Banken blicken skeptisch auf ihr Immobiliengeschäft

Die steigenden Finanzierungskosten haben mit dem Start des Konflikts im Nahen Osten und der Sperrung der Straße von Hormus sprunghaft an Bedeutung für den Immobilienmarkt gewonnen – neun von zehn der von EY-Parthenon im Februar und März befragten 58 Banken sehen das als Herausforderung.

In einer Umfrage vor einem Jahr wurde das nur von der Hälfte der Institute als Problem genannt, bis zum Beginn der militärischen Auseinandersetzungen am 28.2.2026 sank der Anteil auf rund 40 Prozent und sprang danach auf mehr als 90 Prozent.

Restrukturierungen im Immobiliengeschäft unverzichtbar

Der Blick in die Kreditbücher der befragten Immobilienfinanzierer zeigt, dass der Markt in eine Fälligkeitswelle läuft. Ein großer Teil der Institute hält hohe Refinanzierungsvolumina in den Beständen. Bei rund der Hälfte liegt der Anteil laut EY-Parthenon bei 40 Prozent, bei jeweils vier Prozent beträgt er mehr als 60 oder sogar mehr als 80 Prozent.

Die NPL (Non Performing Loans)-Quote hat sich seit 2022 von eineinhalb Prozent auf zuletzt knapp fünf Prozent mehr als verdreifacht. Nach der Corona-Pandemie, dem Krieg in der Ukraine und der Zinswende habe sich das Finanzierungsumfeld nur scheinbar stabilisiert, meint Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. "Mit den jüngsten Entwicklungen ist ein erneuter Kostenanstieg höchst wahrscheinlich." Das Prinzip "Abwarten und Hoffen" gerate bei notleidenden Immobilien endgültig an die Grenzen.

Korbinian Gennies, Partner bei EY-Parthenon und ebenfalls Autor der Studie, hält die Restrukturierung von Immobilienengagements heute für unverzichtbar. So ließen sich Refinanzierungsrisiken begrenzen, bilanzielle Belastungen kontrollieren und die aktuelle Marktphase bewältigen.

Strategischer Wendepunkt für Distressed Assets

Was eine mögliche Erholung des Immobilienmarktes angeht, bleibt die Stimmung der Banken laut EY-Parthenon verhalten: Rund die Hälfte der Befragten geht für 2026 von einer (eher) negativen Entwicklung aus, die andere Hälfte prognostiziert eine Seitwärtsbewegung, die sich auch 2027 und darüber hinaus fortsetzen dürfte. 60 Prozent der Institute erwarten eine erkennbare Trendwende erst ab 2029.

"Amend & Extend" – also die Verlängerung und Anpassung bestehender Finanzierungen – bleibt für 80 Prozent der Kreditinstitute  die Strategie für Distressed Assets. Aktive Bewältigungsstrategien gewinnen jedoch allmählich an Bedeutung. Rettungserwerbe und Plattformlösungen unter aktiver Beteiligung der Finanzierer werden zunehmend als Restrukturierungsstrategien wahrgenommen. Auch NPL-Transaktionen nahmen zuletzt leicht an Bedeutung zu: von 32 Prozent auf 36 Prozent.

Die aktuelle Immobilienmarktphase markiert einen strategischen Wendepunkt, an dem sich entscheidet, ob Banken Risiken weiterhin reaktiv verwalten oder die Bilanz-, Kapital- und Risikosteuerung proaktiv an ein strukturell verändertes Umfeld anpassen", sagt Rudel. Gleichzeitig werde klar, warum alternative Lösungsmodelle bislang nur eingeschränkt genutzt werden. Regulatorische Anforderungen (70 Prozent), ein ungünstiges Kosten-Nutzen-Verhältnis (63 Prozent) und fehlende immobilienspezifische Kompetenzen (57 Prozent) stellen für die Kreditinstitute die größten Hürden dar.

