Irankrieg beeinflusst deutsche Immobilienfinanzierer

Das BF.Quartalsbarometer als Sentiment-Index der Immobilienfinanzierer, das in Kooperation mit dem Handelsblatt Research Institute neu konzipiert wurde, fällt im ersten Quartal 2026 auf minus 9,74 Punkte (viertes Quartal 2025: minus 7,08 Punkte). Das signalisiert eine insgesamt eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft.

Ein Wert von Null spricht für einen ausgeglichenen Markt. Den bisherigen Höchststand erreichte der Index im ersten Quartal 2015 (plus 8,11). Die aktuelle Befragung fand vom 16. bis 20. März statt und stand damit bereits unter dem Einfluss des Irankriegs.

Finanzierungsbedingungen verschlechtern sich

Knapp ein Drittel (27 Prozent) der Finanzierer sieht in den vergangenen drei Monaten eine Verschlechterung der Bedingungen am Markt, rund ein Drittel (68 Prozent) geht von einer stabilen Entwicklung aus, aber nur fünf Prozent nehmen eine Verbesserung wahr.

"Die Ergebnisse müssen auch vor dem Hintergrund des Iran-Konfliktes gesehen werden", so Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers. "Die Märkte haben bislang erstaunlich gelassen reagiert, doch diese Gelassenheit ist zunehmend fragil." Ein Szenario aus stagnierendem Wachstum bei höherer Inflation wird wahrscheinlicher. Für die Immobilienfinanzierung ist laut Sebastian derzeit weniger das Zinsniveau das Problem als ein Zinsumfeld, das instabil werden kann.

Neugeschäft stagniert, Wettbewerb verschärft sich

Beim Neugeschäft berichten 73 Prozent der Befragten von einer Stagnation, während 27 Prozent ein wachsendes Geschäftsvolumen verzeichnen. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Einschätzung der Wettbewerbssituation: Rund drei Viertel der Befragten sehen gegenüber dem Vorquartal keine Veränderung.

Von dem verbleibenden Viertel berichtet die Mehrheit von einer sich verschärfenden Wettbewerbssituation. "Auch wir beobachten seit mehreren Monaten, dass Finanzierer wieder etwas stärker miteinander konkurrieren. Für den Markt ist das ein positives Zeichen, denn es signalisiert eine höhere Finanzierungsbereitschaft und dämpft die Margen", sagt Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG.

BF.Quartalsbarometer Q4/2025

Alternative Finanzierungsinstrumente gewinnen an Bedeutung

Die Nachfrage nach alternativen Finanzierungsinstrumenten im Vergleich zum klassischen Bankdarlehen hat im ersten Quartal 2026 nach Angaben von 41,2 Prozent der Befragten gegenüber dem vierten Quartal 2025 zugenommen. Die größte Nachfrage gibt es im Bereich Real Estate Private Equity, etwa in Form von Eigenkapital, das von Joint-Venture-Partnern gestellt wird.

Auf die Frage, wie sich die Quote der Non-Performing-Loans (NPLs) im Vergleich zum vergangenen Quartal entwickelt habe, gaben 32 Prozent der Immobilienfinanzierer an, dass die Quote abgenommen habe, 18 Prozent berichteten von einer Zunahme. Bei 41 Prozent blieb die Quote gleich, die übrigen Befragten machten keine Angabe.

"Einerseits sind tendenziell sinkende NPL-Quoten ein Indiz für eine bessere Lage am Finanzierungsmarkt, andererseits spiegelt das auch das Ausgangsniveau wider, das wir mittlerweile erreicht haben", erklärt Fabio Carrozza, Vertriebsvorstand der BF.direkt AG.

Margen bei Wohnimmobilien im Bestand am niedrigsten

Bei der Finanzierung von Bestandsimmobilien ergibt sich über alle Nennungen hinweg eine durchschnittliche Marge von 169 Basispunkten (bp). Dabei gibt es laut Dr. Sven Jung, Director Economic Analysis & Financial Planning beim Handelsblatt Research Institute, zwischen den einzelnen Instituten und Nutzungsarten eine große Bandbreite: "Die Einzelwerte bewegen sich zwischen 110 bis 400 bp. Eine differenzierte Betrachtung der Assetklassen zeigt deutliche Unterschiede."

Wohnimmobilien weisen mit durchschnittlich 144 bp die geringste Marge auf, während Finanzierungen von Bürogebäuden mit im Schnitt 181 bp am oberen Ende liegen. Der durchschnittliche Loan-to-Value bei Bestandsfinanzierungen beträgt über alle Nutzungsarten hinweg 63,52 Prozent.

Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen liegt die durchschnittliche Marge bei 262 bp, wobei die Einzelwerte eine Bandbreite von 110 bis 800 bp umfassen. Im Bereich der Projektentwicklung verlangen die Institute bei Wohnimmobilien mit durchschnittlich 309 bp die höchste Marge. Am unteren Ende der Spanne liegen Logistikhallen mit 201 bp. Der durchschnittliche Loan-to-Cost bei Projektentwicklungen erreicht 71,32 Prozent.

BF.Quartalsbarometer: Methodik

Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG durch das Handelsblatt Research Institute erarbeitet. Wissenschaftlicher Berater ist Prof. Dr. Steffen Sebastian (Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung an der IREBS). Der Index bildet die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland ab. 

Zur Ermittlung des BF.Quartalsbarometers werden vierteljährlich 33 Experten befragt, die alle unmittelbar mit der Kreditvergabe an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und alternativer Finanzierer.

Der Wert des BF.Quartalsbarometers setzt sich aus Aussagen zu folgenden Aspekten zusammen: Beurteilung der aktuellen Finanzierungsbedingungen, Entwicklung des Neugeschäfts, durchschnittliches Kreditvolumen der Einzelgeschäfte, tonangebende Abteilung bei den Kreditentscheidungen, Entwicklung der NPL-Quote, Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und Entwicklung der Wettbewerbssituation.

BF.Quartalsbarometer (Download)

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