Die Krise macht viele Immobilienfinanzierer unsicher – Risiken kaum einschätzbar

News 17.04.2020 BF.Quartalsbarometer in Corona-Zeiten
BF.Quartalsbarometer: Immobilienfinanzierung in der Krise

Für Immobilienfinanzierer ist momentan nur gewiss, dass die Unsicherheit wegen möglicher Folgen der Coronakrise groß ist. Das bedeutet auch, dass die Risiken kaum einzuschätzen sind. Das dürfte ein Grund sein, warum das aktuelle BF.Quartalsbarometer beim Neugeschäft enorme Skepsis widerspiegelt.

Zu Beginn des zweiten Quartals 2020 ist die Stimmung der Immobilienfinanzierer vor dem Hintergrund der Coronakrise gegenüber dem ersten Quartal noch einmal deutlich eingebrochen: Der Wert im Quartalsbarometer des Beraters BF Direkt, das vom Analysehaus Bulwiengesa erarbeitet wird, rutschte um 11,4 Punkte auf minus 15,24 – das ist ein neuer Negativrekord. Die Krise hat demnach zu einer signifikanten Verschlechterung bei allen Parametern geführt, besonders deutlich wird das Absacken der Stimmung bei der Einschätzung des Neugeschäfts.

Mehr als die Hälfte der Finanzexperten gehen von einem rückläufigen Neugeschäft aus

Insgesamt schätzen im zweiten Quartal 80 Prozent der Befragten (plus 72 Prozentpunkte) die Lage am Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierung als restriktiver ein. Im Vorquartal waren es noch acht Prozent. Vor allem die Entwicklung des Neugeschäfts wird von den Krisenfolgen dominiert: Mehr als die Hälfte der Institute (58 Prozent) – das ist eine Zunahme um 46,3 Prozentpunkte – erwartet ein abnehmendes Neugeschäft. Deutlich zugelegt hat auch die Sorge um steigende Refinanzierungskosten – 83,3 Prozent der Befragten gehen zurzeit davon aus. Im Vorquartal war es nur ein Viertel der Finanzierer.

"Die starke Barometer-Bewegung zeigt, wie die Coronakrise die Immobilienfinanzierung trifft. Dennoch handelt es sich um eine Momentaufnahme. Der Shut Down in Deutschland ist ein externes Schockereignis, das von der Branche verdaut werden muss." Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG

Die Erhebung fand vom 30. März bis 10. April statt – also auf dem Höhepunkt der Krise. Köppel geht davon aus, dass diese sehr negative Stimmung nicht monatelang anhalten wird, sondern sich zumindest langsam verbessern könnte.

Derzeit jedenfalls sind nur wenige Institute in der Lage, "sowohl mit dem klassischem Immobilienrisiko als auch mit der aktuell hohen Unsicherheit umzugehen", ergänzt Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS, Universität Regensburg und wissenschaftlicher Berater des Quartalsbarometers.

Banken arbeiten in der Krise bevorzugt mit erfahrenen Entwicklern zusammen

Die Margen sind im zweiten Quartal deutlich gestiegen: Bei Bestandsfinanzierungen von 131 auf 147 Basispunkte – bei Finanzierungen von Projektentwicklungen von 220 auf 231 Basispunkte. "Die Banken lassen sich die gestiegenen Risiken in Form von höheren Margen vergüten. Für die Darlehensnehmer heißt das, dass Kredite unterm Strich teurer werden", erklärt Sebastian.Und sie arbeiten in der Krise bevorzugt mit erfahrenen Entwicklern mit einem guten Track-Record und einer soliden Eigenkapitalbasis zusammen, ergänzt Köppel: "In der aktuellen Situation ist es wichtig, dass ein Developer mit Schwierigkeiten – wie Verzögerungen am Bau – umgehen kann, aber auch dass die finanzierende Bank über Erfahrung im Umgang mit Vertragsabweichungen verfügt".

Büro und Wohnen in Krisenzeiten bevorzugt

Die bedeutendsten Bestandssegmente der Finanzierer sind auch im zweiten Quartal Wohnimmobilien (22,6 Prozent) und Büroimmobilien (20,8 Prozent) – damit haben beide Assetklassen noch einen Sprung nach vorne gemacht gegenüber dem ersten Quartal um 4,5 beziehungsweise 2,7 Prozentpunkte. Wenig erstaunlich ist, dass die Assetklassen Hotel (minus 5,2 Prozentpunkte) und Shopping /Einzelhandel (minus vier Prozentpunkte) deutlich weniger attraktiv sind. Institutsbasiert geben nur noch knapp 30 Prozent (zuvor 62,5 Prozent) an, Hotels zu finanzieren. Wohnimmobilien kommen auf 100 Prozent, Büroimmobilien auf 91,7 Prozent, gefolgt von Logistikimmobilien mit 66,7 Prozent.

Auch in der Projektentwicklung sind die Segmente Büro (17,3 Prozent; plus 1,7 Prozentpunkte) und Wohnen (Bestand, 21,4 Prozent; plus 4,2 Prozentpunkte) als Core-Immobilien weiter vorne angesiedelt. Handelsimmobilien verlieren drei Prozentpunkte (7,1 Prozent). Hotelprojekte fallen auch, aber mit 1,5 Prozentpunkten nicht ganz so stark (7,1 Prozent).

"Basel III" im Hinterkopf

Im ersten Quartal 2020 hatte sich der Wert im BF.Quartalsbarometer noch leicht erholt und war von minus 4,41 Punkten im vierten Quartal 2019 auf minus 3,81 gestiegen, fiel aber auch da schon bereits das fünfte Quartal in Folge deutlich negativ aus. Eine einzelne Ursache dafür war nicht auszumachen. Aber auch hier wurde das Neugeschäft schon kritisch bewertet, wenn die Experten auch eher von einem stagnierenden als einem fallenden Verlauf ausgegangen sind.

Mehr als die Hälfte der Befragten sah aber negative Auswirkungen in der Praxis durch das Regelwerk "Basel III" – in der Bankenbranche auch "Basel IV" genannt – das zunächst ab 2022 gelten sollte und nun auf 2023 verschoben wurde. Die Eigenkapitalanforderungen an Europas Banken werden dann weiter verschärft: Institute müssen künftig Immobilienfinanzierungen mit mehr Eigenkapital unterlegen, was in der Folge zu höheren Kosten führen wird – und das bei einem anhaltend intensiven Wettbewerb, meinen die Autoren der Studie.


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