Potenzial bei Wohnungsmieten in ostdeutschen Städten

Die durchschnittliche Erstbezugsmiete am ostdeutschen Wohnungsmarkt lag im Jahr 2024 bei 12,60 Euro pro Quadratmeter in den Oberzentren – zum Vergleich: der Bundesschnitt betrug rund 14 Euro pro Quadratmeter. In Berlin überstieg der Wert mit 19,70 Euro pro  Quadratmeter den Mittelwert der Topstandorte. Angesichts eines standortübergreifenden Mangels an Neubautätigkeiten ist für 2025 und 2026 mit steigenden Erstbezugsmieten in Höhe von drei bis vier Prozent jährlich zu rechnen.

Das sind Ergebnisse der Studie "Immobilienmarkt Ostdeutschland 2025/2026" der DZ Hyp, die am 3.12.2025 veröffentlicht wurde. Der Bericht untersucht die Entwicklung und die Trends in den Segmenten Handel, Büro und Wohnen. Neben der Metropole Berlin wurden die Städte Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock und Schwerin untersucht.

Wohnungsmarkt: Chancen bei Überangebot

Der ostdeutsche Wohnungsmarkt weist laut Studie im Bundesvergleich ein niedriges Mietniveau auf, zudem sind in strukturschwächeren Regionen wie Chemnitz, Halle oder Schwerin höhere Leerstände zu beobachten. Wachstumsstarke Städte wie Berlin, Leipzig und Dresden sind wiederum von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Hier sind niedrige Leerstände und steigende Mieten ein wahrscheinliches Szenario.

Angesichts der verbreiteten Wohnungsknappheit wird den Studienautoren zufolge übersehen, dass in manchen Regionen in Ost- wie auch in Westdeutschland infolge von Strukturschwäche und Abwanderung erhebliche Wohnungsleerstände entstanden sind. Betroffen sind oft einfache Wohnlagen sowie Großwohnsiedlungen. Die ungünstige Kombination aus höheren Leerständen und niedrigen Mieten erschwert die Erhaltungsinvestitionen in den Wohnungsbestand, was zu einer Abwärtsspirale der Lage führen kann.

Wohnungen können auch in Regionen mit Leerstand knapp sein: In den ostdeutschen Flächenländern stehen laut den Berechnungen 6,6 Millionen Haushalten 7,2 Millionen Wohnungen: zahlenmäßig ist also kein Neubau erforderlich, aber es fehlen etwa barrierefreie Wohnungen. Die Nachfrage in dynamisch wachsenden Städten hoch. Kleinere Standorte verzeichnen überwiegend eine stabile Seitwärtsentwicklung.

Wohnungsbedarf vs. Wohnungsangebot

Eine weitere Herausforderung sehen die Autoren der Studie beim Wohnungsangebot und dem großen Anteil kleiner Haushalte. Zwar steigt der Anteil der Singlehaushalte kaum noch, doch ist er mit rund 41 Prozent in den ostdeutschen Flächenländern und 53 Prozent in Berlin sehr hoch. Wohnungen mit zwei Zimmern kommen nur auf einen Anteil von 13 Prozent in den ostdeutschen Flächenländern beziehungsweise 24 Prozent in Berlin.

Im Neubau erwarten die Experten deshalb einen hohen Anteil kleiner Wohnungen. In Berlin treffe das schon zu: Hier haben kleine Wohnungen einen Anteil an den Fertigstellungen von knapp 60 Prozent erreicht. In den ostdeutschen Flächenländern wiederum macht der Anteil kleinerer Wohnungen an den Fertigstellungen nur etwa ein Vierteil des Neubaus aus, während große Wohneinheiten mit vier und mehr Räumen bei zirka 60 Prozent liegen. Ein erheblicher Teil der Bevölkerung lebt in vergleichsweise großen Wohnungen, die dann für Familien nicht verfügbar sind.

Wohnungsmieten in ostdeutschen Städten

Potsdam ragt in der Studie heraus mit hohen Wohnungsmieten (17,50 Euro pro Quadratmeter). Das gilt auch für das ehemals günstige Berlin, das inzwischen Mieten (19,70 Euro pro Quadratmeter), aber nicht das hohe Einkommensniveau eines Topstandorts aufweist. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete ist 2024 auf 12,60 Euro je Quadratmeter geklettert. Der zehnjährige Mietanstieg ist mit knapp 60 Prozent überdurchschnittlich hoch ausgefallen. Die meisten Oberzentren liegen im Marktbericht in der Nähe des Durchschnittswerts. Chemnitz ist mit mehr als zehn Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger.

