwächse von bis zu 15 Prozent. Auch in den anderen hochpreisigen Metropolregionen wie Hamburg (plus 17 Prozent), Frankfurt am Main (plus 15 Prozent), Stuttgart (plus 15 Prozent) und Berlin (+14 Prozent) haben sich die Belastungsrelationen spürbar verbessert.

Immobilienkauf: Die Spitzenreiter der Leistbarkeit

Auch in Niedersachsen und Bremen ist der Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses laut Studie relativ erschwinglich. Bundesweiter Spitzenreiter mit den erschwinglichsten Immobilien ist dabei der Landkreis Holzminden. Salzgitter gilt als erschwinglichste Großstadt bundesweit, vor Wolfsburg – auch Bremerhaven und Bremen glänzen mit eher erschwinglichen Immobilien. Deutlich teuer ist es in Oldenburg, Hannover und Osnabrück.

Am höchsten ist die Hürde für den Immobilienkauf in diesen Ländern im Umland von Hamburg: im Landkreis Harburg, gefolgt von Lüneburg. Nirgendwo sonst in Niedersachsen müssen Immobilienkäufer einen so hohen Anteil ihres Nettoeinkommens ausgeben, um sich ein Ein- oder Zweifamilienhaus leisten zu können.

Trotz gesunkener Immobilienpreise und gestiegener Einkommen bleibt das eigene Haus für die meisten Bewohner der sieben größten deutschen Städte und deren Umland kaum bezahlbar. Hamburg bietet mit einem Wert von 90 die beste Erschwinglichkeit unter den Metropolen, gefolgt von Berlin (87) und Frankfurt am Main (83). Danach folgen Köln (82), Stuttgart (80), Düsseldorf (70) –  und München, wo der Wert mit 59 deutlich dahinter liegt: Die 35-Prozent-Schwelle entspricht hier laut IW-Immobilienexperte Jörg Voigtländer einem Einkommen von 80.000 Euro.

Holzminden top, Tegernsee für Nicht-Millionäre flop

Am unteren Ende der Skala – mit Indexwerten unterhalb von 70 Punkten – liegen auch viele Regionen im Großraum München sowie im südlichen Bayern. Dazu zählen die Landkreise Miesbach (52), Garmisch-Partenkirchen (53), Ebersberg (53) und Starnberg (54). Zum oberbayrischen Landkreis Miesbach zählt der Tegernsee, wo sich Ex-FC Bayern-Präsident Uli Hoeneß und weitere Millionäre niedergelassen haben.

Da der Wohnungsneubau in Deutschland nach wie vor am Boden liegt, wird sich die Lage nach Einschätzung Voigtländers nicht verbessern: "Das wird tendenziell dazu führen, dass die Preise weiter steigen." Der Ökonom erwartet jährliche Steigerungen sowohl der Kaufpreise als auch der Mieten von etwa drei bis fünf Prozent.

IW-Interhyp-Erschwinglichkeitsindex (Download)

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