Die Preise für Wohneigentum in den Ballungsräumen schießen weiter in die Höhe. Die Bundesbank beziffert den Anteil der Preisübertreibungen in den Großstädten auf aktuell 35 Prozent. Alleine in den Top-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln und München lag der Zuwachs 2017 bei 9,25 Prozent. Dabei hat sich die Dynamik aber etwas abgeschwächt. Laut ZIA-Frühjahrsgutachten 2018 nimmt in manchen Städten auch der Druck auf die Mieten ab.

Die Bundesbank-Experten beziffern den Rückgang in den sieben Immobilienhochburgen auf 1,75 Prozentpunkte. Während sich Wohnraum in den Städten "mit mehr oder weniger unvermindertem Tempo verteuert", sieht die Bundesbank für das gesamte Bundesgebiet eine leichte Entspannung. Demnach habe sich der Preisanstieg bei Immobilien in Deutschland "insgesamt etwas ermäßigt".

Generell habe es jedoch in Deutschland im vergangenen Jahr eine "erhöhte Preisdynamik bei Wohnimmobilien" gegeben, heißt es im Monatsbericht der Zentralbank. Ein Ende der steigenden Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt sieht die Bundesbank nicht. Das Bauen habe sich angesichts voller Auftragsbücher und ausgelasteter Kapazitäten der Branche weiter verteuert.

"Gleichwohl stellt die kostspielige Ausweitung von verfügbarem Bauland nach wie vor den Hauptengpass bei der Wohnraumausweitung dar", teilt die Bundesbank mit.

Mieterhöhung bei Neuverträgen liegt bei rund sieben Prozent

Auch die Mieten in den Städten wurden 2017 laut Bundesbank weiter kräftig erhöht. In städtischen Gebieten bezifferten die Experten die Erhöhung von Mieten bei Neuverträgen auf mehr als sieben Prozent. Dieser Anstieg sei vorwiegend aus Mietanpassungen bei Wiederbezügen zu erklären.

Laut einer Studie von JLL sind die Wohnungsmieten in Deutschland im zweiten Halbjahr 2017 in den acht Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart auf Jahressicht im Durchschnitt nur noch um zwei Prozent gestiegen – nach sechs Prozent im Vorjahr.

Die Gefahr einer Immobilienblase sehe er derzeit nicht, "wohl aber lautet das Gebot, wachsam zu sein", hatte Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret im August 2017 gesagt.

ZIA-Frühjahrsgutachten 2018

Laut ZIA-Frühjahrsgutachten 2018 sind die Wohnungsmieten im vergangenen Jahr mit 4,3 Prozent etwas stärker als im Vorjahr angestiegen (2016: plus 3,1 Prozent), während der Anstieg der Kaufpreise für Wohnimmobilien mit 7,9 Prozent geringer ausfiel als im Vorjahr (2016: plus 8,8 Prozent). Der Druck auf die Mieten nimmt demnach ab.

„Das letzte Jahr hat gezeigt, dass auch in Städten wie Berlin und München ‚die Party noch nicht vorbei ist‘, gleichwohl aber Stabilität einkehrt“, sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). Allerdings schadeten die zähen Sondierungsgespräche und Koalitionsverhandlungen der Konjunktur. „Der Vertrag beschreibt im Klimaschutz eher Aufbruch und intelligente Methoden, im Mietrecht hingegen einen Rückfall ins Zeitalter der hemmenden Regulierung“, so Mattner weiter.

Steuerliche und regulatorische Einschränkungen belasten Bautätigkeit

 „Die zu geringe Bautätigkeit in den Ballungszentren führt zu steigenden Miet- und Immobilienpreisen“, erklärt Professor Dr. Lars P. Feld von der Universität Freiburg, der im Rahmen des Frühjahrsgutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung analysiert hat. „Vor diesem Hintergrund sind steuerliche und regulatorische Belastungen der Immobilienwirtschaft zu diskutieren“, erklärt der Immobilienweise.

Wohnungsmieten und -kaufpreise weiter gestiegen

Der mittlere Mietpreis 2017 lag deutschlandweit bei 7,46 Euro pro Quadratmeter nach 7,15 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr. Eigentumswohnungen kosten im Durchschnitt aus dem Bestand 2.120 Euro pro Quadratmeter nach 1.970 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2016.

„Die Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage sind in München, Berlin und Stuttgart zu Ende gegangen“, erklärt Professor Dr. Harald Simons, Vorstand der Empirica AG, der im Frühjahrsgutachten die deutschen Wohnungsmärkte analysiert. In Hamburg, Frankfurt am Main, Köln und Düsseldorf sei dies bislang nicht der Fall. „Aber eine Abschwächung ist auch hier gut möglich“, sagt Simons.

Die Zuwanderung insbesondere nach München, Berlin und Stuttgart habe sich beruhigt. Gleichzeitig wachse das Wohnungsangebot, da sich die Baugenehmigungen der vergangenen Jahre nun durch höhere Fertigstellungszahlen bemerkbar machten. „Der nunmehr seit acht Jahren andauernde Kauf- und Mietpreisanstieg dürfte bald zu Ende sein“, meint Simons. Für München, Berlin und Stuttgart rechne er weiterhin mit einem Kaufpreisrückgang. Für Hamburg, Köln und Düsseldorf seien die Aussichten bislang uneinheitlich. „Für Frankfurt wird der Brexit entscheidend“, so Simons.


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