Wohnungsmarkt: Zweitkäufer sind die neue Zielgruppe

Der Wohnungsmarkt ist in der Krise, der Neubau bricht ein. Gerade jüngere Haushalte ohne Eigenkapital können sich Wohneigentum nicht leisten – wer kommt als Eigentümer der dringend benötigten Neubauwohnungen noch in Frage?

Der Projekt- und Gebietsentwickler BPD (Bouwfonds Immobilienentwicklung) hat in Kooperation mit der globalen Strategieberatung Simon-Kucher eigene Interessenten und Kunden zu Motiven und Präferenzen für den Immobilienkauf befragt. Wie sich herausstellte, prägt eine neue Dynamik den Markt: Zweitkäufer überwiegen gegenüber Erstkäufern. Es geht demnach nicht mehr primär um den Wechsel von Miete zu Eigentum, sondern eher auf den Tausch von Eigentum.

Wohnimmobilien: Der Zweikäufer ist der neue Erstkäufer

Laut Studie wohnen bereits knapp zwei Drittel (61 Prozent) der Befragten in der eigenen Immobilie, etwa drei Viertel (73 Prozent) suchen Häuser oder Wohnungen zur Eigennutzung. Nach wie vor gibt es ein kaufkräftiges Nachfragesegment für Wohnimmobilien. Dabei handelt es sich nicht mehr in erster Linie um Erstkäufer, sondern um Zweitkäufer.

"Immobilienentwickler und Makler müssen die Strategien auf diese meist ältere Zielgruppe aus kleineren Haushalten ausrichten", erklärt Sven Wengler, Senior Director in der Real Estate Practice bei Simon-Kucher. Dies beginne bei der Objektplanung, Entwicklung und Gestaltung bis hin zur Vermarktungsstrategie und Kommunikation.

Zweitkäufer tauschen in der Regel die selbstgenutzte Immobilie gegen eine kleinere und hochwertigere Immobilie – und ziehen so eine familiengerechte Bestandsimmobilie frei. "Im Fokus stehen ein vielfältiger Wohnungsmix und die Berücksichtigung von Preisschwellen, um die Attraktivität der Immobilien zu gewährleisten", erklärt Michael Multinu, Leiter E-Business und Vertrieb bei BPD.

Wohnungskrise: Suche nach der Wunschimmobilie

65 Prozent der potenziellen Immobilienkäufer sehen die allgemeine Tendenz des deutschen Wohnungsmarktes eher negativ. Die Gründe dafür sind vor allem finanzieller Natur. So nannten jeweils 73 Prozent der Befragten, die seit mehr als einem Jahr auf Immobiliensuche sind, die gestiegenen Finanzierungskosten und Zinsen als Gründe für die negative Entwicklung. Aber auch das generelle Marktumfeld spielt eine Rolle. Und die Auswirkungen sind deutlich: Mehr als die Hälfte (51 Prozent) der Befragten hat aufgrund der Krise ein deutlich geringeres Budget zur Verfügung.

Mit knapp 80 Prozent sind die meisten Kaufinteressenten zuversichtlich, sich ein Haus oder eine Wohnung leisten zu können. Allerdings glauben nur 32 Prozent, die Wunschimmobilien in den nächsten zwölf Monaten zu finden. Für den Kauf einer Immobilie sind die meisten bereit, Abstriche hinsichtlich Wohnfläche oder Ausstattung zu machen – aber nur 20 Prozent der Befragten würden dafür Abstriche beim Lebensstil in Kauf nehmen.

Wohnimmobilien: Nachhaltigkeit im Trend

Die Ergebnisse der Umfrage zeigen auch, dass Nachhaltigkeit bei der Immobiliensuche eine große Rolle spielt. So sind 71 Prozent der Teilnehmer bereit, für ein Effizienzhaus 40 mehr zu bezahlen. 57 Prozent sind an einer integrierten Photovoltaikanlage interessiert.

81 Prozent der Befragten gaben an, innerhalb der nächsten drei Jahre eine Immobilie kaufen zu wollen. Dabei spielt es für 77 Prozent keine Rolle, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt. Nur 22 Prozent suchen gezielt nach einem Neubau.

Auch private Kapitalanleger sind häufig Zweitkäufer: Zuerst erwerben sie Wohneigentum zur Eigennutzung und investieren anschließend in Mietwohnungen. Da der Druck auf den Wohnungsmarkt immer mehr steigt, rechnen 47 Prozent der Befragten mit einer jährlichen Mietsteigerung von mindestens fünf Prozent. Die Erwartung stark steigender Mieten macht die Kaufentscheidung für viele Interessenten attraktiver.

Über die Studie:

Die Studie "Was Immobilienkäufer in der Krise bewegt?" von BPD und Simon-Kucher fand im April und Mai 2024 unter 1.333 BPD-Kaufinteressenten zu Präferenzen und Zahlungsbereitschaft für eine Wunschimmobilie befragt.

Zu den Umfrageergebnissen (PDF)

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