Qualität zählt: Trends bei Gewerbeimmobilien

Die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte in guten Lagen stabilisieren sich, strukturelle Herausforderungen gibt es in älteren Beständen – das ist ein Fazit aus dem Preisspiegel 2024/2025, den der Immobilienverband Deutschland (IVD) am 4. November vorgestellt hat. Die Analyse basiert auf Daten aus mehr als 420 deutschen Städten.

"Nur, wo Energie, Mobilität und Umfeldentwicklung zusammengedacht werden, entsteht Standortqualität, die dauerhaft trägt – vor allem dort, wo Eigentümer und Kommunen gemeinsame Ziele verfolgen", sagte IVD-Präsident und Makler Axel Quester.

Büroimmobilien: ESG-konforme Flächen bleiben gefragt

Für moderne, ESG-konforme und zentral gelegene Büroflächen wird der IVD-Analyse zufolge weiterhin mehr gezahlt. In den "Top 8"-Städten stiegen die Mieten für Flächen mit gutem Nutzungswert um rund sechs Prozent, im Bundesdurchschnitt um rund drei Prozent. Büros mit mittlerem Nutzungswert legten im Mittel nur um 0,6 Prozent zu, einfache um 0,7 Prozent – inflationsbereinigt entspricht das realen Rückgängen.

Für Eigentümer älterer Bestände steigt der Anpassungsdruck: Ohne Investitionen in Energieeffizienz und Ausstattung droht struktureller Leerstand. Ein Teil des nicht mehr nachgefragten Bestands könnte künftig – unterstützt durch entsprechende Förderprogramme – in Wohnraum umgewandelt werden.

"Die Stabilisierung des Marktes zeigt, dass Qualität gefragt bleibt", sagte Jeanette Kuhnert, Maklerin in Hamburg und IVD-Vizepräsidentin.

Städtevergleich:

• Großstädte: Stagnation bei einfachen und mittleren Büroflächen, mehr als drei Prozent Mietpreisanstieg bei guten Flächen.
• Mittelstädte: Zuwächse zwischen plus ein Prozent bis plus 1,3 Prozent bei allen Nutzungswerten.
• Kleinstädte: plus ein Prozent bei einfacheren Flächen, plus 0,5 Prozent Anstieg bei mittleren und guten Flächen.
• Frankfurt am Main ist 2025 die einzige Metropole mit Preiszuwächsen in allen Segmenten: einfache Büros plus zehn Prozent, mittlere plus acht Prozent, gute plus sieben Prozent.
• München bleibt die teuerste Stadt: 23 Euro pro Quadratmeter für einfache, 34,5 Euro pro Quadratmeter für mittlere und bis zu 50 Euro pro Quadratmeter für gute Büroflächen (plus 4,5 Prozent im mittleren Segment, rund plus 19 Prozent bei guten Flächen).
• Stuttgart verzeichnet eine heterogene Entwicklung: gute Flächen plus 7,6 Prozent, einfache und mittlere minus 2,5 Prozent.
• Düsseldorf hat deutliche Rückgänge bei mittleren (minus 11,5 Prozent) und guten (minus 18,8 Prozent) Flächen.
• Hamburg verliert über alle Segmente zwei Prozent bis sieben Prozent.
• Köln zeigt Stabilität im mittleren Bereich, Zuwächse von 2,3 Prozent im guten Nutzungswert.
• Leipzig bleibt günstigster Top-Standort mit Mieten von acht Euro pro Quadratmeter bis 13,30 Euro pro Quadratmeter, stabilen Preisen im einfachen und mittleren Segment und starkem Anstieg bei guten Flächen (plus 6,4 Prozent).
• Berlin erhebt die Daten seit 2025 mit geänderter Segmentierung; Durchschnittsmiete 28 Euro pro Quadratmeter (minus 2,4 Prozent), Spitzenmiete plus ein Euro auf 46 Euro pro Quadratmeter.

Deutschlandweit liegen die Durchschnittsmieten bei: 8,25 Euro pro Quadratmeter (einfach), 11,15 Euro pro Quadratmeter (mittel) und 15,45 Euro pro Quadratmeter (gut).

Grundstücke: Qualität und Infrastruktur bestimmen den Wert

Nach zwei Jahren Stillstand setzt sich 2025 eine differenzierte Entwicklung fort. Während einfache Lagen bundesweit um 1,8 Prozent und mittlere um 0,1 Prozent nachgaben, legten Grundstücke in guten Lagen leicht um 0,7 Prozent zu.

