Investmentchancen bei Büros in deutschen Top-Lagen

Der Index Victor Prime Office von JLL, der die Performance der Büros in den Toplagen der fünf Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München abbildet, notierte Ende des vierten Quartals 2025 bei 173,9 Punkten – das sind 1,6 Prozent mehr als im Vorquartal. Damit fällt der Anstieg stärker aus als im Vorquartal (plus 0,6 Prozent). Das ist das beste Ergebnis seit dem vierten Quartal 2021.

Auch im Vergleich zum Vorjahr bleibt die Performance mit 3,9 Prozent positiv (2024: plus 0,4 Prozent; 2023: minus 19,6 Prozent; 2022: minus 11,2 Prozent). "Trotz der leichten Anstiege seit sechs Quartalen konnte der Victor nur einen Bruchteil des Wertverlusts aufholen und liegt immer noch rund 25 Prozent unter seinem Höchststand im ersten Quartal 2022", bilanziert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany.

Büromarkt Hamburg: Gewinner unter den "Top 5"

Die aktuelle Entwicklung fällt in den fünf betrachteten Großstadtlagen unterschiedlich aus. Berlin liegt im JLL-Index Victor Prime Office im vierten Quartal 2025 mit minus 0,3 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2025 leicht im negativen Bereich und Hamburg führt mit großem Abstand mit einem Indikatorplus von 6,6 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Hamburg ist der Gewinner im vierten Quartal 2025.

Beobachtete Verkaufsprozesse und abgeschlossene Deals lieferten Evidenz für eine Senkung der Spitzenrendite um 15 Basispunkte. "Der Büroimmobilienmarkt der Hansestadt war im vergangenen Jahr aktiver als die Märkte in den anderen Städten", so Kemper. Investoren schätzten das ausgewogene Branchenspektrum aufseiten der Mietnachfrage und den geringen Leerstand. Außerdem habe Hamburg von den aktuell "richtigen" Losgrößen profitiert: Eigenkapitalstarke Family Offices mit Investmentvolumina im mittleren bis oberen zweistelligen Millionenbereich, die auf der Angebotsseite vorhanden waren.

Im Unterschied dazu verliefen die Transaktionsprozesse in den Märkten mit größeren Tickets – etwa in Frankfurt am Main – deutlich zäher. Zudem bietet Hamburg laut JLL mit dem niedrigsten Mietniveau unter den "Top 5" trotz einer Steigerung um fünf Euro auf aktuell 41 Euro pro Quadratmeter noch Spielraum für Mietpreissteigerungen auf. Durch die Renditesenkung zieht die Metropole jetzt mit München gleich: Beide Städte haben mit einer Spitzenrendite von 4,05 Prozent wieder das Niveau des dritten Quartals 2023 erreicht.

Spitzenrenditen sinken: Es kommt Bewegung in den Markt

Obwohl das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt nach Angaben von JLL Ende 2025 insgesamt hinter den Erwartungen zurückblieb und Büroimmobilien nur den vierten Platz unter den Assetklassen eingenommen haben, sieht das Bild für die betrachteten fünf Büro-Hochburgen positiver aus.

Im Gesamtjahr wurden in den betrachteten Spitzenlagen der fünf Metropolen rund 4,1 Milliarden Euro in Büros investiert – das ist ein Anstieg um etwa 36 Prozent im Vergleich zu den beiden schwachen Vorjahren (2024: drei Milliarden Euro; 2023: 2,9 Milliarden Euro). Nachdem die Spitzenrenditen 2024 fast komplett stagnierten, kam im Jahr 2025 Bewegung in den Markt. In Hamburg sank die Spitzenrendite im Jahresverlauf um 20 Basispunkte, in München um zehn Basispunkte und in Düsseldorf um fünf Basispunkte.

Bürovermietung: Spitzenmieten steigen in allen fünf Städten

Der Bürovermietungsmarkt zeigte sich JLL zufolge 2025 robust auf niedrigem Niveau. Das Vermietungsvolumen in den fünf Immobilienhochburgen fiel mit rund 2,28 Millionen Quadratmetern ähnlich aus wie im Vorjahr (2,27 Millionen Quadratmeter). Die Detailbetrachtung liefert aber unterschiedliche Tendenzen.

Die Nachfrage nach schwächeren Lage- und Objektqualitäten ist rückläufig – das Interesse von Unternehmen an Spitzenobjekten in zentralen Lagen ist hingegen ungebrochen stark. Diese hohe Nachfrage trifft auf eine zunehmende Flächenknappheit.

