BF.Quartalsbarometer: Trübe Lage bei Immobilienfinanzierung

Das Jahr 2022 rückt näher und damit "Basel IV", welches die Eigenkapitalanforderungen an Europas Banken weiter verschärft. Das schlägt auch aufs Gemüt der Immobilienfinanzierer. Zwar steigt die Stimmung im BF.Quartalsbarometer Anfang 2020 leicht, bleibt aber insgesamt deutlich verhalten.

Der Wert im BF.Quartalsbarometer für gewerbliche Immobilienfinanzierungen hat sich leicht erholt und ist von minus 4,41 Punkten im vierten Quartal 2019 auf minus 3,81 im ersten Quartal 2020 gestiegen. Das ist eine leichte Verbesserung um plus 0,6 Punkte. Im ersten Quartal 2015 war der Barometerwert auf seinem bisherigen Höchststand von plus 8,11 Punkten.

"Die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern fällt das fünfte Quartal in Folge deutlich negativ aus. Eine einzelne Ursache hierfür ist nicht auszumachen." Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des Barometers

Warum ist die Stimmung weiterhin so verhalten, wo doch der Margenverfall vorerst gestoppt ist und die Finanzierungsvolumina zuletzt zugenommen haben? Es handle sich um ein Zusammenspiel mehrerer Gründe, erklärt Sebastian: So seien etwa die Margen weiterhin relativ niedrig und das Neugeschäft werde eher kritisch bewertet. 56 Prozent (plus 10,5 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal) der Experten gehen aktuell von einer stagnierenden Neugeschäftsentwicklung aus.

Immobilienfinanzierer sorgen sich um Marktentwicklung

92 Prozent der befragten Finanzierer schätzen demnach die Lage als unverändert (negativ) ein. Die Zustimmung der restriktiveren Einschätzung fällt um rund 13 Prozentpunkte auf acht Prozent zurück, jedoch wertet kein einziger unter den befragten Finanzierungsexperten die Marktentwicklung als progressiver – das ist ein Novum in der Geschichte des Quartalsbarometers. Auch die stagnierenden Liquiditätskosten drücken auf die Stimmung der Experten. Hinzu kommen die Sorgen vor den steigenden regulatorischen Anforderungen.

Mehr als die Hälfte der Befragten erwartet negative Auswirkungen in der Praxis durch das Regelwerk "Basel IV", das ab dem Jahr 2022 ausschlaggebend sein wird. Die Ausrichtung auf Basel-Anforderungen hat bei der Schwerpunktsetzung zwei Plätze (Rang vier) gut gemacht, während die Maximierung von Ertrag und Rendite (zuvor Platz eins, jetzt Platz drei) sowie die Minimierung von Risiken (zuvor Platz drei, nun Platz sechs) an Bedeutung verlieren.

Das dürfte zumindest so lange der Fall sein, wie sich die Finanzinstitute stark mit den Regularien beschäftigen müssen, meinen die Autoren. Dass die Institute künftig Immobilienfinanzierungen mit mehr Eigenkapital unterlegen müssen, wird in der Folge zu höhere Kosten führen – und das bei einem anhaltend intensiven Wettbewerb.

"Rund ein Drittel der Experten antwortet, dass Finanzierungsanfragen nicht zustande kommen, weil die Nachfrage zu hoch war und das Objekt an einen Mitbewerber ging. Dies bedeutet auch, dass bei den Instituten viel Arbeit anfällt, die umsonst gemacht wird", erläutert Manuel Köppel, Chief Financial Officer (CFO) bei der BF.direkt AG.

Der leichte Anstieg der Margen treibt den Barometerwert minimal

Für eine leichte Verbesserung des Barometerwertes sorgt im ersten Quartal 2020 zum einen die Zunahme der Finanzierungsvolumina – vor allem die Finanzierungen zwischen 50 und 100 Millionen Euro haben an Bedeutung gewonnen. Finanzierungen in dieser Größenordnung machen aktuell 28 Prozent aller Finanzierungen aus. Das bedeutet einen Anstieg um 3,8 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorquartal.

Zum anderen wirkt es sich positiv aus, dass die Margen nicht mehr weiter fallen. Bei der Bestandsfinanzierung sind diese stattdessen von 127 Basispunkten im vierten Quartal 2019 auf nun 131 Basispunkte gesprungen. Noch deutlicher war der Margenanstieg bei den Projektentwicklungen: Von 201 Basispunkten im vierten Quartal 2019 sind sie auf 220 Basispunkte im ersten Quartal 2020 gestiegen – und damit auf ein Level wie seit dem vierten Quartal 2014 nicht mehr.

Es sei aber zu früh, von einer Trendwende bei der Margenentwicklung zu sprechen, kommentiert Francesco Fedele, Chief Executive Officer (CEO) der BF.direkt AG: "Dennoch scheint es so, als sei der Margenverfall gestoppt."

Büro- und Wohnimmobilien bevorzugt, Logistik im Kommen

Die bedeutendsten Bestandssegmente der Finanzierer sind wie in den Vorquartalen auch im aktuellen Barometer Wohn- und Büroimmobilien (je 18,1 Prozent). Den größten Sprung nach vorne macht das Logistiksegment mit plus 2,2 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal auf aktuell 14,2 Prozent.

Auch in der Projektentwicklung sind die Segmente Büro und Wohnen – also Core-Immobilien – traditionell vorne angesiedelt. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien kommt aber auch hier zum Ausdruck: mit einem Plus von zwei Prozentpunkten. Rund zwei Drittel der befragten Institute finanzieren Logistikimmobilien im Bestand oder als Projektentwicklung.

Die Nachfrage nach alternativen Finanzierungsinstrumenten hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum geändert (plus/minus 0,1 Prozent): Damit bejahen weiterhin 56 Prozent der Experten die Frage "Werden alternative Finanzierungsgeber stärker nachgefragt?". Mezzanine-Kapital wird mit 36 Prozent am häufigsten als alternative Finanzierungsform genannt.

Das BF.Quartalsbarometer wird vierteljährlich veröffentlicht und gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland wieder. Bulwiengesa hat dafür im Auftrag der BF-direkt AG rund 110 Experten befragt, die größtenteils direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind.


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