Top-Büromärkte wachsen dank Spitzenmieten

Der Index Victor Prime Office von JLL, der die Performance der Büros in den Toplagen der Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München abbildet, notierte Ende des vierten Quartals 2024 bei 167,3 Punkten – das sind 0,8 Prozent mehr als im Vorquartal und der zweite Anstieg in Folge nach neun Monaten mit negativem Wachstum.

Im Jahresvergleich 2024 und 2023 beträgt das Plus 0,4 Prozent (2023: minus 19,6 Prozent; 2022: minus 11,2 Prozent).

Büroinvestmentmarkt: Erholung auf Nachfrageseite

Alle fünf betrachteten Städte weisen im vierten Quartal 2024 eine positive Performance im Vergleich zum dritten Quartal 2024 auf. Die Spanne reicht von 0,3 Prozent in der Hamburger Innenstadt bis 1,2 Prozent in der Frankfurter Bankenlage.

"Die Differenzierung verstärkt sich: Bei Objekten, die sich lagetechnisch und vor allem qualitativ abseits des Topsegments befinden, ist das Bild düster, während das Spitzensegment am Büroinvestmentmarkt auf der Nachfrageseite Erholungstendenzen aufweist", so Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen.

Die Performanceanstiege im aktuellen JLL-Index sind bei den stabilen Spitzenrenditen auf die Vermietungsmärkte zurückzuführen. "Die wenigen beobachteten Transaktionen im Topsegment haben bislang das ausgewiesene Renditeniveau bestätigt und lieferten keine Evidenz für etwaige Anpassungen", sagt Kemper.

Büropreise im Spitzensegment pendeln sich ein

Die Investitionsaktivität am Büroimmobilienmarkt blieb im Gesamtjahr 2024 schwach. Deutschlandweit landeten Büros beim Transaktionsvolumen nur auf Platz vier nach den Assetklassen Living, Logistik und Einzelhandel. "Das gab es noch nie", stellt Kemper fest.

In den betrachteten fünf Immobilienhochburgen wurden im Gesamtjahr rund drei Milliarden Euro in Büros investiert. Das ist ein leichter Anstieg im Vergleich zum Vorjahr mit 2,9 Milliarden Euro. Allerdings liegt das Niveau im aktuellen Victor Prime Office immer noch knapp 80 Prozent unter dem Ergebnis von 2022. Kemper meint, dass "die eine oder andere" seit längerem vorbereitete Landmarktransaktion in den nächsten Monaten zum Abschluss kommen wird. Das dürfte weitere Datenpunkte für die Preisfindung und etwaige Renditeanpassungen an einzelnen Standorten liefern.

"Insgesamt erwarten wir aber, dass sich die Preise im Spitzensegment im Großen und Ganzen eingependelt haben. Mehr Investoren bekunden wieder Interesse und einige sehen nun die richtige Zeit zum Wiedereinstieg gekommen", so der JLL-Experte.

Performance: Anstieg vom Mietmarkt getrieben

Der Bürovermietungsmarkt zeigte sich laut JLL im vergangenen Jahr stabil auf niedrigem Niveau. Das Vermietungsvolumen in den fünf Bürohochburgen fiel 2024 mit rund 2,27 Millionen Quadratmeter insgesamt um 4,3 Prozent höher aus als 2023, insbesondere gestützt durch die öffentliche Hand. Spitzenmieten wurden aber mit Unternehmen aus dem Dienstleistungssektor erzielt, wie Kanzleien oder Beratungsunternehmen, die weiterhin großen Wert auf die besten Flächen in Toplagen legen.

Der Ausblick auf den Vermietungsmarkt 2025 ist leicht positiv, sowohl was den Flächenumsatz als auch die Mietentwicklung betrifft. Allerdings wird die Gültigkeit dieser Prognose angesichts der wirtschaftlichen Eintrübung zum Halbjahr zu überprüfen sein.

Spitzenmieten steigen in allen Bürohochburgen

Zum zweiten Mal in Folge weisen alle fünf Metropolen im Index eine positive Quartalsperformance auf. Die Spitzenrenditen bleiben an allen Standorten im Vergleich unverändert. Das heißt: Die unterschiedlichen Wertzuwächse sind ausschließlich auf unterschiedlich starke positive Impulse aus dem Vermietungsmarkt zurückzuführen.

