RICS-Umfrage: Investoren müssen Mieter aufmuntern

Während die Laune der Gewerbeimmobilieninvestoren sich weltweit weiter aufhellt, kann die Stimmung unter den Nutzern da noch lange nicht mithalten. Wie eine Umfrage von RICS zeigt, leiden unter den Corona-Maßnahmen insbesondere Einzelhandelsmieter, aber auch im Bürosektor hält die Unsicherheit an.

"Die Mieter- und Investoren-Stimmung finden derzeit nicht zueinander. Während der Mieter-Index weiterhin im Keller verharrt, geht es beim Investoren-Index leicht bergauf", erklärte die Vorstandsvorsitzende von RICS Germany, Susanne Eickermann-Riepe, bei der Präsentation des aktuellen "Global Commercial Property Monitor". Die Umfrage fand im vierten Quartal 2020 statt. Wie sich Mieter- und Investorenverhalten neu ordnen werden, werde sich vermutlich erst entscheiden, wenn es zu langfristigen "Lock-up"-Maßnahmen komme.

"Erst dann werden Unternehmen eine andere Entscheidungsgrundlage haben, um zukünftige Anforderungen – auch unter drohenden Pandemiebedingungen – besser einschätzen zu können“, so die Deutschland-Chefin von RICS in ihrem Fazit.

Stimmungsaufhellung unter den Investoren gleicht Unsicherheit der Nutzer aus

Die Stimmung unter den weltweiten Immobiliennutzern und -investoren hat sich damit laut RICS bereits im zweiten Quartal in Folge leicht aufgehellt – bleibt aber insgesamt negativ. Der globale RICS-Index notiert aktuell bei minus 27. Gegenüber dem Vorquartal (minus 31) ist das ein leichter Anstieg, gegenüber dem bisherigen Tiefstand im zweiten Quartal 2020 (minus 37) aber eine deutliche Erholung. Der Index für Europa liegt im vierten Quartal 2020 ebenfalls bei minus 27 (Vorquartal: minus 36). Der Commercial Property Index für den deutschen Markt (minus 22) schneidet damit besser ab als der Durchschnitt in Europa und global.

Die Investoren-Werte sind ausschlaggebend für die Verbesserung insgesamt. Das zeigt der Investment Sentiment Index (ISI): Er ist weltweit von minus 29 im zweiten Quartal 2020 auf minus 19 im vierten Quartal gesprungen. Der Investoren-Index in Deutschland rangiert mit minus acht vor dem globalen und dem europäischen (minus 17) Wert.

Allerdings verharrt der Occupier Sentiment Index (OSI), der die Laune unter den Nutzern widerspiegelt, mit minus 36 im deutlich negativen Bereich unter dem globalen Wert von minus 35. Die schwächeren Werte im Mieter-Index sind laut RICS vor allem auf die schwachen makroökonomischen Bedingungen im Einzelhandels- und Bürosektor zurückzuführen.

Kluft zwischen den Assetklassen wird größer

Die Nachfrage der Nutzer nach Einzelhandelsimmobilien bleibt weltweit gedämpft. Zwar hat sich der Wert von seinem Tiefstand (minus 81) nach dem Corona-Schock im zweiten Quartal 2020 erholt, liegt aber mit minus 71 immer noch deutlich im negativen Bereich. Der Wert für Büroimmobilien notiert bei minus 58 – und hat sich damit zu den beiden vorangehenden Quartalen (je minus 69) ebenfalls nur leicht verbessert. Im krassen Gegensatz dazu stehen die Stimmungsindikatoren für Industrie- und Logistikimmobilien mit einem positiven Wert von plus 19, verglichen mit plus elf im dritten Quartal. Hier hat sich das Wachstum beschleunigt.

Für Core-Logistikflächen erwarten die im vierten Quartal 2020 befragten Investoren und Nutzer demzufolge einen weiteren Anstieg der Kapitalwerte um vier Prozent in den kommenden zwölf Monaten – für die Mieten gehen sie von einem Plus von drei Prozent aus. Erstklassige Büroimmobilien dürften der Umfrage zufolge weiterhin unter Druck stehen. Das E-Commerce-Wachstum unterstützt den Industrie- und Logistik-Sektor.

Mieten und Kaufpreise weltweit: Keine schnelle Erholung 2021 erwartet

Auch für die Investoren bleiben die Herausforderungen der Corona-Pandemie ein Thema. Die höheren Werte kommen aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfelds und der hohen Liquidität an den Gewerbeimmobilienmärkte zustande, wie RICS analysiert.

Eine zunehmende Zahl der Befragten sehen den Markt in einer Aufschwungphase: 26 Prozent vertreten diese Ansicht bei der Umfrage im vierten Quartal 2020 – im Vergleich zu 16 Prozent im vorherigen Quartal. Gleichzeitig sinkt die Zahl derer, die glauben, dass sich der Markt noch in einer Abschwungphase befindet von 64 auf 51 Prozent.

Eine schnelle Erholung der Kaufpreise und Mieten erwarten die befragten Marktplayer eher nicht. Investoren und Nutzer in 32 von 40 Ländern gehen sogar davon aus, dass sowohl die Kapitalwerte als auch die Mieten in den kommenden zwölf Monaten zurückgehen werden.

Die Performance von Immobilien wird wichtiger

"Abgesehen von den strukturellen Veränderungen der Nachfrage, die wir sehen, wird sich unsere Wahrnehmung von Gebäuden, ihrer Nutzung, ihrer Lage und dem, was einen Wert ausmacht, ändern", sagt Eickermann-Riepe. Die Performance von Gebäuden wird nach ihrer Einschätzung für Unternehmen (Nutzer) noch wichtiger werden: Es wird demnach zwar weiterhin um kreditwürdige Mieter, deren resiliente Geschäftsmodelle und möglichst langfristige Mieterverträge gehen, aber Themen wie Nachhaltigkeit, psychische Gesundheit und das Wohlbefinden der Mitarbeiter werden relevanter sein denn je zuvor.

Bei den Marktbedingungen zeigen sich RICS zufolge deutschlandweit markante Unterschiede an den Standorten: Berlin schneidet beim Investoren-Index mit minus 16 am schlechtesten ab, Hamburg mit plus vier am besten, während sich Frankfurt am Main (minus sieben) und München (minus fünf) im Mittelfeld bewegen. Auch beim Mieter-Index bilden sich in Deutschland regionale Unterschiede heraus: Berlin und München liegen bei minus 39 und Frankfurt bei minus 37. Auch hier zeigt sich Hamburg mit minus 28 am positivsten.


Das könnte Sie auch interessieren:

Boom-Prognose: "Flex Offices" lassen Corona links liegen

Investments brechen weltweit ein, Büromarkt erholt sich 2021

Investoren setzen trotz Homeoffice-Welle auf Büroimmobilien

Trotz Krise: Nur wenige Büromieter wollen sich flächenmäßig "verkleinern"

Schlagworte zum Thema:  Coronavirus, Miete, Büro