Indexierte Mietverträge – bei Top-Bürolagen ein Plus

Der Index Victor Prime Office von JLL, der die Performance der Büros in den Toplagen der fünf Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München abbildet, notierte im ersten Quartal 2026 bei 174,5 Punkten – das ist gegenüber dem Vorquartal ein moderater Anstieg um 0,3 Prozent. Damit zeigt der Indikator seit Ausbruch des Iran-Kriegs eine Seitwärtsbewegung.

"Die geopolitischen Verwerfungen haben zwar nicht den Gesamtmarkt zum Erliegen gebracht", kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die aktuelle Situation, "allerdings ist die Unsicherheit enorm gestiegen und viele Marktakteure, insbesondere die Eigenkapitalgeber, warten derzeit die weiteren Entwicklungen ab."

Büromärkte: Transaktionsvolumen macht Mut

"Transaktionen von Top-Immobilien finden weiterhin zu den aktuellen Renditeniveaus statt", beobachtet Kemper. Käuferinduzierte Preisanpassungen zum Ende von Verkaufsverhandlungen liegen demnach im moderaten Rahmen. Die Verkäuferseite zeige sich nicht bereit und auch nicht gedrängt, signifikante Preisabschläge zu akzeptieren.
 
Die Spitzenrenditen blieben laut JLL-Indikator im ersten Quartal 2026 in allen fünf betrachteten Immobilienhochburgen unverändert und bewegten sich in einer Spanne von 4,05 Prozent in Hamburg und München bis 4,6 Prozent in Frankfurt am Main. Deutschland ist damit im Europavergleich immer noch relativ teuer. "In vielen anderen europäischen Märkten lassen sich mit einem Büroinvestment höhere Renditen erzielen", erklärt Kemper. "Allerdings liegen dort die risikolosen Zinsen gemessen an der Umlaufrendite langfristiger Staatsanleihen zum Teil deutlich höher. Internationale Investoren scheinen das geringere Risiko in Deutschland derzeit jedoch nicht zu honorieren."

Trotz des herausfordernden Marktumfelds hat der Büroinvestmentmarkt das positive Momentum von Ende 2025 in das neue Jahr mitgenommen. Das Transaktionsvolumen in den fünf Großstädten übertraf im Auftaktquartal 2026 mit rund einer Milliarde Euro das Ergebnis des Vorquartals um mehr als fünf Prozent und liegt leicht über dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen drei Jahre.

Vermietungsmarkt: Stärkstes Wachstum in Berlin

Im JLL-Index Victor Prime Office zeigten die Werte eine differenzierte Entwicklung. Die Berliner Spitzenlagen verzeichneten mit einem Plus von 1,6 Prozent auf 182,9 Punkte den stärksten Zuwachs. In den übrigen Metropolen stagnierten die Spitzenrenditen.

Die Hauptstadt profitierte ausschließlich von positiven Impulsen aus dem Vermietungsmarkt und damit verbundener Marktmietsteigerung. Die anderen Hochburgen sind mehr oder minder stabil geblieben: Die Hamburger Innenstadt legte moderat um 0,5 Prozent auf 199,6 Punkte zu, wofür insbesondere Mietanstiege verantwortlich waren. Die Münchner Innenstadt verzeichnete ein Plus von 0,2 Prozent auf 194,5 Punkte, während die Frankfurter Bankenlage mit 152,6 Punkten stagnierte und auf dem Niveau des Vorquartals liegt.

Mit einem Minus von 0,4 Prozent auf 157,9 Punkte landet die Düsseldorfer Bankenlage auf dem letzten Platz, was neben den gesunkenen Mieten in der Breite auch einem höheren Leerstand geschuldet ist.

