Immobilienfinanzierer kehren zurück auf Kurs

Die Stimmung unter den gewerblichen Immobilienfinanzierern hat sich im dritten Quartal 2026 gegenüber dem zweiten Quartal 2026 erholt. Der Wert im BF.Quartalsbarometer, das in Kooperation mit dem Handelsblatt Research Institute erstellt wird, stieg von minus 25,97 Punkten auf minus 12,30 Punkte.

Ein Wert von Null spricht für einen ausgeglichenen Markt. Den bisherigen Höchststand erreichte der Index im ersten Quartal 2015 (plus 8,11).

Neugeschäft zieht an, Finanzierungsbedingungen stabilisieren sich

Verbessert haben sich im dritten Quartal mehrere wesentliche Parameter, auch das Neugeschäft hat sich leicht positiv entwickelt. Rund ein Drittel (35 Prozent) der befragten Finanzierer berichtet von einem ansteigenden Neugeschäft. Zum Vergleich: Im zweiten Quartal 2026 waren das nur 23 Prozent.

Der Anteil der Umfrageteilnehmer, die ein abnehmendes Neugeschäft beobachten, sank auf null Prozent (zweites Quartal 2026: 23 Prozent). Der Rest verzeichnet ein stagnierendes Neugeschäft.

Gaben im BF.Quartalsbarometer im zweiten Quartal 2026 noch 46 Prozent der Befragten an, dass sich die Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorquartal insgesamt verschlechtert hätten, ist dieser Wert im dritten Quartal auf 15 Prozent gesunken. 80 Prozent der Experten sprachen von gleichbleibenden Finanzierungsbedingungen.

BF.Quartalsbarometer Q3/2026

Margen: Bürogebäude verlangen höchsten Aufschlag

Die Wahrscheinlichkeit für Non-performing Loans (NPL) hat sich in der Umfrage für das dritte Quartal 2026 minimal verringert. Der Anteil der Befragten, die in den vergangenen drei Monaten eine Erhöhung der NPL-Quote registrierten, ist von 31 Prozent im zweiten Quartal 2026 auf 25 Prozent gesunken. Bei 50 Prozent (zweites Quartal 2026: 35 Prozent) hat sich die Quote nicht verändert, bei 15 Prozent hat sie abgenommen (zweites Quartal 2026: 19 Prozent). Die Übrigen machten keine Angaben.

Bei der Finanzierung im Gebäudebestand ergibt sich im aktuellen BF-Quartalsbarometer ein Durchschnittswert für die Marge von 156 Basispunkten (bp), knapp zwei bp weniger als im Vorquartal. Die geringste Durchschnittsmarge zeigt sich bei Wohnimmobilien (120 bp), die höchste bei Supermärkten mit 170 bp. Bei den Projektentwicklungen stieg die durchschnittliche Marge um knapp vier Basispunkte auf 273 bp. Die höchste Marge verlangten die Institute im dritten Quartal 2026 bei Bürogebäuden mit 309 bp, die geringste bei Logistikimmobilien mit 210 bp.

Beleihungsausläufe bewegen sich kaum

Der durchschnittliche Loan to Value für Bestandsfinanzierungen liegt mit einem Wert von 64,5 Prozent nahezu auf dem Niveau des Vorquartals. Der durchschnittliche Loan to Cost für Projektentwicklungen beläuft sich auf 67,9 Prozent, ist also leicht gestiegen.

Höhere Finanzierungskosten bleiben zentrale Herausforderung

"Auch wenn der Barometerwert weiterhin negativ ist, ist die deutliche Verbesserung doch bemerkenswert", kommentierte Fabio Carrozza, Chief Sales Officer der BF.direkt AG, die Ergebnisse. "Dennoch bleiben höhere Finanzierungskosten eine wesentliche Herausforderung für alle Marktteilnehmer."

Zu berücksichtigen sei auch, dass die jüngste Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) erst nach Abschluss der Befragung erfolgte. Ob dieser Schritt von den befragten Immobilienfinanzierern bereits antizipiert wurde und sich indirekt in den Ergebnissen widerspiegele, lasse sich derzeit nicht belastbar einschätzen.

75 Prozent der Finanzierer erwarten bis Ende 2026 steigende Zinsen

Mit 75 Prozent ging im dritten Quartal 2026 ein größerer Anteil der gewerblichen Finanzierer als im Vorquartal davon aus, dass Ende des Jahres die Zinsen bei Finanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung im Vergleich zum gegenwärtigen Niveau höher sein werden. Im zweiten Quartal waren es noch 69 Prozent.

"Wir rechnen damit, dass dies von Dauer sein wird. Die Zinsen werden auch bei niedriger Inflation nicht mehr auf das vorherige Niveau sinken", sagte Prof. Dr. Steffen Sebastian, wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers. Es sei ein grundlegender Paradigmenwechsel. Neben höheren Zinsen sei auch die politische und wirtschaftliche Sicherheit zurückgegangen. Investoren müssten sich darauf einstellen.

BF.Quartalsbarometer: Methodik

Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG durch das Handelsblatt Research Institute erarbeitet. Wissenschaftlicher Berater ist Prof. Dr. Steffen Sebastian (Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung an der IREBS). Der Index bildet die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland ab. 

Zur Ermittlung des BF.Quartalsbarometers werden vierteljährlich Experten, aktuell 38, befragt, die alle unmittelbar mit der Kreditvergabe an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und alternativer Finanzierer.

Der Wert des BF.Quartalsbarometers setzt sich aus Aussagen zu folgenden Aspekten zusammen: Beurteilung der aktuellen Finanzierungsbedingungen, Entwicklung des Neugeschäfts, durchschnittliches Kreditvolumen der Einzelgeschäfte, tonangebende Abteilung bei den Kreditentscheidungen, Entwicklung der NPL-Quote, Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und Entwicklung der Wettbewerbssituation.

Aktuelles BF.Quartalsbarometer (PDF)

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