Der JLL-Wertentwicklungsindex Victor erreicht im ersten Quartal 2018 mit 183,9 Punkten einen neuen Rekord. Doch in den Spitzenlagen von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München haben sich Büros gegenüber dem Vorquartal nur noch leicht um 1,8 Prozent verteuert, nach 4,1 Prozent im Quartal zuvor. Die Impulse kommen vom Vermietungsmarkt, während Kaufpreise und Renditen weiter sinken. Hier sei die Schmerzgrenze erreicht, heißt es.

Überdurchschnittlich performed hat im ersten Quartal 2018 nach Angaben von JLL nur München: Mit einem Index-Sprung von 4,2 Prozent notiert die bayerische Hauptstadt bei 188,1 Punkten. In der Spitzenlage ist die Leerstandsquote hier unter ein Prozent gesunken, der Druck auf die Mieten hat sich weiter erhöht.

Wachsende Mieten verzeichnen auch die Düsseldorfer Bankenlage, wo sich dadurch der Indikator um plus 2,2 Prozent auf 165,3 Punkte erhöht hat. Die Hamburger Innenstadt folgt mit plus 1,3 Prozent und einem Indikatorstand von 200,3 Punkten.

"Die verlangsamte Preisentwicklung basiert auf dem Ausbleiben von weiteren Renditesprüngen", sagt Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Spitzenrenditen bewegen sich ihm zufolge mittlerweile zwischen 2,9 Prozent in Berlin und 3,45 Prozent in Düsseldorf. "Das Potenzial für weitere Reduktionen ist begrenzt", so Kemper. Wachstumspotenzial sehen die befragten Investoren nur noch in den Vermietungsmärkten.

Schwächster Performancezuwachs erneut in Frankfurt

Die Entwicklung in Berlin war laut JLL verhalten mit einem Plus von 0,8 Prozent auf 198,7 Punkte. Noch schlechter performte Frankfurt (plus 0,4 Prozent auf 175,2 Punkte). Während in der Hauptstadt der JLL-Indikator im vierten Quartal 2017 noch um 5,3 Prozent gestiegen war, verzeichnete die Mainmetropole das zweite Quartal in Folge den schwächsten Performancezuwachs. Nur die Durchschnittsmieten legten minimal zu. In den beiden letzten Quartalen 2017 war der Index vom Frankfurter Bankenviertel getrieben. Laut einer Studie von Corpus Sireo entwickelt sich bei den Büromieten Frankfurt am dynamischsten.

"Die beobachteten Victor-Indikatorwerte könnten auf eine kommende Plateaubildung der Spitzenpreise hinweisen", meint Ralf Kemper. Zwar sei ein nachhaltiges Mietpreislimit noch nicht absehbar, doch mittelfristige Preissenkungen spielten durchaus eine Rolle. "Unternehmen wollen nicht jede Form von Preissteigerungen unbegrenzt mitgehen", so Kemper weiter. Ob sich wegen des hohen Preisniveaus in den Spitzenlagen die Nachfrage verstärkt auf B-Städte oder C-Städte verlagere, werde sich im laufenden Jahr zeigen.

Die Momentaufnahme weiterer Kennzahlen zeigt JLL zufolge eine mögliche Entwicklung in Richtung Stabilisierung auf hohem Niveau: Der Risikoaufschlag ist mit 227 Basispunkten quasi unverändert zum letzten Quartal. Der Total Return verzeichnet mit zwölf Prozent einen Rückgang: Ende 2017 lag er noch bei 13,6 Prozent.

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