Das Jahr 2017 war ein neues Rekordjahr am deutschen Immobilienmarkt: 239,7 Milliarden Euro wurden mit Verkäufen erzielt. Das geht aus der aktuellen Immobilienmarktanalyse IMA von Gewos hervor, die auf der Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht. Für 2018 und 2019 prognostizieren die Researcher weiter steigende Umsätze auf bis zu 262,1 Milliarden Euro.

"Die Dynamik am Immobilienmarkt ist ungebrochen, 2017 war bereits das sechste Rekordjahr in Folge", sagt Sebastian Wunsch, beim Beratungs- und Forschungsinstitut Gewos für die Immobilienmarktanalyse IMA verantwortlich.

"Seit dem Ende der Finanz- und Wirtschaftskrise hat sich das Umsatzvolumen in Deutschland mehr als verdoppelt." (Studienautor Sebastian Wunsch, Gewos)

Nach Berechnungen von Gewos lag der Geldumsatz im vergangenen Jahr 109 Prozent über dem Niveau des Jahres 2009 und weitere sechs Prozent höher als 2016. Die Zahl der Transaktionen war hingegen nach drei Jahren Anstieg erstmals wieder leicht rückläufig: Bundesweit wurden laut Gewos knapp 907.000 Kauffälle registriert – zwei Prozent weniger als noch 2016.

Untersucht wurden die 15 einwohnerstärksten deutschen Städte (Berlin, Bonn, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, München, Köln, Leipzig, Münster, Nürnberg, und Stuttgart).       

Auch 2017 dominierten Gewos zufolge Verkäufe von Wohnimmobilien das Transaktionsgeschehen. Im vergangenen Jahr wurden bundesweit Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Wohnbauland im Wert von rund 170,8 Milliarden Euro gehandelt.

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Gegenüber 2016 ergibt sich im Vergleich zu 2017 beim Geldumsatz mit Wohnimmobilien eine Steigerung von fünf Prozent.

Umsätze mit Mehrfamilienhäusern und Wohnbauland legen zu

Besonders positiv haben sich laut Gewos im vergangenen Jahr die Umsätze mit Mehrfamilienhäusern und baureifem Wohnbauland entwickelt. Das Umsatzvolumen legte jeweils um elf Prozent zu: Auf 29,9 Milliarden Euro (Mehrfamilienhäuser) und auf 17,7 Milliarden Euro beim Bauland.

Während jedoch die Zahl der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern um ein Prozent auf rund 38.300 gestiegen ist, ging die Zahl der Wohnbaulandverkäufe 2017 das zweite Jahr in Folge um ein Prozent zurück: auf nun rund 103.900 Transaktionen.

"Das schwache Transaktionsaufkommen ist Ausdruck der seit Jahren festzustellenden und sich verschärfenden Flächenknappheit." (Gewos-Marktanalyst Sebastian Wunsch)

Im Langfristvergleich sei das ein äußerst geringes Niveau: In den 1990er-Jahren waren es jährlich im Schnitt 180.000 Verkäufe und im Jahr 2000 immerhin noch 140.000.

Dynamische Preisentwicklung beim Bauland

In der Folge hat sich laut Gewos die Preisentwicklung beim Bauland im Jahr 2017 dynamisiert.

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Vielerorts waren laut Gewos noch kräftigere Preissprünge zu verzeichnen.

"Das Bauland ist der Flaschenhals für den Wohnungsbau und eine wichtige Stellschraube für die Erschwinglichkeit des Wohnens. Insbesondere die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum wird durch die hohen Grundstückspreise in zunehmenden Maße erschwert", so Wunsch.

Verkaufszahlen bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen rückläufig

Auch an den Teilmärkten "Eigentumswohnungen" und "Eigenheime" beobachtet Gewos einen Anstieg des Geldumsatzes: Die Umsatzvolumina bei Eigentumswohnungen erreichten im vergangenen Jahr 62,7 Milliarden Euro, 60,5 Milliarden Euro waren es bei Ein- und Zweifamilienhäusern – das sind neue Rekordwerte.

