Immobilienfinanzierung: Gute Laune macht sich breit

Die deutschen Immobilienfinanzierer sind gut gelaunt: Das BF.Quartalsbarometer steigt im vierten Quartal 2017 von 0,02 Punkten auf ein Jahreshoch von 0,6 Punkten, was für einen ausgeglichenen Finanzierungsmarkt spricht. 39 Prozent der Institute, vier Prozentpunkte mehr als im Vorquartal, schätzen die Lage positiver ein. Bei der Finanzierung von Neu- und Bestandsimmobilien verschiebt sich der Fokus weg von Nischenprodukten hin zu klassischen Assets.

Im Gegenzug erwartet keiner der befragten Experten restriktivere Finanzierungsbedingungen. Da die Europäische Zentralbank (EZB) ihr Engagement weiter ausweitet, wird erwartet, dass die Nachfrage der Investoren nach alternativen Finanzierungsinstrumenten wie Anleihen oder Mezzanine-Kapital auch im Jahr 2018 hoch bleiben wird.

„Ein wichtiger Trend in diesem Quartal: Die Banken gehen wieder höhere Risiken ein", sagte Andreas Schulten, Vorstand der Bulwiengesa AG bei Vorstellung des Barometers.

Sowohl Loan-to-Values (LTV) bei Bestandsimmobilien als auch Loan-to-Costs (LTC) bei Projektentwicklungen steigen Schulten zufolge deutlich an. Der durchschnittliche LTV erreicht mit 72 Prozent den Höchstwert seit Erhebung des Barometers, der LTC liegt im Schnitt bei 74,5 Prozent und erreicht damit den Höchstwert seit dem vierten Quartal 2014.

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Institute setzen höhere Margen durch

Allerdings gelinge es den Banken auch, sich diese Risiken vergüten zu lassen: Die Margen steigen – wie bereits im Vorquartal – bei Projektenwicklungsfinanzierungen auf 207 Basispunkte (plus acht Basispunkte). Bei Bestandsfinanzierungen ist eine Zunahme auf 140 Basispunkte zu verzeichnen (plus vier Basispunkte).

Trotz dieser Zunahme von Risiken wird der Untersuchung zufolge die Entscheidung für eine Kreditvergabe bei den meisten Banken vom Neugeschäftsbereich und der Risikoabteilung gemeinsam getroffen. Das gaben 67,5 Prozent der Befragten an. Bei den finanzierten Nutzungsarten zeigen sich hingegen Verschiebungen. Dies gilt für Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien gleichermaßen.

Nischen nicht mehr im Vordergrund

Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen sind laut Studie die Nischen nicht mehr so stark im Fokus. Vielmehr steige der Anteil der Institute, die die klassischen Core-Segmente finanzieren: Bei Wohnimmobilienentwicklungen um 6,1 Prozentpunkte auf 84,8 Prozent. Diese Entwicklung beobachtet Schulten auch bei Bestandsimmobilien.

"Der Finanzierungsfokus verschiebt sich zu den traditionellen Assetklassen", sagt Schulten.

So klettert der Anteil der Institute, die bestehende Büroimmobilien finanzieren, um 5,3 Prozentpunkte auf 97,4 Prozent, bei bestehenden Wohnimmobilien um 2,8 Prozentpunkte auf 94,9 Prozent sowie bei Einzelhandelsimmobilien um 5,7 Prozentpunkte auf 84,6 Prozent.

Der Anteil der Befragten, die Nischenprodukte finanzieren, ist im vierten Quartal rückläufig. Der Anteil bei Hotelimmobilien geht um 9,2 Prozentpunkte auf 48,7 Prozent zurück und bei Mikroapartments und Studentenwohnen um neun Prozentpunkte auf 43,6 Prozent.

Finanzierungsumfeld durch EZB-Geldpolitik unterstützt

„Unter dem Strich wird das günstige Finanzierungsumfeld durch die Geldpolitik der EZB grundsätzlich weiter unterstützt", sagt Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung IREBS, Universität Regensburg.

Zwar hat die EZB bei ihrem Zinstermin Ende Oktober eine Reduzierung des monatlich anzukaufenden Anleihevolumens von 60 auf 30 Milliarden Euro beschlossen, dies bedeute jedoch noch keinen Rückzug aus dem Anleihenmarkt oder eine Reduktion des Engagements. Die Ausweitung der Bilanz der EZB werde damit lediglich verlangsamt, das Engagement der EZB vergrößere sich aber zunächst weiterhin.

„Auch im Verlauf des kommenden Jahres rechne ich nur mit vorsichtigen Korrekturen“, so Sebastians Fazit zur Geldpolitik der EZB.

Nachfrage nach alternativen Finanzierungsintrumenten bleibt hoch

„Wir beobachten verstärkt Kapitalsammelstellen aller Art, die als Immobilienfinanzierer auftreten", so Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG. Es handele sich dabei fast ausschließlich um professionelle Investoren.

Fedele erwartet, dass auch 2018 alternative Finanzierungsinstrumente stark gefragt sein werden: „Für Investoren gibt es kaum Ausweichmöglichkeiten mit vergleichbarem Rendite-Risiko-Profil".

Es sei absehbar, dass der Boom bei Projektentwicklungen anhalte und damit auch der große Bedarf an Mezzanine-Kapital, so Fedele.