BF.Quartalsbarometer: Erholung bei Immobilienfinanzierung

Das BF.Quartalsbarometer, das die Stimmung der Immobilienfinanzierer widerspiegelt, steigt im ersten Quartal 2024 auf minus 16,88 Punkte – von minus 17,98 Punkten Ende 2023. Zuversichtlich macht zunehmend mehr Panelteilnehmer das Neugeschäft.

Der Aufwärtstrend des BF.Quartalsbarometers hält weiter an: Der Sentiment-Index der Immobilienfinanzierer steigt von minus 17,98 Punkte im vierten Quartal 2023 auf minus 16,88 Punkte im ersten Quartal 2024. Es ist der zweite Anstieg in Folge nach dem Allzeittief von minus 20,22 Punkten im dritten Quartal 2023 – die Negativskala endet bei minus 25.

Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2015 erreichte der Index, den Bulwiengesa vierteljährlich für die BF.direkt AG erstellt, den vorläufigen Höchststand von 8,11 Punkten – ein Wert von Null spricht für einen ausgeglichenen Markt, alles darüber wäre eine gute Finanzierungsbereitschaft bis hin zur progressiven Kreditvergabe (plus 25).

Neugeschäft und Finanzierungsbedingungen positiver

Positiv wirkt sich auf den aktuellen Barometerwert aus, dass ein zunehmender Anteil (insgesamt 17,4 Prozent) der 110 befragten Experten von unverändert oder neuerdings ansteigendem Neugeschäft berichtet. Das ist ein Plus von 8,8 Prozentpunkten gegenüber der Umfrage im vierten Quartal 2023.

Darüber hinaus werden die Finanzierungsbedingungen häufiger (plus 10,3 Prozentpunkte) als zumindest stagnierend (21,7 Prozent) und nicht noch restriktiver (76,1 Prozent und minus 12,5 Prozentpunkte) beschrieben. Allerdings bremsen die angespannte weltwirtschaftliche Lage und neue Insolvenzfälle in der Immobilienbranche den Optimismus der Experten noch.

"Auch wir beobachten in unserer täglichen Arbeit, dass das Neugeschäft etwas anzieht", sagt Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF.Real Estate Finance GmbH, einer Tochtergesellschaft der BF.direkt AG. Vor allem bei Bestandsfinanzierungen im Bereich zwischen zehn und 50 Millionen Euro und – nach Assetklassen – im Wohnsektor.

Liquiditätskosten belasten die Stimmung der Finanzierer

Insgesamt spürt Carrozza eine leichte Verbesserung der Stimmung am Immobilienfinanzierungsmarkt, allerdings von einem schlechten Niveau ausgehend: Die Krise ist zwar nicht vorbei, aber die Finanzierer und auch die Kreditnehmer passen sich den schwierigen Marktbedingungen an und kommen damit nun besser zurecht.

Bemerkenswert findet es der Experte, dass sich die Stimmung der Immobilienfinanzierer verbessert, obwohl das Zinsumfeld noch keinen Anlass dazu gibt. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins noch nicht gesenkt, und der Zehn-Jahres-Zinsswap – ein Indikator für die Entwicklung zehnjähriger Immobilienfinanzierungen – steigt sogar seit Anfang 2024.

"Doch es besteht Hoffnung, dass sich die Inflation weiter abschwächt und die EZB im Laufe des Jahres die Zinsen senkt, was der Immobilienbranche frische Impulse verleihen könnte", meint Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers.

Negativ beeinflussen den Barometerwert die zusätzlichen Liquiditätskosten: 55 Prozent der Befragten berichten von unverändert oder neuerdings ansteigenden Kosten. Das sind 6,6 Prozentpunkte mehr als im Vorquartal. "Hier spiegelt sich wahrscheinlich das gestiegene Marktrisiko, mit dem die Banken aktuell behaftet sind", erklärt Carrozza.

 BF.Quartalsbarometer für das erste Quartal 2024


BF.Quartalsbarometer Q1 2024

Dämpfer bei Margen und Beleihungsausläufen

Auch wenn die langjährige Entwicklung der Margen nach oben weist, hat sie im ersten Quartal 2024 einen leichten Dämpfer erfahren. In der Bestandsfinanzierung liegt die Durchschnittsmarge über alle Nutzungsarten hinweg aktuell bei 247 Basispunkten. Im vierten Quartal 2023 waren es 262 Basispunkte. In der Finanzierung von Projektentwicklungen liegt die durchschnittliche Marge bei 338 Basispunkten, 360 Basispunkten im Vorquartal.

Die Beleihungsausläufe von Beständen und Projektentwicklungen setzen die langjährige Abwärtstendenz im jüngsten BF-Quartalsbarometer fort. Die Loan-to-Values (LTV) der Bestandsfinanzierungen sind leicht um 1,6 Prozentpunkte auf 61 Prozent gefallen – die Loan-to-Costs der Entwicklungsfinanzierungen um 2,2 Prozentpunkte auf jetzt 67,6 Prozent.

Bei der aktuellen Erhebung wurden die Kreditgeber auch nach ihrer Einschätzung zu Whole-Loan- und Mezzanine-Anbietern befragt, die hohe Finanzierungsrisiken bis etwa Mitte 2022 übernommen hatten. Die Antworten der Experten deuten mehrheitlich darauf hin, dass die alternativen Finanzierer mit Wertabschlägen zu rechnen haben. Dies liegt insbesondere an den sich verschlechternden Marktbedingungen, zu optimistischen LTVs in der Vergangenheit und der Notwendigkeit, Beleihungswerte an die aktuelle Marktlage anzupassen.

 BF.Quartalsbarometer: Methodik

Das BF.Quartalsbarometer wird quartalsweise im Auftrag der BF.direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, durch das Analyseunternehmen Bulwiengesa AG erarbeitet. Der Index gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland wieder. Zur Ermittlung werden 110 Experten befragt, die mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und anderen Finanzierern.

Der Wert des BF.Quartalsbarometers setzt sich zusammen aus der Einschätzung zur Veränderung der Finanzierungsbedingungen, der Entwicklung des Neugeschäfts, der Höhe der gewährten Kredittranchen, der Risikobereitschaft der Finanzierer nach Assetklassen, der Höhe der LTV- und LTC-Werte, der Entwicklung der Margen, der Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und der Entwicklung der Liquiditätskosten.

Zum BF.Quartalsbarometer Q1/2024 (Download)

  

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