Immobilienfinanzierer erholen sich vom Corona-Schock

News 14.09.2020 BF.Quartalsbarometer
BF.Quartalsbarometer: Immobilienfinanzierung in Corona-Zeiten

Nach einer großen anfänglichen Unsicherheit kommen die Immobilienfinanzierer allmählich aus der Corona-Schockstarre. Die Stimmung ist noch nicht euphorisch, aber im aktuellen BF.Quartalsbarometer zeigen sich positive Trends. Jetzt steht erst einmal die Risikominimierung beim Neugeschäft im Fokus.

Noch vor wenigen Monaten – auf dem Höhepunkt der Krise zwischen März und April – hatte die Corona-Pandemie zu einer signifikanten Verschlechterung bei allen wichtigen Parametern am Markt für Immobilienfinanzierungen geführt. Im dritten Quartal 2020 sieht es schon wieder besser aus: Die Stimmung hellt sich deutlich auf. Vor allem die allgemeine Einschätzung der aktuellen Lage ist im dritten Quartal 2020 deutlich positiver als im zweiten Quartal. Das ist das zentrale Ergebnis des neuen BF.Quartalsbarometers, das Bulwiengesa vierteljährlich im Auftrag der BF.direkt AG erstellt.

Ein Drittel der Finanzexperten geht von einem rückläufigen Neugeschäft aus

Der Barometerwert klettert im dritten Quartal auf minus 7,97 Punkte. Im zweiten Quartal war die Stimmung der Immobilienfinanzierer gegenüber dem ersten Quartal deutlich eingebrochen: Der Wert rutschte um satte 11,4 Punkte auf minus 15,24 – ein neuer Negativrekord. Zum letzten Mal im positiven Bereich notierte der Wert im ersten Quartal 2018 mit 0,23 Punkten.

Auch schätzen mittlerweile nur 60 Prozent der Befragten die Lage als restriktiver ein. Im Vorquartal waren es noch 80 Prozent.

"Die deutliche Verbesserung des Quartalsbarometerwerts überrascht mich nicht, denn derzeit ist das laufende Geschäft deutlich besser als es die allgemeine Stimmungslage vermuten lässt." Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG

Einen Auftrieb erlebt auch die Wahrnehmung der Entwicklung des Neugeschäfts. Nur ein Drittel (33 Prozent) der Institute erwartet derzeit ein abnehmendes Neugeschäft – im Vorquartal war das mehr als die Hälfte (58 Prozent). 44 Prozent (plus 19,4 Prozentpunkte) rechnen bei der jüngsten Befragung mit stagnierenden Bedingungen. Köppel wertet die extreme Barometer-Bewegung im Vorquartal als Momentaufnahme auf dem Höhepunkt des Lockdowns in Deutschland.

Beim Neugeschäft steht erstmals die Risikominimierung im Vordergrund

Ein weiterer wichtiger Faktor, der sich maßgeblich verbessert hat, sind die Refinanzierungskosten, schreibt BF.direkt. Von steigenden Refinanzierungsaufschlägen gehen derzeit nur 18,5 Prozent der Finanzierer aus. Im Vorquartal waren es noch 83 Prozent. Knapp die Hälfte (48 Prozent) erwartet stagnierende Liquiditätskosten (plus 31,5 Prozentpunkte), der Rest (plus 33 Prozentpunkte) meint, die Refinanzierungsaufschläge werden sinken.

Beim Neugeschäft ist erstmals die Risikominimierung als wichtigster Punkt genannt worden: Rund ein Fünftel der Befragten (20,9 Prozent) gab das an. Gegenüber dem Vorquartal ist das ein leichtes Plus von zweieinhalb Prozentpunkten. Die Akquise von Neukunden spielt mit 9,1 Prozent dagegen eine deutlich geringere Rolle als im Durchschnitt der vergangenen BF.Quartalsbarometer. Einen Engpass wird die reduzierte Kreditvergabe aber wohl nicht bewirken.

"Da Deutschland ohnehin 'overbanked' ist, bedeutet dies eher eine Rückkehr zur gesunden Normalität auf dem gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkt." Professor Steffen Sebastian, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung an der IREBS, Universität Regensburg

Die Beleihungsausläufe haben die Institute im Vergleich zum Höhepunkt der Krise moderat erhöht. Der durchschnittliche Loan-to-Value (LTV) bei Bestandsfinanzierungen stieg auf 67,4 Prozent, nach 65,6 Prozent im Vorquartal – der Loan-to-Cost (LTC) bei der Finanzierung stieg von 71,1 Prozent auf 73,1 Prozent. Die Margen sind stabil (leichter Anstieg von 147 auf 148 Basispunkte bei Bestandsfinanzierungen) beziehungsweise leicht rückläufig (231 auf 226 Basispunkte bei Finanzierungen von Projektentwicklungen).

Logistik legt bei den Finanzierungen noch einmal zu

Die bedeutendsten Bestandssegmente der Finanzierer waren im zweiten Quartal Wohnimmobilien (22,6 Prozent) und Büroimmobilien (20,8 Prozent) – im zweiten Quartal teilen sich Wohn- und Büroimmobilien mit jeweils 21,4 Prozent den ersten Rang als Segment, das Institute derzeit finanzieren. Logistikimmobilien legen bei den Bestandsfinanzierungen mit einem Plus von 2,9 Prozentpunkten auf 17,9 Prozent zu. Dagegen werden weniger Mikroapartments und Hotels finanziert. Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen ergibt sich ein ähnliches Bild. An erster Stelle werden Wohnprojekte finanziert, gefolgt von Büros.

"Wir finanzieren vorrangig Projekte im Wohnimmobilienbereich und sehen aktuell weder hier noch bei Pflegeimmobilien gestiegene Risiken für unser Geschäftsmodell. Für Hotels stellt sich die Situation anders dar." Thomas Jebsen, Vorstand der Deutschen Kreditbank AG (DKB)

Torsten Hollstein, Geschäftsführer der CR-Investment Management erwartet ab Jahresende einen Anstieg von notleidenden Immobilienkrediten bei Messe- und Kongresshotels, im Freizeitsektor sowie in Teilbereichen des Einzelhandels. Möglich sei auch eine Insolvenzwelle zum Jahresende, wenn die temporären Lockerungen des Insolvenzrechts Ende September auslaufen.

ESG-Kritierien bei Kreditvergaben: Bei einem Drittel der Institute noch ohne Belang

Bei einer Zusatzumfrage im zweiten Quartal, die erst jetzt ausgewertet wurde, gaben rund 30 Prozent der Experten an, das ESG- (Environment Social Governance) Kriterien aktuell keine Rolle bei der Kreditvergabe spielen.

Der überwiegende Anteil von knapp 70 Prozent stellt in unterschiedlicher Intensität eine wachsende Bedeutung von ESG-Kriterien fest. Dabei steht vor allem die Einhaltung arbeitsrechtlicher Standards auf dem Programm. Besonderes Augenmerk liegt auf nachhaltigen Gebäuden, sogenannten Green Buildungs mit BREEAM-oder LEED-Zertifizierung. Hier wird von Portfolios mit entsprechenden Immobilien berichtet, die künftig weiter ausgebaut werden sollen. ESG scheint folglich mehrheitlich in der Finanzierungslandschaft angekommen zu sein und sich weiter zu etablieren

Lesen Sie das  BF.Quartalsbarometer Q3/2020 im Original.

  

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