Maklerkunde muss Vorkenntnis unverzüglich offenlegen

Die Berufung auf eine Vorkenntnis kann einem Maklerkunden (Beklagter) verwehrt sein, wenn er bei Kontaktaufnahme mit dem Makler nicht umgehend auf diese hinweist und etwaigen Provisionsforderungen unter Hinweis darauf widerspricht.

Das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken gibt in einem Fall dem Makler Recht. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision.

(OLG Zweibrücken, Urteil v. 26.9.2023, 8 U 138/22)

Sachverhalt: Maklervertrag und Maklerprovision

Ein Makler schließt einen Maklervertrag über die Vermittlung des Verkaufs einer Villa ab. Der Vertrag sieht vor, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer eine Provision von je zwei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer schulden. Der Makler findet schnell einen Käufer, und es wird eine E-Mail-Korrespondenz zwischen dem Makler und der Frau des Käufers dokumentiert, in der diese die Kenntnis und Akzeptanz der Maklerprovision bestätigt.

Später wird die Villa tatsächlich verkauft, und in der Kaufvertragsurkunde wird ausdrücklich auf die Vermittlung durch den Makler hingewiesen. Der Makler stellt dem Käufer die Provision in Rechnung, aber dieser weigert sich zu zahlen und argumentiert unter anderem mit Vorkenntnissen, die die Kausalität der Maklerleistung beeinträchtigen würden.

Entscheidung: Offenbarungspflicht bei Vorkenntnissen

Es wird vom Gericht festgestellt, dass zwischen dem Makler und dem Käufer aufgrund der E-Mail-Korrespondenz mit der Ehefrau ein eigener Maklervertrag geschlossen wurde. Das Gericht argumentiert, dass die Kausalität der Vermittlertätigkeit angenommen werden kann, wenn der Kaufvertrag in zeitlichem Zusammenhang von unter einem Jahr nach der Maklertätigkeit abgeschlossen wird.

Der Käufer könne zwar Umstände vorbringen, die auf eine Vorkenntnis hindeuten, aber in diesem Fall hat er den Provisionsforderungen nicht sofort widersprochen und zudem trotz angeblicher Vorkenntnis in der Kaufvertragsurkunde ausdrücklich die Vermittlung durch den Makler bestätigt.

Die Konsequenz für die Praxis lautet, dass der Maklerkunde verpflichtet ist, eine etwaige Vorkenntnis unverzüglich offenzulegen, andernfalls kann er sich nicht mehr darauf berufen. Die Entscheidung des Gerichts stützt sich auf den Grundsatz von Treu und Glauben. Es wird darauf hingewiesen, dass es bezüglich der Offenbarungspflicht bei Vorkenntnissen unterschiedliche Meinungen gibt – wobei der Bundesgerichtshof (BGH) eine solche Pflicht ablehnt.

Praxistipp: Vorkenntnis im Maklervertrag

Im Maklervertrag kann explizit vorgesehen werden, dass der Kunde eine etwaige Vorkenntnis offenbaren muss. Die Frage, ob das durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) möglich ist, bleibt jedoch in der Rechtsprechung umstritten. Insofern ist darauf zu achten, dass die Regelung zur Vorkenntnis möglichst individualvertraglich abgeschlossen wird.

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