Die Leerstände in den Toplagen sind gering und reichen von 3,3 Prozent in der Münchner Innenstadt bis sieben Prozent in der Düsseldorfer Bankenlage. Der Rückgang der Fertigstellungszahlen und die ausgetrocknete Pipeline für Neubauflächen verschärfen die Angebotsknappheit. Als Resultat sind die Spitzenmieten in allen fünf Städten im Jahresverlauf teils kräftig gestiegen.

Performance in den fünf Bürohochburgen

Im vierten Quartal 2025 entwickelten sich die fünf Spitzenlagen unterschiedlich. Hamburg weist mit 6,6 Prozent mit Abstand den größten Performancesprung auf. Der neue Indikatorstand notiert bei 198,6 Punkten und übertrifft damit erstmals seit zwei Jahren wieder den Spitzenreiter München. Die Hansestadt profitierte im Schlussquartal nicht nur von der erwähnten Renditekompression um 15 Basispunkte, sondern auch von einem starken Anstieg der Spitzenmiete.

In Düsseldorf klettert der Indikator um 2,4 Prozent auf 158,5 Punkte. Bei stagnierenden Renditen waren hier insbesondere Impulse aus dem Mietmarkt ausschlaggebend. Auch in den übrigen drei Städten gab es im aktuellen JLL-Index Victor Prime Office keine Änderungen der Spitzenrenditen: es waren auch hier vor allem die unterschiedlichen Entwicklungen der Mieten, die den Indikator beeinflussten. In Frankfurt am Main und München resultierte das in einem leichten Indikatoranstieg um jeweils 0,4 Prozent auf die neuen Indikatorstände von 152,6 Punkten in der Mainmetropole und 194,1 Punkten in der bayrischen Hauptstadt. Nur in den Berliner Spitzenlagen sank der Indikator minimal um 0,3 Prozent auf 180 Punkte.

Der erneute Indikatoranstieg im vierten Quartal 2025 hat die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance (Indikatorstand im vierten Quartal 2025 gegenüber dem vierten Quartal 2024 beeinflusst: Sie liegt mit 3,9 Prozent deutlich über der Performance vom Vorjahr (0,4 Prozent). Auch im Jahresvergleich führt die Hamburger Innenstadt mit 9,2 Prozent vor München mit 5,7 Prozent. Die Düsseldorfer Bankenlage landet mit 4,8 Prozent im Mittelfeld. Am Ende der Liste finden sich die Frankfurter Bankenlage mit einer Jahresperformance von zwei Prozent und die Berliner Spitzenlagen mit einem Indikatorrückgang um 0,8 Prozent. 

Prognose: Zehn Prozent mehr Büroflächenvermietung

"Hamburg etabliert sich nach den jüngsten Renditekompressionen neben München und Berlin als eine der Top-Drei-Städte in Deutschland", ordnet Kemper ein. Frankfurt am Main und Düsseldorf sind demnach aktuell abgeschlagen, sowohl hinsichtlich Renditeniveau als auch Indikatorstand.

Allerdings hat der Frankfurter Büromarkt ein hervorragendes Vermietungsjahr hinter sich – der Flächenumsatz knüpft mit knapp 600.000 Quadratmetern an die besten Jahre vor Corona an, die Spitzenmiete kletterte innerhalb Jahresfrist von 50 Euro auf 52 Euro. Und die Neubautätigkeit bleibt für absehbare Zeit auf niedrigem Niveau. "Oft sind starke Vermietungsdaten die Vorboten für gesteigertes Investoreninteresse und Belebung am Investmentmarkt", sagt Kemper.

Die Rahmenbedingungen bleiben angesichts der weltweiten Krisensituation angespannt. Dennoch wird für 2026 von einem Wirtschaftswachstum in Höhe von einem Prozent ausgegangen. "Das stützt unsere Prognose eines Vermietungsanstiegs von Büroflächen in Deutschland um rund zehn Prozent. Das vergangene Jahr und die Zinspolitik der EZB haben gezeigt, dass das reine zinsinduzierte Wachstum am Immobilienmarkt der Vergangenheit angehört", so der JLL-Experte abschließend. Er meint, dass in den nächsten Jahren fundamentale Immobiliendaten zählen und Gewinne und Wertsteigerungen in den nächsten Jahren vorwiegend aus dem operativen Cashflow der Immobilien generiert werden.

Victor Prime Index: Die teuersten Bürolagen in Deutschland

JLL analysiert für den vierteljährlich erscheinenden Victor Prime Office die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes in den fünf deutschen 1A-Bürolagen:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
• Düsseldorf – Bankenviertel
• Frankfurt – Bankenlage
• Hamburg – Innenstadt
• München – Innenstadt

Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands und stellt die Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar. Der Indikator wird seit dem 31.12.2003 quartalsweise ermittelt. Der Index begann nach jahrelangem Aufwärtstrend im ersten Quartal 2022 stetig zu sinken.

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