Die Steigerungsraten fielen im Vergleich mit den übrigen Marktsegmenten jedoch moderater aus, mit plus zwei beziehungsweise plus vier Prozent. Die Preisentwicklung ist Gewos zufolge in beiden Bereichen (Eigentumswohnungen und Eigenheim) rückläufig mit Steigerungsraten von sechs beziehungsweise fünf Prozent.

Die Zahl der Verkäufe von Eigenheimen ist das zweite Jahr in Folge um ein Prozent zurückgegangen (2017: 243.400 Transaktionen). Der rückläufige Trend bei Eigentumswohnungen war noch ausgeprägter mit minus vier Prozent im Vorjahresvergleich (2017: 315.100 Transaktionen).

"Der Rückgang bei den Wohnungsverkäufen ist in erster Linie auf die stark rückläufigen Neubautransaktionen zurückzuführen." (Gewos-Marktexperte Sebastian Wunsch)

Einbruch bei Neubautransaktionen

Neubautransaktionen haben laut Gewos das Segment "Eigentumswohnungen" in den vergangenen Jahren maßgeblich gestützt. 2017 habe es dann einen regelrechten Einbruch der Erstverkäufe um rund zwölf Prozent gegeben obwohl sich die Genehmigungszahlen von Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren auf einem hohen Niveau bewegten.

Eine Rolle spielen Gewos zufolge die zunehmend längeren Bauzeiten:

  • einerseits das Resultat immer großvolumigerer und aufwändigerer Bauvorhaben,
  • andererseits auch bedingt durch wachsende Kapazitätsengpässe im Baugewerbe.
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Vor zehn Jahren waren es laut Gewos noch durchschnittlich 22 Monate, in Berlin sogar durchschnittlich 35 Monate zwischen Genehmigung und Fertigstellung. 

Prognose: Mehr als eine Viertel Billion Euro Umsatz 2018

Für das laufende Jahr erwartet Gewos, dass der deutsche Immobilienmarkt erstmals die Umsatzmarke von 250 Milliarden Euro knackt. Am Jahresende 2018 dürfte sich das bundesweite Umsatzvolumen dann auf rund 251,1 Milliarden Euro belaufen, dies würde einer Steigerung um fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr entsprechen.

Auch für 2019 geht Gewos von weiter steigenden Investitionen vor allem in Wohn- und Gewerbeimmobilien aus: Mit Transaktionen im Wert von insgesamt rund 262,1 Milliarden Euro wird damit ein weiterer Umsatzrekord für den deutschen Immobilienmarkt vorhergesagt.

Teilmarkt für Eigentumswohnungen bleibt umsatzstärkstes Segment

Auch die Umsätze mit Wohnimmobilien werden laut Gewos weiter steigen: Um sechs Prozent in diesem Jahr (auf rund 181 Milliarden Euro) und um weitere fünf Prozent im kommenden Jahr (auf dann 190,1 Milliarden Euro).

Insbesondere für die Segmente "Mehrfamilienhäuser" und "Wohnbauland" erwartet Gewos 2018 weitere deutliche Umsatzzuwächse von jeweils rund neun Prozent. 2019 dürfte sich die Umsatzentwicklung mit Steigerungsraten von fünf Prozent (Mehrfamilienhäuser) und sechs Prozent (Wohnbauland) jeweils leicht abschwächen.

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Während sich die Kauffallzahlen in etwa auf dem Niveau von 2017 stabilisieren werden, könnten die Umsätze wieder kräftiger zulegen: um 4,5 Prozent 2018 und um 5,4 Prozent 2019. Die Zahl der Eigenheimtransaktionen dürfte demnach 2018 in etwa stabil bleiben, für 2019 wird ein Rückgang der Verkäufe um ein Prozent vorausgesagt.

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