Das Büro lebt – aber nicht jedes

Die Diskussionen im Rahmen des 40. Mastertalks von CoreNet Global (CNG) haben deutlich gemacht, dass der Büromarkt nicht kollabiert ist, sondern sich qualitativ ausdifferenziert: Spitzenlagen bleiben gefragt, wohingegen ältere Bestände und periphere Standorte unter Druck geraten.

Hybride Modelle und Präsenzkultur

Die Datenlage stützt diese Lesart. Seit Ende 2019 ist der Büroflächenbestand in den deutschen "Big 7" gewachsen. Zugleich nahm auch der belegte Bestand zu, während die Leerstände durch eine "abgearbeitete" Projektpipeline angestiegen sind. Das ist ein scheinbares Paradox, das in Wahrheit die Polarisierung des Marktes widerspiegelt.

Parallel meldet JLL für 2025 eine durchschnittliche Leerstandsquote von 8,1 Prozent über die sieben Metropolen hinweg, bei gleichzeitig steigenden Spitzenmieten in Toplagen: München führt mit 60 Euro pro Quadratmeter und Monat, Hamburg verzeichnet den deutlichsten Quartalsanstieg.

Gleichzeitig hat sich das Arbeitsverhalten konsolidiert. Rückkehrregeln sind in vielen Unternehmen wieder die Norm. Eine internationale Erhebung von JLL aus dem Jahr 2024 zeigt: Etwa zwei Drittel der Beschäftigten arbeiten unter festen Bürovorgaben. Ein Anteil von 72 Prozent bewerten diese positiv – vor allem, weil Teamarbeit am Arbeitsplatz als besser erlebt wird. Hybride Modelle bleiben der Standard, werden aber zunehmend von einer klaren Präsenzkultur flankiert.

Wo sich die Zukunft der Bürohäuser entscheidet

Den makroökonomischen Rahmen setzt das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen, das der ZIA gerade vorgelegt hat. Danach verzeichnete Deutschland 2025 lediglich ein reales BIP‑Wachstum von 0,2 Prozent, während die Bauwirtschaft zu den am stärksten belasteten Sektoren zählt. Ihre Bruttowertschöpfung liegt rund 25  Prozent unter dem Niveau von 2022. Das Gutachten diagnostiziert strukturelle Schwächen und fordert "Think Big": Vereinfachte und einheitliche Genehmigungen, eine Reduktion der Erwerbsnebenkosten, verlässliche Regeln sowie der Fokus auf Bestandsentwicklung statt blindem Neubau. Für Büroimmobilien lautet die nüchterne Botschaft: keine spürbare Belebung, Priorität auf Bewirtschaftung und Sanierung.

Genau hier entscheidet sich die Zukunft der Bürohäuser. Nach rund 30 Jahren sind viele dieser Immobilien haustechnisch am Ende ihres ersten Lebenszyklus – Grundsanierungen werden teuer, ESG‑Anforderungen strenger und Nutzererwartungen differenzierter. Statt reflexhafter Mischnutzungen innerhalb eines Gebäudes, die Brandschutz, Erschließung und Haustechnik verkomplizieren, spricht vieles für eine Quartierslogik: klare Gebäudetypen, gemischt im Viertel. So sinkt die Umsetzungskomplexität, während die städtebauliche und wirtschaftliche Resilienz steigt.

Künstliche Intelligenz als Strukturtreiber

Dazu kommt die Künstliche Intelligenz als Strukturtreiber. Noch ist offen, wie sie die Zahl der Bürobeschäftigten beeinflusst. Sicher ist, dass sie Raumtypologien verändert. Sprachbasierte Anwendungen steigern den Bedarf an akustisch hochwertigen Rückzugsbereichen und projektzentrierten Teamflächen. Der klassische Großraum verliert an Bedeutung.

Parallel wächst die Nachfrage nach Rechenzentren mit urbaner Nähe wegen Latenz‑ und Versorgungserfordernissen. In ausgewählten Clustern könnte ihre Flächennachfrage binnen weniger Jahre in die Größenordnung heutiger Büroflächen vorstoßen.

Prioritäten für Eigentümer und Büronutzer

Für Eigentümer und Nutzer ergeben sich daraus die drei folgenden Prioritäten.

1. Den Bestand strategisch erneuern: TGA, Hülle und Dekarbonisierung müssen konsequent angegangen werden. Zertifizierungen sollten aktiv genutzt werden und Qualität muss sichtbar gemacht werden. Die Märkte honorieren Spitzenobjekte weiterhin, selbst bei steigenden Leerständen.
2. Die Arbeitswelten als Produkt denken: Das Büro muss Kooperation, Fokus und Lernen nachweislich besser ermöglichen als der Küchentisch. Sven Wingerter, Workplace Experte von Eurocres, prägte für die Branche im 1. Mastertalk im Mai 2020 den Begriff des „Lagerfeuers“, um das sich die Menschen auch im beruflichen Umfeld versammeln möchten. Präsenzregeln funktionieren dann, wenn sie von einem erlebbaren Mehrwert getragen werden.
3. Das Quartier orchestrieren: Funktionen sollten im Stadtteil gemischt, im Gebäude jedoch klar bleiben. Das erhöht Geschwindigkeit und Planbarkeit der Transformation.

Die gute Nachricht lautet deshalb: Das Büro ist nicht am Ende, es ist im Übergang. Wer Qualität, Quartier und KI‑Eignung zusammendenkt, wird in der nächsten Marktphase vorne liegen. Wer hingegen an überholten Typologien festhält und auf regulatorische Rückenwinde hofft, riskiert Wertverluste.

In einem Umfeld struktureller Knappheiten und hoher Anforderungen bleibt das Büro der Ort, an dem Produktivität, Identität und Innovation zusammenlaufen – selektiver, technologischer und emissionsärmer als je zuvor.

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