Büroimmobilien halten oder verkaufen?

Der Index Victor Prime Office von JLL, der die Performance der Büros in den Toplagen der fünf Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München abbildet, notierte Ende des dritten Quartals 2025 bei 171,2 Punkten – das sind 0,8 Prozent mehr als im Vorquartal. Damit fällt der Anstieg etwas schwächer aus als im zweiten Quartal dieses Jahres (plus 1,2 Prozent), doch alle Städte weisen eine positive Perfomance auf.

Zwar erreichte das Transaktionsvolumen mit rund 1,5 Milliarden Euro das beste Quartalsergebnis der vergangenen drei Jahre, doch Großdeals bleiben Mangelware. Insgesamt war das dritte Quartal geprägt von Zurückhaltung.

Büroverkauf: Lücke zwischen Geboten und Erwartung groß

"Die Sommerpause zieht sich länger als erwartet, im dritten Quartal hat sich am Investmentmarkt relativ wenig bewegt", kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. "Impulse und Datenpunkte für die Ableitung von Marktpreisen am Büroimmobilienmarkt sind weiterhin rar. So kamen die erhofften Abschlüsse von am Markt befindlichen Landmarkimmobilien noch nicht zustande."

Die Größenkategorie zwischen 25 Millionen Euro und 75 Millionen Euro ist derzeit für den institutionellen Teil des Marktes am liquidesten. "Der Investmentmarkt Hamburg, bei dem viel qualitativ hochwertiges Produkt im kleinen bis mittleren Segment auf dem Markt war, outperformt die Märkte mit den großen Tickets spürbar", so Kemper weiter.

Während auf der Fremdkapitalseite das Angebot von Banken und alternativen Kreditgebern hoch ist, stellt sich die Aufnahme von Eigenkapital, insbesondere für große Dealvolumina, als herausfordernd für Investoren dar. Die Prozesse haben sich merklich verlängert. Und es scheint, dass die Lücke zwischen Geboten der potenziellen Käufer und dem Erwartungshorizont der Verkäufer in vielen Fällen zu groß ist, um mehr Transaktionen ins Ziel zu bringen. Wer nicht verkaufen muss oder will, nimmt die Immobilien bei unzufriedenstellender Gebotslage wieder vom Markt.

Angebot knapp: Spitzenmieten für Topflächen steigen

Auch die Büroflächennachfrage war im dritten Quartal 2025 von Zurückhaltung geprägt. Aufgrund der lebhafteren ersten Jahreshälfte weist der kumulierte Flächenumsatz in den fünf untersuchten Metropolen nach drei Quartalen in diesem Jahr trotzdem mit rund 1,73 Millionen Quadratmetern ein kleines Plus gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum (1,69 Millionen Quadratmeter) auf. Weil das Angebot an Topflächen in bester Lage knapp ist, steigen die Spitzenmieten weiter.

Allerdings ist auch eine Zunahme an Incentives zu sehen, was sich dämpfend auf die Entwicklung der Effektivmiete auswirkt. Insbesondere in Frankfurt am Main sorgten prominente Großanmietungen in der ersten Jahreshälfte annähernd für eine Verdopplung des Umsatzes, doch die starken Vermietungsimpulse reichten nicht aus, um das Investorenvertrauen nachhaltig zurückzugewinnen beziehungsweise in Transaktionen umzumünzen.

Die Indexwerte zeigen in allen fünf Städten eine moderate Aufwärtsbewegung, wobei die Spitzenrenditen stagnierten und die Indikatoranstiege auf unterschiedlich starke Impulse aus den Mietmärkten zurückzuführen sind. Den deutlichsten Zuwachs verzeichnet die Düsseldorfer Bankenlage mit einem Plus von 1,1 Prozent auf 154,8 Punkte. Die Münchner Innenstadt folgt mit einem Anstieg von 0,9 Prozent auf 193,4 Punkte. In der Hamburger Toplage legt der Index um 0,8 Prozent auf 186,4 Punkte zu. Die Berliner Premiumlagen (180,5 Punkte) und das Frankfurter Bankenviertel (152 Punkte) teilen sich den letzten Platz mit einem Quartalswachstum von je 0,6 Prozent.

Büromärkte: Aufholeffekt erst 2027 wieder erwartet

Die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance – Vergleich drittes Quartal 2025 gegenüber drittes Quartal 2024 – zeigt mit 3,2 Prozent ebenfalls ein positives Ergebnis in allen Kernmärkten, nach 2,8 Prozent im Vorquartal. Wie im zweiten Quartal steht München mit einem Plus von 6,3 Prozent an der Spitze. Düsseldorf folgt dank der guten Quartalsperformance mit 2,9 Prozent auf dem zweiten Platz. Frankfurt am Main und Hamburg liegen mit jeweils 2,8 Prozent dicht hinter Düsseldorf. Weit abgeschlagen bei der Jahresperformance bildet Berlin mit 0,5 Prozent aufgrund der schwachen Entwicklung im ersten und zweiten Quartal 2025 (minus 0,4 Prozent und minus 0,6 Prozent) das Schlusslicht.

Der Markt dürfte nach Ansicht des JLL-Experten Kemper auch in den kommenden Monaten von selektiven Käufen, längeren Prozessdauern und abwartender Haltung bestimmt bleiben. Viele Akteure warteten weiterhin auf klarere Signale, sei es aus Vermietung, dem Fundraising oder den Transaktionen. Gleichzeitig zeichne sich auf der Angebotsseite von Büromietflächen ein Wendepunkt ab: Nachdem zahlreiche Projekte in den vergangenen Jahren verschoben oder gestoppt wurden, befindet sich die Bauaktivität von Büroflächen auf einem historisch niedrigen Niveau.

Ein spürbarer Aufholeffekt ist laut JLL wegen der Trägheit des Marktes bis 2026 noch nicht zu erwarten; 2027 dürfte das Fertigstellungsvolumen demnach jedoch wieder deutlich ansteigen. "Die ohnehin schon vorhandene Flächenknappheit in Kombination mit den kurzfristig noch niedrigen Fertigstellungszahlen werden die Preisstabilität hochwertiger Bestandsobjekte stützen", erwartet Kemper. Selbst bei einer weiteren konjunkturellen Abkühlung dürften Topbüros daher kaum an Wert verlieren und Mieten in den kommenden Quartalen weiter steigen." Die Fundamentaldaten dürften für eine moderate Marktbelebung sorgen, sofern die Investmentmärkte den starken Impulsen aus den Nutzermärkten folgen.

Victor Prime Index: Die teuersten Bürolagen in Deutschland

JLL analysiert für den vierteljährlich erscheinenden Victor Prime Office die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes in den fünf deutschen 1A-Bürolagen:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
• Düsseldorf – Bankenviertel
• Frankfurt – Bankenlage
• Hamburg – Innenstadt
• München – Innenstadt

Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands und stellt die Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar. Der Indikator wird seit dem 31.12.2003 quartalsweise ermittelt. Der Index begann nach jahrelangem Aufwärtstrend im ersten Quartal 2022 stetig zu sinken.

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