Inflation, Zinsen, Krieg – das Neugeschäft leidet

Die Stimmung unter den gewerblichen Immobilienfinanzierern ist im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem ersten Quartal 2026 deutlich schlechter geworden. Das BF.Quartalsbarometer, das in Kooperation mit dem Handelsblatt Research Institute erstellt wird, stürzt im zweiten Quartal 2026 auf minus 25,97 Punkte (erstes Quartal 2026: minus 9,74 Punkte). Das signalisiert eine stark eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft.

Ein Wert von Null spricht für einen ausgeglichenen Markt. Den bisherigen Höchststand erreichte der Index im ersten Quartal 2015 (plus 8,11). Die aktuelle Befragung fand vom 8. bis 16. Juni statt und stand damit bereits unter dem Einfluss des Iran-Kriegs.

Finanzierungsbedingungen und Neugeschäft in der Krise

Knapp die Hälfte (46,15 Prozent) der für das BF.Quartalsbarometer befragten Experten gibt an, dass sich die Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorquartal verschlechtert hätten. Im ersten Quartal 2026 lag dieser Wert noch bei 27,27 Prozent.

Auch die Entwicklung des Neugeschäfts fällt negativer aus: Etwa jeder vierte (23,08 Prozent) Immobilienfinanzierer berichtetet jetzt von einem abnehmenden Neugeschäft – dieser Wert lag im ersten Quartal 2026 bei null Prozent.

"Die Ergebnisse sind vor allem mit dem Iran-Krieg und seinen Folgen zu erklären", sagt Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers.

Der Energiepreisschock wirke inflationserhöhend, was wiederum die Angst vor steigenden Zinsen nach sich ziehe. "Das trifft auf eine Branche, die sich seit dem starken Zinsanstieg 2022 ohnehin in einer fragilen Situation befindet", so Sebastian weiter.

BF.Quartalsbarometer Q2/2026

Kreditentscheidungen stark von Risikoabteilung beeinflusst

Auch die Kreditvolumina werden der Analyse zufolge kleiner. Über alle Institutsgrößen hinweg gibt es mehr Kredite unter zehn Millionen Euro und eine Abnahme größerer Finanzierungen in der Spanne 50 bis 100 Millionen Euro oder mehr als 100 Millionen Euro. 

Verschiebungen gibt es beim Zustandekommen von Kreditentscheidungen. Mehr als jeder vierte (26,92 Prozent) Umfrageteilnehmer sagt, dass Kreditentscheidungen größtenteils von der Risikoabteilung beeinflusst worden seien – das ist im Sentiment-Index ein Anstieg von 17,82 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal. Vom Neugeschäftsbereich beeinflusst waren überhaupt keine Kreditentscheidungen (minus 7,69 Prozentpunkte). 

Die vorige Quartalsbarometerbefragung lief zu Beginn des Konfliktes im Nahen Osten. "Viele Finanzierer reagierten zunächst gelassen. Diese Gelassenheit ist aber im Verlauf des zweiten Quartals verschwunden", ergänzt Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG.

Kaum Bewegung bei Margen, Wettbewerb nimmt ab

"Wir sehen aktuell, dass viele Banken ihr Neugeschäft deutlich selektiver steuern und parallel verstärkt mit Problemkrediten im Bestand beschäftigt sind", kommentiert Fabio Carrozza, Chief Sales Officer der BF.direkt AG. Beides binde Ressourcen und reduziere die Bereitschaft, neue Finanzierungen einzugehen. Das nutzten Debt-Fonds, um Projekte zu finanzieren, die grundsätzlich tragfähig sind, aber nicht mehr in jedes Bankenraster passen.

Wenig Bewegung gab es im zweiten Quartal 2026 bei Loan-to-values (LTVs) beziehungsweise Loan-to-Costs (LTCs) und Margen.

• Die Margen entwickelten sich uneinheitlich und reichen von 135 Basispunkten (Wohnen) bis zu 184,3 Basispunkten (Logistik) im Bestand und von 252,7 Basispunkten (Wohnen) bis 301,1 Basispunkten (Büro) bei Projektentwicklungen.
• Die LTVs (Bestand) lagen über alle Nutzungsarten hinweg im Schnitt bei 64,2 Prozent und die LTCs (Projektentwicklung) bei 66,3 Prozent.

Der Wettbewerb zwischen den Instituten um gute Finanzierungen nimmt eher ab. Das gaben für das zweite Quartal 26,92 Prozent der Befragten an, nach 5,88 Prozent im ersten Quartal. Darauf weist Dr. Sven Jung, Director Economic Analysis & Financial Planning beim Handelsblatt Research Institute, hin. Zugenommen habe die Quote der NPLs: "Der Anteil der Befragten, der von einem Anstieg berichtete, wuchs von 18,18 auf 30,77 Prozent."

BF.Quartalsbarometer: Methodik

Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG durch das Handelsblatt Research Institute erarbeitet. Wissenschaftlicher Berater ist Prof. Dr. Steffen Sebastian (Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung an der IREBS). Der Index bildet die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland ab. 

Zur Ermittlung des BF.Quartalsbarometers werden vierteljährlich Experten, aktuell 38, befragt, die alle unmittelbar mit der Kreditvergabe an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und alternativer Finanzierer.

Der Wert des BF.Quartalsbarometers setzt sich aus Aussagen zu folgenden Aspekten zusammen: Beurteilung der aktuellen Finanzierungsbedingungen, Entwicklung des Neugeschäfts, durchschnittliches Kreditvolumen der Einzelgeschäfte, tonangebende Abteilung bei den Kreditentscheidungen, Entwicklung der NPL-Quote, Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und Entwicklung der Wettbewerbssituation.

BF.Quartalsbarometer (Download)

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