Immobilienfinanzierer buhlen um Premiumobjekte

Das BF.Quartalsbarometer als Sentiment-Index der Immobilienfinanzierer bleibt im vierten Quartal 2025 mit minus 7,08 Punkten nach einer deutlichen Erholung im dritten Quartal 2025 (mit minus 7,04 Zählern wurde der beste Wert seit dem ersten Quartal 2022 erreicht) gegenüber dem zweiten Quartal 2025 (minus 9,58 Punkte) stabil.

Positiv wirkt sich das wachsende Neugeschäft aus, das aktuell 44,1 Prozent der Befragten melden – nur 14,7 Prozent der Finanzierer verbuchen ein zurückgehendes Neugeschäft.

Die Negativskala endet bei minus 25. Ein Wert von Null spricht für einen ausgeglichenen Markt, alles darüber wäre eine gute Finanzierungsbereitschaft bis hin zur progressiven Kreditvergabe (plus 25). Den bisherigen Höchststand erreichte der Index, den Bulwiengesa vierteljährlich für die BF.direkt AG erstellt, im ersten Quartal 2015 (plus 8,11).

BF.Quartalsbarometer Q4/2025

Finanzierung: Bewegung bei den Margen

Bei Bestandsfinanzierungen sind die Margen im Index seit einigen Quartalen rückläufig. Die durchschnittliche Marge über alle Segmente hinweg liegt derzeit bei 196,3 Basispunkten. Im dritten Quartal 2025 lag der Wert mit 203,5 Basispunkten noch geringfügig höher. Die Loan-to-Values (LTV) lagen zwischen 40 Prozent und 100 Prozent; der Durchschnitt bei 62,6 Prozent.

Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen hat sich die Durchschnittsmarge im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht: von 302,1 auf 305,3 Basispunkte. Der Loan-to-Costs (LTC) liegt bei den Entwicklungen zwischen 55 Prozent und 90 Prozent. Die durchschnittlichen LTCs gaben leicht von 69,7 Prozent auf 68,9 Prozent nach. 

"Damit setzt sich der Trend der sinkenden Margen fort, den wir seit dem dritten Quartal 2024 beobachten. Der größere Wettbewerb trägt dazu bei, dass Finanzierer bereit sind, eine geringere Marge in Kauf zu nehmen, wenn die Qualität stimmt", sagt Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers.

Allerdings beschränke sich dieser Wettbewerb auf das Segment der Premiumprojekte, ergänzt Franceso Fedele, CEO der BF.direkt AG. "Hier buhlen häufig mehrere Banken um den Zuschlag, während weniger qualitative Objekte keine Finanzierung bekommen."

Wohnimmobilien am häufigsten finanziert

Kaum Veränderungen gab es bei den finanzierten Assetklassen. Bestandswohnungen führen im aktuellen BF.Quartalsbarometer mit 19,7 Prozent die Liste der am häufigsten finanzierten Objektarten an (minus 0,4 Prozentpunkte). Es folgen Büros mit einem Anteil von 15,8 Prozent (minus 0,1 Prozentpunkte), vor Logistikimmobilien (minus 1,4 Prozentpunkte) und Mikroapartments (plus 1,2 Prozentpunkte) mit einem Anteil von jeweils 14,5 Prozent.

Ähnlich ist das Bild bei Projektentwicklungen: Wohnen für den eigenen Bestand führt mit 18,8 Prozent (plus 0,4 Prozentpunkte). Es folgen Mikroapartments mit 15,9 Prozent (plus 0,1 Prozentpunkte) und Wohnen mit Bauträgerfinanzierung mit 15,2 Prozent (minus 0,6 Prozentpunkte). Auf den weiteren Plätzen liegen Logistik (minus 0,7 Prozentpunkte) und Büro (minus 0,1 Prozentpunkte) mit jeweils 14,5 Prozent. 

Bei den Finanzierungsgrößen wurden im vierten Quartal 2025 viele kleinvolumige Finanzierungen (50 Prozent) bis zehn Millionen Euro vergeben, das ist ein Plus von 6,1 Prozentpunkten. Der Anteil der Finanzierungen in der mittleren Kreditspanne (zehn bis 50 Millionen Euro) ging um 3,7 Prozentpunkte zurück. Kreditvolumen zwischen 50 und 100 Millionen Euro legten mit einem Anteil von 14,7 Prozent leicht um 0,1 Prozentpunkte zu. Finanzierungen von mehr als 100 Millionen Euro wurden nicht gemeldet.

BF.Quartalsbarometer: Methodik

Das BF.Quartalsbarometer wird quartalsweise im Auftrag der BF.direkt AG durch das Analysehaus Bulwiengesa erarbeitet. Der Index gibt die Stimmung und das Geschäftsklima von zirka 110 Immobilienfinanzierern in Deutschland wieder. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und anderen Finanzierern.

Der Indexwert setzt sich zusammen aus der Einschätzung zur Veränderung der Finanzierungsbedingungen, der Entwicklung des Neugeschäfts, der Höhe der gewährten Kredittranchen, der Risikobereitschaft der Finanzierer nach Assetklassen, der Höhe der LTV- und LTC-Werte, der Entwicklung der Margen, der Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und der Entwicklung der Liquiditätskosten.

BF.Quartalsbarometer Q4/2025 (Download)

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