Investmentmarkt: Trendumkehr oder weiteres Wachstum?

Colliers prognostiziert für 2019 ein Transaktionsvolumen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt von 58 Milliarden Euro, zum Jahresende 2018 werde der Jahresumsatz bei mehr als 60 Milliarden Euro und damit so hoch wie noch nie liegen. Den Rückgang im kommenden Jahr führt Colliers auf den Produktmangel zurück. Deutlich weniger Umsatz für 2019, nur 50 Milliarden Euro, erwartet Savills und spricht von einer Trendumkehr.

Zwar werde sich der Produktmangel 2019 limitierend auswirken, heißt es in der Studie von Colliers, die Nachfrage werde jedoch konstant hoch bleiben. Christian Kadel, Head of Capital Markets bei dem Beratungsunternehmen, spricht aber dennoch von einer ungebremsten Fortführung der Investmentdynamik vor allem mit Fokus auf den Top 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In den sieben Immobilienhochburgen sind die Umsätze am Gewerbeimmobilienmarkt bereits im ersten Halbjahr 2018 deutlich um etwa 30 Prozent auf 16 Milliarden Euro gestiegen, wie mehrere Marktanalysen zeigen.

Änderungen erwartet Colliers im Suchprofil der Investoren: Wer bisher Core gekauft hat, wird 2019 auch Core plus und Value Add kaufen – und umgekehrt Value Add und Core plus kauft auch Core, meint Kadel.

Im Fall einer Zinswende: Besserer Schutz vor Wertverlusten in Mittelstädten

Laut einer Catella-Analyse schützen Investments in den Mittelstädten besser vor den Folgen der erwarteten Zinssteigerungen als Investments in den Top-Märkten. Bei steigenden Zinsen dürfte demnach mehr Kapital in festverzinsliche Anlagen fließen, mit der Folge, dass die Verkehrswerte von Gewerbeimmobilien sinken – in manchen großen Städten um mehr als 15 Prozent bis 2022.

Aktuell bewegen sich die Nettoanfangsrenditen in den Großstädten Catella zufolge auf Rekordniveau. Sie bewegen sich etwa in den deutschen Metropolen derzeit um etwa drei Prozent. Demgegenüber führt das bisher vergleichsweise moderate Preisniveau in den Mittelstädten zu Aufschlägen: Rund viereinhalb Prozent sind es beispielsweise in Münster, Leipzig oder Hannover. Laut Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella, kann die Umsetzung einer auf Mietpreissteigerungen ausgerichteten Immobilienstrategie in den Metropolen nur noch im Rahmen einer erhöhten Risikokategorie der Fondsstrategie umgesetzt werden.

"Bei Immobilieninvestments in mittleren Städten können Immobilienmanager den Preiseffekt bereits durch die Realisierung geringer Mietwachstumsraten kompensieren.“ Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella

Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, erwartet, dass der deutsche Investmentmarkt auch 2019 von hoher Aktivität geprägt sein wird. Zwar werde die Käuferseite durch die geldpolitische Normalisierung voraussichtlich etwas geschwächt, aber die Argumente für Investitionen in deutsche Immobilien dürften stark und zahlreich belieben.

Größtes Mietsteigerungspotenzial bei Büroimmobilien

„Deutschlands Status als sicherer Anlagehafen zählt hier weiterhin ebenso dazu wie die Aussicht auf Mietwachstum. Umgekehrt liefert die auslaufende Renditekompression den Eigentümern gute Argumente sich von Immobilien zu trennen.“ Marcus Lemli, CEO Germany bei Savills

Das größte Mietpreissteigerungspotenzial sehen Lemli und Matthias Pink, Leiter Research in Deutschland bei Savills, auch weiterhin im Bürosegment, vor allem in Frankfurt.

Nach Ansicht von Catella Research weisen die großen Metropolen noch bis in das Jahr 2022 die größten Steigerungspotenziale bei den Mieten aus. Berlin führt im europäischen Vergleich bei der Mietwachstumsliste für Immobilieninvestments im Bürosektor mit einem möglichen Plus von rund 20 Prozent gegenüber dem heutigen Niveau. Auch für München (plus 15,3 Prozent) oder Frankfurt (plus 13,5 Prozent) sehen die Analysten noch erheblichen Spielraum nach oben. In kleineren und mittleren Städten Wachstumsraten bei den Mieten von unter zehn Prozent.

Deutsche Premiumbüros im internationalen Vergleich noch günstig

Dabei sind im internationalen Vergleich deutsche Premiumbüroflächen trotz der Mietsteigerungen noch günstig. Zu diesem Ergebnis kommt eine JLL-Untersuchung der Bürokosten in 72 Büroteilmärkten in 61 Städten weltweit.

Die teuersten deutschen Städte finden sich im Mittelfeld, ganz vorne München auf Rang 30: Hier fallen aktuell 913 US-Dollar pro Jahr an Miet- sowie Betriebskosten und Steuern an. Frankfurt (812 US-Dollar) und Berlin (631 US-Dollar) landeten auf den Plätzen 38 und 46. Mit Abstand am tiefsten müssen Büromieter im Teilmarkt Central in Hongkong mit 3.635 US-Dollar in die Tasche greifen. Für 2019 geht JLL bei wachsendem Flächenangebot von einer Verlangsamung des Mietwachstums aus.

Colliers erwartet für 2019 ein dynamisches Vermietungsgeschehen mit weiter sinkenden Leerständen und steigenden Spitzenmieten. Wolfgang Speer, Head of Office & Occupier Services, geht davon aus, dass das Vermietungsergebnis angebotsseitig etwas limitiert sein wird.

Wohnimmobilien: Vermutlich keine weiteren Preisaufschläge

Savills rechnet am Wohninvestmentmarkt mit 15 Milliarden Euro Investments für das kommende Jahr (2018: zirka 16 Milliarden Euro). Vor allem bei institutionellen Investoren erwarten die Researcher ein Comeback von Wohnimmobilien. Das sorge dafür, dass die Spitzenrenditen wohl auch im kommenden Jahr noch etwas nachgeben werden.

„Die hohe Risikoaversion, die seit der Finanzkrise an den Kapitalmärkten vorherrscht, spielt Wohnimmobilien als Assetklasse in die Karten. Sie liefern langfristig stabile Erträge und damit genau das, was viele Investoren suchen.“ Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills in Deutschland

Vor allem Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen, die vor dem Hintergrund extrem niedriger Anleiherenditen ihre Immobilienquote erhöhen, bietet der deutsche Mietwohnungsmarkt Savills zufolge ein attraktives Rendite-Risiko-Profil.

Der Colliers-Prognose zufolge werden im kommenden Jahr insbesondere Wohnimmobilien im Fokus der Investoren stehen. Dabei geht Felix von Saucken, Head of Residential bei Colliers, nicht von weiteren Preisaufschlägen aus. Wegen des erwähnten Produktmangels werde jedoch der Anteil an Portfolio-Deals stark rückläufig sein. Hier sieht von Saucken Potenzial in der Nachverdichtung und Aufstockung von Bestandsgebäuden.


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