In 56 von 80 ausgewählten deutschen Großstädten steigen die Wohnungsmieten immer noch teils stark, wie eine Analyse des Maklerportals Immowelt zeigt – durch den verstärkten Zuzug wächst die Nachfrage, was die Preise anziehen lässt. Wo es sonst noch lohnt, zu investieren.
Im Vergleich zum Vorjahr haben sich zum Stichtag 1.12.2023 in 56 von 80 untersuchten deutschen Großstädten die durchschnittlichen Angebotsmieten weiter verteuert – in der Spitze um rund zehn Prozent. Das sind Berechnungen des Maklerportals Immowelt, in der die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen, die auf der Plattform angeboten wurden, verglichen wurden.
"Während der Nachfragedruck hoch geblieben ist, hat sich der Wohnungsmangel angesichts des dramatischen Einbruchs beim Neubau weiter zugespitzt", kommentiert Immowelt-Geschäftsführer Felix Kusch die Zahlen. In 21 der Städte fallen folglich die prozentualen Preiszuwächse stärker aus als die aktuelle Inflationsrate von 3,2 Prozent.
Berlin, Stuttgart, Hamburg: Wo Mieter an finanzielle Grenzen stoßen
In den Metropolen hat sich der Mietpreisanstieg in den vergangenen zwölf Monaten stark abgeschwächt, teilweise sinken die Mieten auch leicht. In Berlin kostete der Quadratmeter einer Bestandswohnung vor einem Jahr bei Neuvermietung noch 11,27 Euro – jetzt sind es 11,56 Euro, die bei Immowelt aufgerufen werden. Das ist ein Plus von 2,6 Prozent. Von 2021 auf 2022 haben sich die Berliner Angebotsmieten demnach allerdings noch um 7,5 Prozent erhöht. Die nachlassende Preisdynamik in der Hauptstadt deutet den Maklern zufolge darauf hin, dass Wohnungssuchende dort zunehmend an die finanziellen Grenzen stoßen.
Noch teurer als in Berlin sind Mietwohnungen in Stuttgart. Nach einem Anstieg von 2,3 Prozent innerhalb eines Jahres kostet der Quadratmeter in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs aktuell 13,15 Euro. Auch Hamburg mit einem Quadratmeterpreis von 11,01 Euro ist teurer geworden – das Plus fällt mit 1,2 Prozent aber schwächer aus als in Berlin und Stuttgart.
In 22 der 80 untersuchten Städte sind die Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahr gesunken, heißt es in der Immowelt-Analyse. "Besonders in einigen hochpreisigen Städten hat es Rückgänge bei den Angebotsmieten gegeben", sagt Kusch.
In jeder vierten Großstadt sinken die Angebotsmieten leicht
Denn nachgegeben haben die Angebotsmieten in fünf der zehn teuersten Großstädte. Das ist etwa in München der Fall, wo der durchschnittliche Mietpreis um 1,6 Prozent gesunken ist. Statt 16,36 Euro bei Neuvermietung kostet der Quadratmeter im Bestand nun 16,10 Euro. Trotzdem ist die bayerische Landeshauptstadt nach wie vor die mit Abstand teuerste deutsche Großstadt.
Unter den bevölkerungsreichsten Städten verzeichnen auch Frankfurt am Main mit einem aktuellen Mietpreis von 12,13 Euro pro Quadratmeter (minus 1,3 Prozent), Köln mit 11,48 Euro (minus 4,5 Prozent) und Düsseldorf mit 10,21 Euro (minus 1,4 Prozent) rückläufige Angebotsmieten. Der Immowelt-Geschäftsführer schätzt, dass eine wachsende Zahl von Wohnungssuchenden nicht mehr bereit ist, das hohe Preisniveau in diesen Städten mitzutragen und deshalb oft auf günstigere Städte im Umland der Metropolen ausweicht.
Auch in kleineren Großstädten mit hohem Preisniveau ist es nach diesen Berechnungen zu spürbaren Rückgängen bei den Mieten gekommen. In Freiburg im Breisgau (12,33 Euro) etwa haben sich Bestandswohnungen auf dem Immowelt-Portal um 3,8 Prozent vergünstigt, in Heidelberg (11,31 Euro) sogar um 6,4 Prozent. Das größte prozentuale Minus gibt es in Reutlingen (10,39 Euro), wo die durchschnittliche Angebotsmiete um 8,3 Prozent gesunken ist.
Ruhrgebiet und Ostdeutschland: Viel Mietsteigerungspotenzial
Die größten Anstiege verzeichneten laut Immowelt derzeit Großstädte mit niedrigem Mietpreisniveau. Das stärkste prozentuale Plus der Analyse gibt es im rheinland-pfälzischen Kaiserslautern. Dort legte die mittlere Angebotsmiete im Jahresvergleich um 10,5 Prozent auf 8,74 Euro pro Quadratmeter zu. Das Bundesland erlebte im vergangenen Jahr einen Rekordzuzug, vor allem aus den angrenzenden Bundesländern stammt, beobachten die Makler. Der günstige Wohnraum spiele dabei eine große Rolle.
Günstige Mietwohnungen finden Wohnungssuchende auch im Ruhrgebiet noch: Dort verbuchen Hagen (plus zehn Prozent) und Dortmund (plus 8,1 Prozent) das zweitgrößte beziehungsweise drittgrößte Plus der gesamten Analyse.
Auch in mehreren ostdeutschen Großstädten ist es zu spürbaren Preiszuwächsen gekommen. Neben dem niedrigen Preisniveau sorgt hier gerade die Ansiedlung großer Unternehmen dafür, dass der Osten an Beliebtheit gewinnt.
In Dresden hat sich die mittlere Angebotsmiete von Bestandswohnungen zwischen 2022 und 2023 um 5,1 Prozent auf 8,07 Euro erhöht. Leipzig (7,38 Euro) verbucht ein Plus von 3,4 Prozent. In anderen ostdeutschen Großstädten fallen die Mietanstiege (noch) moderater aus: In Magdeburg stiegen die Mieten um 2,3 Prozent und in Halle (Saale) um 0,6 Prozent. Chemnitz, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5,58 Euro die günstigste Großstadt der Immowelt-Analyse, verzeichnete einen Anstieg von 2,8 Prozent.
Methodik
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise (Nettokaltmieten bei Neuvermietung) waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 80 ausgewählten deutschen Großstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, drei Zimmer, erster und zweiter Stock, Baujahr 1990er Jahre) wieder.
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