Die Frankfurter Bankenlage belegt im Quartalsvergleich dank des deutlichsten Anstiegs der Spitzenmieten den ersten Platz. Der Indikator steigt um 1,2 Prozent auf 149,6 Punkte. In den Berliner Spitzenlagen resultieren positive Mietimpulse in einem Performancezuwachs von einem Prozent auf 181,4 Punkte. Dahinter folgt die Münchner Toplage mit plus 0,9 Prozent auf 183,7 Punkte. Die Düsseldorfer Bankenlage (plus 0,5 Prozent auf 151,2 Punkte) und die Hamburger Innenstadt (plus 0,3 Prozent auf 181,9 Punkte) bilden die Schlusslichter – hier bleibt das Vermietungsgeschehen unter dem Vorjahresergebnis, die Spitzenmieten stagnieren und es schlagen geringere Mieteffekte zu Buche.

Aufgrund der Quartalsanstiege fällt auch die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance des Victor Prime Office – Vergleich Indikatorstand im vierten Quartal 2024 mit dem vierten Quartal 2023 – mit 0,4 Prozent erstmals nach neun Quartalen positiv aus. Allerdings liegen nur zwei Städte im Plus, während drei Städte noch im negativen Bereich verweilen. München steht mit einem Zuwachs im Jahresvergleich von 3,1 Prozent an der Spitze. Berlin landet auf dem zweiten Platz mit einem Zuwachs von 0,7 Prozent. Die übrigen Städte bleiben auf Jahressicht im Minus: Düsseldorf minus 0,1 Prozent, Hamburg minus 0,4 Prozent und Frankfurt – trotz der stärksten Quartalsperformance – mit minus 1,2 Prozent auf dem hinteren Rang.

JLL: Keine großen Sprünge im ersten Halbjahr 2025

"Trotz der leichten Anstiege befindet sich der Victor aktuell auf dem Stand des Jahreswechsels 2016/17. Die Wertminderungen verliefen rasch, während die Erholung nur langsam vonstattengeht. Neun Quartale mit einem Indikatorrückgang von insgesamt knapp 30 Prozent werden sicherlich nicht so schnell wieder kompensiert werden können", prognostiziert Kemper.

Wahrscheinlicher sei eine langsame Aufholphase, bei der ein zinsinduzierter Höchststand des Victor von 234,2 Punkten aus dem ersten Quartal 2022 aus heutiger Sicht sehr weit weg erscheint. Nach der Stabilisierung 2024 rechne JLL nicht mit großen Indikatorsprüngen im ersten Halbjahr 2025. Die Fragezeichen zu den Auswirkungen der US-Wahl, künstliche Intelligenz und mögliche Veränderungen im Umgang mit ESG-Themen werden demnach direkte und indirekte Auswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt haben.

Kemper weiter: "Zudem gibt es im ersten Quartal noch eine Wahl in Deutschland zu verdauen. Marktakteure hoffen, dass in den kommenden Monaten zumindest eine gewisse Klarheit über die grundlegenden Richtungen einkehrt und damit mehr Planungssicherheit für Unternehmen, auch in der Immobilienwirtschaft, bringt." Das gepaart mit weiteren Zinsschritten der Europäischen Zentralbank (EZB) könne auch wieder zu erhöhter Aktivität am Investmentmarkt in der Breite führen.

Victor Prime Index: Die teuersten Bürolagen in Deutschland

JLL analysiert für den vierteljährlich erscheinenden Victor Prime Office die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes in den fünf deutschen 1A-Bürolagen:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
• Düsseldorf – Bankenviertel
• Frankfurt – Bankenlage
• Hamburg – Innenstadt
• München – Innenstadt

Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands und stellt die Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar. Der Indikator wird seit dem 31.12.2003 quartalsweise ermittelt. Der Index begann nach jahrelangem Aufwärtstrend im ersten Quartal 2022 stetig zu sinken.

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