Regionale Trends:

• In den Großstädten sinken die Preise im mittleren Nutzungswert zwischen minus 4,8 (einfache Lagen) bis minus 0,2 (gute Lagen) Prozent.
• Die Mittelstädte gewinnen im mittleren Nutzungswert bei den mittleren Lagen am meisten mit plus 1,2 Prozent, auch leichte Anstiege bei den anderen Lagen.
• Anstiege in den Kleinstädten im mittleren Nutzungswert um plus 1,2 Prozent (einfache und mittlere Lagen) und plus 1,5 Prozent in den guten Lagen.
• München bleibt teuerster Markt mit 500 bis 1.450 Euro pro Quadratmeter. Nach den Rückgängen 2024 stabilisiert sich die Lage in den guten Segmenten, während einfache Lagen weiter nachgeben.
• Stuttgart zeigt Zuwächse bei allen Segmenten, stärker jedoch bei den einfacheren Lagen.
• Düsseldorf gewinnt in guten Lagen hinzu, verliert in einfachen.
• Leipzig bildet das untere Ende der Preisskala mit 70 Euro pro Quadratmeter bis 180 Euro pro Quadratmeter.
• Hamburg verzeichnet als einzige Top-Stadt Verluste bei den guten Lagen (minus 6,8 Prozent), gewinnt hingegen marginal bei den mittleren Lagen und stagniert bei einfachen Lagen.
• Frankfurt am Main und Köln stagnieren in allen Lagen.
• Berlin ohne Erhebung.

"Bei Gewerbegrundstücken ist eine parallele Entwicklung wie bei Büroflächen festzustellen. Für die meisten untersuchten Standorte gilt: Je besser die Lage und die Infrastruktur, desto robuster die Preisentwicklung", so Quester. "Verkehrsanbindung, Glasfaser und Energieversorgung sind heute die entscheidenden Standortfaktoren."

Einzelhandel: Lagen driften weiter auseinander

Nach Jahren der Zurückhaltung wirkt der private Konsum wieder als Stabilitätsfaktor. Die Anschaffungsneigung erreicht – sowohl beim GfK-Konsumklima als auch beim HDE-Konsumbarometer – Höchststände seit dem Jahr 2022. Gleichzeitig verändert sich die Handelslandschaft: Die Zahl der stationären Geschäfte ist laut HDE bei annähernd gleichbleibender Fläche auf rund 306.000 gesunken – seit 2015 ein Rückgang um knapp 20 Prozent.

Auch wenn gut sichtbare Ladenlokale in frequenzstarken Bereichen mit zeitgemäßer Ausstattung nachgefragt bleiben, können sie ihr Mietniveau nicht behaupten: In den 1A-Lagen der Geschäftskerne sanken die Mieten 2025 im Durchschnitt um rund drei Prozent, in den 1B-Lagen um etwa zwei Prozent. Auch in den Nebenlagen setzte sich der moderate Abwärtstrend fort.

Städtevergleich:

• Großstädte: Preisrückgänge um minus zwei Prozent in den Top-Lagen, etwa minus 0,5 Prozent in den Nebenlagen der Geschäftskerne.
• Mittelstädte: Stärkere Preisrückgänge um minus 2,5 Prozent in den besten Lagen und um minus 1,7 Prozent in den innerstädtischen Randlagen.
• Kleinstädte: Geringe Preisrückgänge in den besten Lagen um minus 0,5 Prozent, zwischen minus 1,1 Prozent und minus 1,6 Prozent an den Rändern der Hauptgeschäftslagen.
• München bleibt Spitzenreiter mit bis zu 295 Euro pro Quadratmeter für kleine und 230 Euro pro Quadratmeter für große Flächen in Toplagen. Einzige Metropole mit Preisanstiegen in den Spitzenlagen.
• Düsseldorf und Köln weisen die stärksten Preisgefälle auf – kleine Flächen sind teils doppelt so teuer wie große.
• Berlin: Unverändertes Preisniveau, Spitzenmieten bis zu 300 Euro pro Quadratmeter am Tauentzien.
• Frankfurt am Main bleibt teuer mit 200 Euro pro Quadratmeter bis 240 Euro pro Quadratmeter, aber – wie im Vorjahr – rückläufig.
• Hamburg: marginale Rückgänge bis drei Prozent, größere Flächen in Randlagen der Geschäftskerne mit starkem Preisanstieg (plus 11,5 Prozent).
• Stuttgart durchweg mit Preisrückgängen zwischen vier Prozent und acht Prozent.
• In Leipzig liegen Topmieten bei rund 93 Euro pro Quadratmeter, in Randlagen der Geschäftskerne teils unter 30 Euro pro Quadratmeter. Preisniveau nahe an Hamburg, wenngleich noch etwas drunter.

"Entscheidend für gute Innenstadtlagen sind heute Nutzungsmischung, Aufenthaltsqualität und Erlebniswert. Der stationäre Handel kann sich behaupten, wenn er neue Formate wagt und Synergien mit Gastronomie, Dienstleistungen und Events nutzt“, führte Kuhnert aus.

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