Spitzenmieten: Anstiege im zweiten Halbjahr 2026

Die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance – Vergleich Indikatorstand erstes Quartal 2026 zum ersten Quartal  2025 zeigt mit 3,9 Prozent ein positives Ergebnis. Hamburg steht mit einem Plus von neun Prozent an der Spitze und profitiert von der starken Marktstellung. Den zweiten Platz teilen sich Düsseldorf und München mit einem Wachstum um jeweils fünf Prozent im Jahresvergleich. Berlin liegt mit 1,3 Prozent auf dem vierten Rang, während Frankfurt mit 1,1 Prozent das Schlusslicht bildet.

Bundesweit hat sich der Bürovermietungsmarkt abgeschwächt. Mit knapp 540.000 Quadratmetern Flächenumsatz bleibt das Ergebnis in den fünf Städten minimal über dem Ergebnis des Vorquartals, aber auf geringem Niveau und unter dem Durchschnitt der vergangenen drei Jahre.

Wegen des knappen Angebots für das Segment hochwertiger Büroflächen in Spitzenlagen und eines geringen Fertigstellungsvolumens könnten sich JLL zufolge die Spitzenmieten im zweiten Halbjahr 2026 weiter erhöhen – trotz des niedrigen Vermietungsvolumens und der geopolitischen und damit verbundenen ökonomischen Herausforderungen.

Finanzierung: Angebot für hochwertige Büroimmobilien

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich seit Kriegsausbruch im Nahen Osten fundamental verändert. "Alle langfristigen Prognosen von Ende 2025 sind im Grunde obsolet. Derzeit kann nur kurzfristig geplant und 'auf Sicht' gefahren werden, was die Aktivitäten im Segment einer langfristigen Anlageform wie Immobilien hemmt“, so Kemper.

Bei anhaltend hoher Inflation seien ein bis zwei weitere Zinsschritte der Europäischen Zentralbank (EZB) im Bereich des Möglichen, was die Spitzenrenditen am Immobilienmarkt unter Druck setzen würde. Auch die Volatilität der Swap-Rates und der Finanzierungskosten helfen laut Kemper nicht: "Wenngleich wir vonseiten der Fremdkapitalgeber hohe Finanzierungsbereitschaft, breite Liquidität und starken Wettbewerb um die qualitativ hochwertigen Produkte gespiegelt bekommen, sowohl von klassischen Banken wie auch aus dem Segment der alternativen Kreditgeber, wie beispielsweise Debt Funds."

Cashflows durch Indexierung und Mietsteigerungen

Die Spreads zwischen risikolosem Zins und Immobilienrenditen müssen jedoch nicht zwangsläufig konstant bleiben. Bei indexierten Mietverträgen könne sich ein Deal trotz des Abstands zu Staatsanleihen durchaus lohnen, wenn die Cashflows durch Indexierung und in der Nachvermietung durch Marktmietsteigerungen entsprechend steigen, meint der JLL-Experte.

Allerdings bleibe die Herausforderung bestehen: "Sollten die Finanzierungskosten trotz des hohen Wettbewerbs im Fremdkapitalmarkt weiter steigen, kaum Eigenkapital verfügbar sein und auf Verkäuferseite weiterhin an zu hohen Kaufpreiserwartungen festgehalten werden, dürfte sich das positive Momentum aus 2025 weiter verlangsamen und die erhoffte Markterholung noch länger auf sich warten lassen."

Victor Prime Index: Die teuersten Bürolagen in Deutschland

JLL analysiert für den vierteljährlich erscheinenden Victor Prime Office die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes in den fünf deutschen 1A-Bürolagen:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
• Düsseldorf – Bankenviertel
• Frankfurt – Bankenlage
• Hamburg – Innenstadt
• München – Innenstadt

Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands und stellt die Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar. Der Indikator wird seit dem 31.12.2003 quartalsweise ermittelt. Der Index begann nach jahrelangem Aufwärtstrend im ersten Quartal 2022 stetig zu sinken.

Das könnte Sie auch interessieren:

Wer jetzt noch Immobilien finanziert

Investmentklima fällt auf Zwei-Jahres-Tief

Büros werden KI-bedingt deutlich kleiner bis 2030