Premiumlagen: Büromieten steigen, Leerstand sinkt

Der Index Victor Prime Office von JLL, der die Performance der Büros in den Toplagen der fünf Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München abbildet, sinkt im zweiten Quartal 2026 um drei Prozent auf 169,2 Punkte – nach sieben stabilen Quartalen.

Ausschlaggebend für den Rückgang waren Renditesteigerungen, die von den positiven Impulsen aus den Vermietungsmärkten nicht kompensiert werden konnten.

Preiskorrektur: neue Einstiegsfenster für Investoren

"Die Veränderung ist ein Spiegelbild der aktuellen Preisbildung in einem nach wie vor vergleichsweise wenig aktiven Investmentmarkt für Büroimmobilien", kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die neuen Zahlen.

Während die Evidenz der Vorquartale auf eine nötige Renditeanpassung zur Jahresmitte 2026 hingedeutet habe, summierten sich nun ausreichend Erkenntnisse aus Transaktionen und Bieterverfahren, die ein höheres Renditeniveau untermauern. In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Hamburg stiegen die Renditen um jeweils 20 Basispunkte und in München um zehn Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal.

Das kumulierte Volumen in Büroimmobilien in den fünf Städten blieb im Vergleich zum ersten Quartal 2026 stabil bei knapp über einer Milliarde Euro. Im ersten Halbjahr 2026 wurden laut JLL insgesamt zwei Milliarden Euro in Büros investiert. Die positive Nachricht: Das Transaktionsvolumen liegt 24 Prozent über dem Niveau des zweiten Quartals 2025.

Vermietungsmarkt bleibt robuster Stabilitätsanker

"Für hochmoderne, ESG-konforme Topobjekte in den begehrten Bürolagen werden vereinzelt relativ hohe Preise und damit niedrige Anfangsrenditen aufgerufen", meint Kemper. Die Anzahl der Verhandlungen, die letztlich zu einem erfolgreichen Abschluss führten, sei allerdings relativ gering ausgefallen – viele Transaktionen seien abgebrochen worden.

Der Bürovermietungsmarkt entwickelte sich laut JLL-Index im ersten Halbjahr 2026 weiterhin robust: Der Flächenumsatz lag in den fünf betrachteten Städten mit rund 1,21 Millionen Quadratmetern leicht über dem Wert der ersten Jahreshälfte 2025 mit zirka 1,19 Millionen Quadratmetern.

Damit erweisen sich die Vermietungsmärkte laut Kemper als Stabilitätsanker – und dürften das auch in Zukunft bleiben. Das spiegele sich vor allem im hochwertigen Segment, also in Bestlagen und bei Spitzenprodukten wider, wo die Mietabschlüsse stabile oder sogar steigende Mietpreise aufweisen.

Polarisierung: Büros in zweiter Reihe verlieren

Während der Bürogesamtmarkt mit steigenden Leerständen zu kämpfen hat, zeigt sich JLL-Angaben zufolge im absoluten Premiumsegment ein gegenläufiger Trend: Die Quoten der fünf Bürohochburgen sind im zweiten Quartal 2026 weiter leicht gesunken und befinden sich auf einem sehr niedrigen Niveau.

Diese Entwicklung unterstreicht demnach die zunehmende Polarisierung des Marktes. Während Objekte der zweiten und dritten Reihe unter strukturellen Herausforderungen leiden, bleibt die Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in besten Lagen robust. Nutzer konzentrieren sich auf hochwertige, moderne und nachhaltige Arbeitsumgebungen, was laut JLL die Widerstandsfähigkeit des Premiumsegments erklärt.

Jahresperformance: Hamburg und Düsseldorf im Plus

Bezogen auf die Indikatorveränderung entwickelten sich die einzelnen für den Victor Prime Office betrachteten Standorte im zweiten Quartal 2026 unterschiedlich. Berlin verzeichnete mit minus 4,7 Prozent auf 174,3 Punkte den deutlichsten Rückgang, gefolgt von Hamburg mit minus 3,8 Prozent auf 192 Punkte. In beiden Städten gab es kaum positive Mieteffekte, sodass die Renditeanstiege von je 20 Basispunkten nahezu ungebremst den Indikatorrückgang schürten.

