Bau von Mehrfamilienhäusern: Grundstücke sind der Engpass

Nach deutlichen Einbrüchen im Vorjahr zogen 2024 die Transaktionszahlen und der Geldumsatz bei Wohnimmobilien wieder an. Für Bauland blieb die Erholung jedoch aus. Bundesweit wurden 46.200 Grundstücke für Eigenheime verkauft – sechs Prozent mehr als 2023, aber weniger als die Hälfte der rund 100.000 Verkäufe pro Jahr in den 2010er Jahren. Noch stärker schrumpften die Verkäufe von Mehrfamilienhausgrundstücken.

Das sind Ergebnisse aus dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, den die amtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswertermittlung und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) am 15. Dezember vorgelegt haben. Die Zahlen basieren auf notariell beurkundeten Kaufverträgen.

Wohnimmobilien: Umsatz wieder auf 2022er Niveau

Über alle Segmente hinweg legte der Immobilienmarkt 2024 dem Bericht zufolge im Vergleich zum Vorjahr zu. Der bundesweite Geldumsatz stieg um 15 Prozent auf 247 Milliarden Euro. Die Zahl der Kaufverträge erhöhte sich um neun Prozent auf 805.000, liegt aber weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt: Im Rekordjahr 2021 lag der Umsatz noch um 110 Milliarden Euro höher.

Wohnimmobilien stellten 73 Prozent aller Transaktionen. Besonders der Markt für Eigenheime hat sich belebt: 253.000 Verkäufe bedeuten ein Plus von 13 Prozent und eine Rückkehr zum Niveau von 2022. Die Preise haben sich weitgehend stabilisiert.

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im mittleren Preissegment 2.400 Euro pro Quadratmeter. Im oberen Segment sanken die Preise um acht Prozent, das untere Segment blieb stabil. Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand fiel das obere Preissegment um sechs Prozent, während mittlere und untere Preisbereiche stabil blieben. Großstädte verzeichneten eine zunehmende Marktberuhigung.

"Die Märkte der Gebrauchtimmobilien und des Neubaus differenzieren sich weiter aus", sagt Andreas Teuber, Vorsitzender des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse. Der Neubaumarkt bleibe für viele unerschwinglich und hinke weiter hinter den Bedarfen zurück – das habe sich im laufenden Jahr nicht verbessert.

Mehrfamilienhäuser: Teures Bauland bremst

Hohe Bau- und Entwicklungskosten bremsen der Studie zufolge die Vermarktung neuer Grundstücke. 2014 wurden noch 93.400 Grundstücke für Eigenheime verkauft – 2024 waren es nur 46.200. Der Geldumsatz blieb mit 9,1 Milliarden Euro etwa auf dem Niveau von 2014 mit 9,4 Milliarden Euro. Dem Bericht zufolge haben sich die durchschnittlichen Preise damit nahezu verdoppelt.

"Die Kombination aus diesen Rahmenbedingungen und dem starken Bedarf treibt die Grundstückspreise in die Höhe und erschwert kostengünstiges Bauen“, erklärt Matthias Waltersbacher, Leiter der Abteilung Wohnungs- und Bauwesen im BBSR.

Regional zeigen sich starke Unterschiede. In Thüringen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg fielen die Verkäufe auf rund 30 Prozent des Niveaus von 2014. Weniger stark war der Rückgang im Süden: In Bayern lagen die Zahlen ein Drittel unter dem Wert von damals, in Baden-Württemberg ein Viertel. Seit 2023 stiegen die Verkäufe in Regionen wie Mittelfranken, Teilen Sachsens, der Metropolregion München, Ostwestfalen und vielen kreisfreien Städten in NRW. Rückgänge verzeichneten Mecklenburg-Vorpommern, Teile Hessens und das südliche Brandenburg.

Der Rückgang beim Umsatz mit Mehrfamilienhausgrundstücken liegt im aktuellen Immobilienmarktbericht gegenüber 2014 bei 55 Prozent – in Nordrhein-Westfalen sogar bei 80 Prozent. Niedersachsen, das in den 2010er Jahren noch im Mittelfeld lag, führt 2024 das Länder-Ranking mit 440 verkauften Grundstücken an. "Das verdichtete Bauen ist ein wichtiger Schlüssel zur Deckung des hohen Bedarfs. Dass in einem zum Teil weniger dicht besiedelten Flächenland die meisten Baugrundstücke veräußert werden, zeigt zugleich die Flaute in anderen Regionen", so Waltersbacher weiter.

Immobilienmarktbericht Deutschland 2025: Hintergrund

Der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA) veröffentlicht bundesweite Analysen zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Die Analysen beziehen sich auf Kaufverträge für Wohn-, Wirtschafts-, Agrar- und Forstimmobilien sowie sonstige Immobilien, die durch Notare oder sonstige beurkundende Stellen zur Verfügung gestellt werden. Aus den Verträgen leiten die Gutachterausschüsse Immobilienmarktdaten ab.

Alle zwei Jahre gibt der AK OGA den Immobilienmarktbericht Deutschland heraus, zuletzt ist er im Dezember 2023 erschienen. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) vertritt im Arbeitskreis den Bund.

Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 (Download)

Immobilienmarkt-Dashboard (Berichtsdaten in regionalisierter Form) 

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