BF.Quartalsbarometer: Stimmung der Finanzierer im Krisenmodus

Die Stimmung bei den deutschen Immobilienfinanzierern erlebt derzeit einen so starken Einbruch wie seit Ausbruch der Coronakrise nicht mehr: Der Wert im BF.Quartalsbarometer fällt von minus 1,45 im ersten Quartal auf minus 12,01 im zweiten Quartal 2022. Schuld ist der Zinsanstieg.

"Eine Gemengelage von verschiedenen makroökonomischen Faktoren wirkt deutlich negativ auf das Sentiment in der Immobilienfinanzierung. Dazu gehören der Krieg in der Ukraine, die steigenden Rohstoffpreise und die hohe Inflation", sagt Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, das Bulwiengesa im Auftrag der BF.direkt AG vierteljährlich erstellt. "Die Hauptursache für den starken Rückgang des Barometers sind jedoch die stark anziehenden langfristigen Zinsen."

Der aktuelle Barometerwert fällt von minus 1,45 im ersten Quartal auf minus 12,01 im zweiten Quartal 2022. Einen vergleichbar starken Rückgang hat es dem Wissenschaftler zufolge zuletzt im zweiten Quartal 2020 direkt nach dem Ausbruch der Coronakrise gegeben.

Zinsanstieg trübt Aussichten bei den Finanzierern

Quasi alle relevanten Parameter, die im Rahmen des BF.Quartalsbarometers abgefragt werden, haben sich in der aktuellen Ausgabe zum Negativen verändert, doch vor allem der Zinsanstieg dämpft die Erwartungen.

Die Zinsen haben in den vergangenen Monaten die größten Sprünge seit Jahrzehnten vollzogen. Laut Interhyp lagen die zehnjährigen Bauzinsen im Januar 2022 noch bei einem Prozent. Im Februar begannen sie zu steigen und erreichten Anfang Mai 2,66 Prozent – dies sei "eine Verzweieinhalbfachung in sehr kurzer Zeit. Die Fremdkapitalzinsen sind der maßgebliche Einflussfaktor auf die Immobilienfinanzierung", so Sebastian.

Großes Gewicht innerhalb des BF.Quartalsbarometers hat die allgemeine Einschätzung der Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorquartal: Keiner der befragten Finanzierer schätzt im zweiten Quartal 2022 die Bedingungen noch als progressiv ein – nachdem sich der Wert in den vergangenen zwei Jahren erholt hatte, bricht er jetzt völlig ein. Im Gegensatz dazu bewerten mehr als zwei Drittel (68,1 Prozent) der Befragten die Bedingungen als restriktiv. Das sind 45 Prozentpunkte (pp) mehr als im ersten Quartal. Auch die Einschätzung, dass die Finanzierungsbedingungen gleichbleiben, nimmt deutlich ab: Um 29,6 pp auf nun 31,9 Prozent.

BF.Quartalsbarometer Q2/2022

Quartalsbarometer Q2_2022

Neugeschäft: Einschätzung verschlechtert sich

Hatte das Neugeschäft im ersten Quartal 2022 noch einen positiven Einfluss auf den Barometerwert, ist auch damit jetzt vorerst Schluss. 14,9 Prozent der Umfrageteilnehmer (plus 10,9 pp) sehen ein neuerdings abnehmendes Neugeschäft, während mehr als die Hälfte (55,3 Prozent; plus 19,3 pp) von einem stagnierenden Neugeschäft sprechen. Immerhin noch knapp ein Drittel (29,8 Prozent) erwarten ein ansteigendes Neugeschäft – doch mit einem Rückgang um 30,2 pp hat sich auch diese Einschätzung deutlich verschlechtert.

Bei den Kreditvolumen der Neugeschäfte sind die Änderungen nicht so drastisch wie bei der Einschätzung des Neugeschäfts. Der Anteil der kleineren Kreditvolumen steigt, während der Anteil der Volumen zwischen 50 und 100 Millionen Euro auf 17 Prozent sinkt (minus sieben pp). Der Anteil der großen Volumen (mehr als 100 Millionen Euro) steigt im aktuellen Barometer leicht um 0,3 pp auf 4,3 Prozent.

Wie auch in den früheren Umfragen bleiben Wohn- und Büroimmobilien im zweiten Quartal 2022 die wichtigsten Bestandssegmente bei der Finanzierung. Wohnimmobilien gewinnen 0,3 pp auf 23,1 Prozent dazu, Büroimmobilien verlieren mit minus 0,8 pp leicht gegenüber dem ersten Quartal und liegen jetzt bei 21 Prozent. Den größten Zugewinn verzeichnen Sozialimmobilien mit einem Plus von 3,3 pp auf 8,7 Prozent.

Margen steigen und erreichen Höchststände

Wegen des Zinsanstiegs haben sich auch die Liquiditätskosten beziehungsweise Refinanzierungsaufschläge der Finanzierer erhöht. 77 Prozent der Umfrageteilnehmer (plus 30 pp) sehen entweder neuerdings oder unverändert ansteigende Liquiditätskosten.

Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG, fügt hinzu: "Die Margen sind deutlich gestiegen und haben im zweiten Quartal den höchsten Stand seit acht Jahren erreicht. Obwohl diese Entwicklung aus Sicht der Finanzierer für sich genommen positiv wäre, kann sie die gedämpfte Stimmung nicht kompensieren und die Unsicherheit der Marktteilnehmer überwiegt." Bei der Bestandsfinanzierung kletterten die Margen auf 192,6 Basispunkte (bp) gegenüber 168 bp im ersten Quartal 2022 – bei der Finanzierung von Projektentwicklungen kletterten sie auf 283,2 bp, nach 245,3 bp im Vorquartal.

Relativ stabil geblieben sind die Loan-to-Values (LTVs) bei Bestandsfinanzierungen und Loan-to-Costs (LTCs) bei der Finanzierung von Developments. Erstere erreichen 67,4 Prozent, nach 67,5 Prozent im Vorquartal, letztere 70,3 Prozent, nach 69,8 Prozent im ersten Quartal 2022.

Zur Ermittlung des BF.Quartalsbarometers für das zweite Quartal 2022 wurden rund 111 Experten von Bulwiengesa befragt, die größtenteils direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. 

BF.Quartalsbarometer Q2 2022 (PDF)

  

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