Büroinvestmentmarkt: Kleinere Städte robuster als die Top 7 Infografik

Hohe Renditen sind auch an den "Secondary Locations" seltener geworden. Und doch können Investoren in kleineren Büromärkten mehr verdienen als in den sieben deutschen Top-Städten, und das bei geringerem Risiko. Sie sind auch krisenfester, wie eine Studie von Bulwiengesa und Demire zeigt.

Für die Studie "Büroimmobilienmarkt: Investmentchancen an Sekundärstandorten" haben Bulwiengesa und Demire wie im Vorjahr 31 ausgewählte sogenannte "Secondary Locations" in Deutschland mit den Top-7-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main; Hamburg, Köln, München und Stuttgart verglichen und kommen zu dem Ergebnis:

Bonn, Koblenz und Reutlingen weisen das beste Rendite-Risiko-Verhältnis auf. In der Bulwiengesa-Studie vom Vorjahr, die wir unter dem Titel "Büroimmobilien: Attraktivität von Sekundärstädten steigt bis in D-Lagen" veröffentlicht hatten, waren das Bonn, Dortmund, Koblenz und Essen.

Düsseldorf steht in der aktuellen Studie als einzige A-Stadt unter den ersten zwanzig Standorten im Ranking. Top-Metropolen wie Berlin, München und Hamburg finden sich neben den Sekundärstandorten Leipzig, Potsdam und Regensburg wegen ihrer hohen Mietschwankungen am Ende der Skala wieder.

Die höchsten Nettoanfangsrenditen gibt es in Stralsund: 6,7 Prozent

Alle untersuchten Sekundärstandorte bieten höhere Renditepotenziale als die Top-7-Städte. Bei den Nettoanfangsrenditen reicht die Spanne an den Sekundärstandorten von 6,1 Prozent in Schwerin bis zu 6,6 Prozent in Chemnitz und 6,7 Prozent in Stralsund. Zum Vergleich: In den sieben A-Städten liegen die Nettoanfangsrenditen im Durchschnitt bei drei Prozent.

Die geringsten Anfangsrenditen an Sekundärstandorten werden der Studie zufolge in den Universitätsstädten Freiburg und Bonn mit jeweils vier Prozent sowie in Karlsruhe mit 4,2 Prozent erzielt.

"Die unverändert hohe Nachfrage nach Büroobjekten bei einem weiterhin begrenzten Angebot lässt die Nettoanfangsrenditen auf neue Tiefstände fallen. Das ist sowohl an den Sekundärstandorten als auch an den A-Städten zu sehen." Ingo Hartlief, Vorstandschef der Demire AG

Da Investoren zunehmend die Städte abseits der Metropolen in den Fokus nehmen, sinken laut Hartlief auch hier die Nettoanfangsrenditen im Vergleich zum Vorjahr stärker, sind aber in der Regel immer noch deutlich höher und damit für Investoren attraktiv.

Die höchsten Mietzuwächse verzeichnet Kempten

Im Zeitraum von 2009 bis 2018 haben die Studienautoren in allen untersuchten Märkten eine Steigerung der Miete registriert. Die Spanne reicht von zirka sechs Prozent in Darmstadt bis 45 Prozent in Kempten (Allgäu). Im Vergleich mit der Studie aus dem Jahr 2018 haben erneut Kempten und Leipzig die höchsten Steigerungsraten erzielt.

Dahinter folgen mit Mietsteigerungen von mehr als 30 Prozent Potsdam (35 Prozent), Kassel (33 Prozent) und Regensburg (32 Prozent). Auch Leipzig hat mit einem Plus von rund 35 Prozent (2009 bis 2018) eine deutliche Steigerung der Durchschnittsmiete erreicht. Im Gegensatz dazu verläuft die Entwicklung der Durchschnittsmieten in Bonn (neun Prozent), Dortmund (sieben Prozent) und Darmstadt (sechs Prozent) weit weniger dynamisch. 

SOX Secondary-Office-Index vs. A-Städte
Der SOX (Secondary-Office-Index) spiegelt den konjunkturellen Rahmen und die Marktentwicklungen von Städteclustern wider.

Neuer Index SOX: Sekundärstandorte robuster gegen konjunkturelle Schwankungen

Für die Studie von Demire und Bulwiengesa wurde der Secondary-Office-Index (SOX) entwickelt, der das konjunkturelle Umfeld für Büroimmobilien in den A- und Sekundärstandorten beleuchtet. Für die Berechnung des Index wurden die Indikatoren Konjunktur, öffentliche Finanzen, Arbeits-, Büro- und Investmentmarkt herangezogen.

Das Ergebnis: Größere Büromärkte reagieren anfälliger auf konjunkturelle Abwärtsbewegungen als die kleineren Städte. Das zeigt sich im ersten Abschwung vom Jahr 2000 an mit dem Platzen der New Economy. In dieser Phase (2000 bis 2005) verzeichnen die A-Märkte innerhalb des SOX einen deutlicheren Rückgang (minus 27 Prozent) als die Sekundärstandorte (minus 19 Prozent). Beim zweiten Abschwung mit dem Beginn der Finanz- und Wirtschaftskrise (2007/2008) kam es innerhalb des SOX in allen Märkten zu Rückgängen. Allerdings waren in diesem Zeitraum die Sekundärstandorte weniger volatil und damit stabiler als die A-Städte.

Kein spekulativer Neubau: Sekundärstandorte mit höherer Marktstabilität

Spekulative Bautätigkeit kann zu höheren Leerständen führen, sobald die Nachfrage kleiner wird, so die Studienautoren. Neubaumaßnahmen an Sekundärstandorten seien in der Regel bedarfsorientiert ausgerichtet, mit einer hohen Vorvermietungsquote. Hierdurch werde das Risiko von Marktverwerfungen durch Angebotsüberhänge verringert.

Im Verhältnis zum Flächenbestand wird an vielen Sekundärstandorten dennoch mehr gebaut als in den Metropolen - allerdings nur dann, wenn die Nachfrage der Unternehmen vor Ort steigt.

Hier sticht Ingolstadt hervor. In der Stadt wurden in den vergangen zehn Jahren 22 Prozent der jetzigen Bestandsfläche neu errichtet. Weitere Sekundärstandorte mit hohem Neubauanteil sind Ulm (14 Prozent), Freiburg (zwölf Prozent) und Kempten (zwölf Prozent). In den A-Städten beträgt der Neubauanteil der Studie zufolge im Durchschnitt zehn Prozent.


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