Insolvenzen: Risiko bleibt merklich hoch

Auch 2026 bleibt der Umfrage zufolge das Insolvenzrisiko merklich hoch. Die Mehrzahl der Befragten geht von gleichbleibenden oder steigenden Insolvenzfällen aus. Bei Projektentwicklungen sehen 30 Prozent der Institute eine (eher) steigende Anzahl an Insolvenzen – positiv daran: In der vorigen Umfrage, die im dritten Quartal 2025 stattfand, sagten das noch 61 Prozent.

Auch bei Bestandsimmobilien hellt sich der Blick der Finanzierer leicht auf: Nach 45 Prozent im dritten Quartal 2025, erwarten in der Umfrage für das erste Quartal 2026 nur noch 13 Prozent eine Zunahme der Insolvenzen.

"Das veränderte Risikoempfinden der Immobilienfinanzierer zeigt bei allen strukturellen Belastungen erste Entspannungssignale", interpretiert Gennies. Es handele sich aber weniger um eine nachhaltige Erholung als vielmehr um eine Normalisierung der Erwartungen nach einer Phase stark erhöhter Unsicherheit.

Wohnungsneubau verliert an Attraktivität

Büro- und Einzelhandelsimmobilien bleiben aus Sicht der Finanzierer 2026 spürbar unter Druck, da sich strukturelle Veränderungen in Nachfrage und Nutzung fortsetzen.

• Im Bürosegment hemmen die gesamtwirtschaftliche Lage, Flächenkonsolidierungen, erhöhte Anforderungen an Gebäudequalität und ein verändertes Arbeitsverhalten die Marktdynamik.
• Im Einzelhandel wirkt der anhaltende Wettbewerbsdruck des Onlinehandels belastend; vielerorts bleiben stagnierende oder rückläufige Preisniveaus wahrscheinlicher als eine Erholung.
• Das Wohnsegment zeigt sich laut EY-Parthenon stabiler. Die hohe Nachfrage steigert das Bewertungsniveau und die Preise, auch wenn steigende Kosten und regulatorische Anforderungen das Wachstum weiterhin hemmen. Der verhaltene Neubau unterstützt die Preisstabilität, hält den Markt operativ jedoch angespannt.
• Im Retail- und Privatkundensegment stehen aus Sicht der Kreditinstitute die Finanzierungskosten mit 70 Prozent und die Baukosten mit 60 Prozent als Herausforderungen im Vordergrund.

"Die Kombination aus hohem Zinsniveau und anhaltend hohen Baukosten verringert die Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben. Gleichzeitig verlagert sich die Nachfrage stärker in Richtung Bestandsimmobilien, sodass Neubau weiter an Attraktivität verliert", sagt Rudel.

Mietregulierung und Baukosten bremsen Investoren 

Institutionelle Anleger sehen sich vor allem durch hohe Baukosten (70 Prozent) sowie regulatorische Anforderungen (63 Prozent) gebremst.

Vor allem langfristige Kalkulationsunsicherheiten und begrenzte Mietsteigerungsspielräume wirken dämpfend auf die Investitionsbereitschaft. Das führt den Experten zufolge zu einer zunehmenden Fokussierung auf Bestandsportfolios und Maßnahmen zur Stabilisierung bestehender Assets statt auf Neubauinvestitionen. 

"Die zunehmende Politisierung des Wohnsegments und der damit einhergehende Verlust an stabilen Rahmenbedingungen stören die Investitionsbereitschaft von Kapitalgebern empfindlich", sagt Gennies abschließend. Das Angebotsdefizit des Wohnungsmarkts drohe sich dadurch langfristig zu verfestigen.

Unter den befragten Finanzierungsinstituten befinden sich neben großen Privatbanken auch Landesbanken und größere Sparkassen. Zudem wurden 26 Kanzleien mit Fokus auf immobilienwirtschaftliche Restrukturierungen befragt.

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