Bei Wiedervermietungen liegt die Berliner Durchschnittsmiete mit 13,30 Euro pro Quadratmeter unterhalb des Referenzwerts der Topstandorte. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete der Oberzentren erreichte im vergangenen Jahr 8,80 Euro pro Quadratmeter, zwei Euro weniger als der Durchschnitt bundesweiter Oberzentren. In Chemnitz mussten im vergangenen Jahr bei Wiedervermietungen 6,40 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden – in Potsdam war es mit 13,20 Euro pro Quadratmeter fast doppelt so viel. Der zehnjährige Mietanstieg in den Oberzentren entsprach mit etwas mehr als 40 Prozent weitgehend dem bundesweiten Durchschnitt.

Ausblick für den ostdeutschen Wohnungsmarkt

Die Mieten auf den ostdeutschen Wohnungsmärkten zählen zu den niedrigsten in Deutschland. Selbst im durch den Berliner Speckgürtel vergleichsweise teuren Brandenburg lag die durchschnittliche Nettokaltmiete unter sechs Euro je Quadratmeter. Der wesentliche Grund für die niedrigen Bestandsmieten sind langlaufende Mietverträge.

Die aktuelle Lage in den zehn betrachteten Städten sieht jedoch anders aus: In dem Bericht werden steigende Einwohnerzahlen auch außerhalb von Berlin beobachtet, und die Wohnungsleerstände sind zum Teil auf sehr niedrige Niveaus gefallen, während die Neuvertragsmieten kräftig steigen. "Diese Entwicklung wird sich in den kommenden Jahren wohl fortsetzen, weil der Abhilfe schaffende Neubau weiterhin zu schwach ausfallen dürfte", schreiben die Studienautoren. Das Angebot an modernen Wohnungen bleibt knapp, wodurch die Mieten in diesem Segment überdurchschnittlich anziehen dürften.

Für 2025 und 2026 werden Zuwächse bei den Erstbezugsmieten zwischen drei und vier Prozent jährlich prognostiziert. Gegen stärker steigende Mieten spreche eine wachsende Einkommensbelastung der Haushalte und die schwache wirtschaftliche Entwicklung.

Mietentwicklung bei Einzelhandel und Büro

Die schwache Entwicklung des stationären Einzelhandels führt laut Studie an allen Standorten zu rückläufigen Spitzenmieten. Seit den Höchstständen der 2010er Jahre reichen die Rückgänge von rund acht Prozent in Magdeburg bis zu 35 Prozent in Halle. Im Durchschnitt der ostdeutschen Oberzentren liegen sie bei etwa 21 Prozent.

Berlin bleibt mit 255 Euro pro Quadratmeter der mit Abstand teuerste Standort Ostdeutschlands und liegt bundesweit auf Rang vier. Die Mieten geben nur noch leicht nach, die Nachfrage belebt sich punktuell, und die Umnutzung obsoleter Flächen in Mixed-Use-Konzepte eröffnet neue Perspektiven. Zudem profitieren viele Innenstädte von Investitionen in Aufenthaltsqualität und Erreichbarkeit. Mittelfristig könnten wieder mehr Flächen in frequenzstarken Bereichen nachgefragt werden.

Die Büromärkte zeigen eine stabile Nachfrage nach modernen und ESG-konformen Flächen, während ältere Bestandsobjekte unter Druck geraten. Mobiles Arbeiten und konjunkturelle Unsicherheiten reduzieren den Flächenbedarf insgesamt, hochwertige Objekte in guten Lagen sind aber knapp. Die Konsequenzen sind zunehmende Leerstände bei zeitgleich steigenden Spitzenmieten.

In Berlin kletterten die Topwerte auf zuletzt rund 45 Euro je Quadratmeter. Auch Leipzig und Dresden verzeichnen in Toplagen stabile bis leicht steigende Mietniveaus. Kleinere Standorte wie Magdeburg mit einer Spitzenmiete von 14 Euro pro Quadratmeter oder Schwerin mit zehn Euro zeigen neben dem moderaten Mietniveau auch weitgehend stabile und spürbar niedrigere Leerstände als die großen Städte. Standortübergreifend gilt, dass sowohl das Niveau der Spitzenmieten als auch die Leerstände 2026 weiter leicht steigen dürften, allerdings mit gebremster Dynamik.

"Die ostdeutschen Immobilienstandorte konnten sich den wirtschaftlichen und vielerorts auch demografischen Herausforderungen ein Stück weit widersetzen", sagt Mark Meissner, Leiter des DZ HYP Immobilienzentrums Berlin. "Die großen Standorte wie Berlin, Leipzig oder Dresden profitieren von einer dynamischen Startup- und Technologielandschaft, während kleinere Städte mit moderaten Mieten und hoher Lebensqualität punkten."

Studie "Immobilienmarkt Ostdeutschland 2025/2026" (Download)

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