In Frankfurt am Main und Düsseldorf kompensierten positive Impulse aus dem Mietmarkt die Renditeeinflüsse, wobei in der Finanzmetropole vor allem die Erhöhung der Spitzenmiete um drei Euro auf nun 55 Euro hervorzuheben ist. So gab der Index dort weniger stark nach: In Frankfurt am Main um 2,8 Prozent auf 148,30 Punkte, in Düsseldorf um 2,5 Prozent auf 153,9 Punkte. 

Wegen des schlechten Quartalsergebnisses drehte die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance ins Minus und verzeichnet einen Rückgang von 0,4 Prozent. Hamburg bleibt mit 3,8 Prozent im positiven Bereich. Düsseldorf erreicht noch 0,5 Prozent. Die übrigen Städte weisen einen Wertverlust von 0,2 Prozent in München, 1,9 Prozent in Frankfurt am Main und 2,9 Prozent in Berlin auf. 

München: Stabilstes Preisniveau, stärkster Vermietungsmarkt

München erwies sich mit einem Minus von 1,7 Prozent auf 191,2 Punkte als stabilster Markt unter den fünf Städten. Neben der unterdurchschnittlichen Anhebung der Spitzenrendite um zehn Basispunkte führt JLL das auf positive Mietpreisentwicklungen zurück.

Die bayerische Landeshauptstadt verzeichnete mehrere Großdeals, darunter auch im dreistelligen Millionenbereich. Das Transaktionsvolumen lag über dem Durchschnitt der vergangenen 14 Quartale und summiert sich in der ersten Jahreshälfte 2026 auf knapp 550 Millionen Euro, womit München den ersten Platz unter den fünf Großstädten einnimmt.

Ähnliches gilt für den Bürovermietungsmarkt: München trägt neben Berlin mit großem Abstand den Hauptanteil des Flächenumsatzes. "München scheint das Preisniveau am stabilsten halten zu können", so Kemper. "Auch der Mietmarkt ist hier besonders dynamisch im positiven Sinne, was die Position Münchens als beständigster Investmentmarkt unter den deutschen A-Städten weiter festigt."

EZB-Leitzins, Makroumfeld und Immobilienfinanzierung

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland bleiben im zweiten Quartal 2026 herausfordernd. Nach ersten Schätzungen des Statistischen Bundesamts stieg das BIP nur um 0,2 Prozent. Für den Immobilienmarkt kommt die Leitzinsanhebung durch die Europäische Zentralbank (EZB) um 25 Basispunkte erschwerend dazu.

Die Liquidität bei Banken und alternativen Finanzierern ist weiterhin sehr hoch, was zum Wettbewerb um die wenigen attraktiven Finanzierungsopportunitäten führt.

"Im Resultat sehen wir einen Margendruck und eine Ausweitung der Loan-to-Value-Quoten, was auf eine höhere Risikobereitschaft der Banken hindeutet", so Kemper. Diese Beobachtung wird durch den von JLL und HWWI quartalsweise veröffentlichten Deutschen Immobilienfinanzierungsindex für das zweite Quartal 2026 bestätigt.

Zwar wird die aktuelle Finanzierungssituation für Büroinvestments als kritisch gesehen, gleichzeitig werden aber deutlich verbesserte Zukunftsaussichten hinsichtlich der Finanzierungsbereitschaft der Kreditinstitute dokumentiert. 

Eigenkapital: Warten auf das richtige Pricing

Eigenkapitalstarke Investoren suchen derzeit selektiv Chancen, die dem aktuellen Zinsumfeld Rechnung tragen. "Der Hemmschuh für eine Ausweitung der Transaktionsaktivität ist nach wie vor das Pricing, verstärkt in Deutschland", erklärt Kemper.

Die Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern nähern sich weiterhin viel zu langsam an. Wann immer die Verkäuferseite bereit sei, das veränderte Marktniveau zu akzeptieren, würden die Transaktionen auch abgeschlossen. Kemper abschließend: "Aber solange die Marktlage nicht ausreichend anerkannt wird oder anderweitiger Verkaufsdruck besteht, bleibt die selektive Transaktionsaktivität wohl noch bestehen."

Victor Prime Index: Die teuersten Bürolagen in Deutschland

JLL analysiert für den vierteljährlich erscheinenden Victor Prime Office die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes in den fünf deutschen 1A-Bürolagen:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
• Düsseldorf – Bankenviertel
• Frankfurt – Bankenlage
• Hamburg – Innenstadt
• München – Innenstadt

Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands und stellt die Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar. Der Indikator wird seit dem 31.12.2003 quartalsweise ermittelt.

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