Viel zu wenig Bauland für Wohnungen in NRW-Städten wie Köln

Es klafft eine große Lücke zwischen Wohnungsbedarf und Bautätigkeit in vielen deutschen Städten. Besonders deutlich wird das im dicht besiedelten Nordrhein-Westfalen (NRW), wie eine Studie zeigt. Hier sind einige Großstädte am Limit, weil Bauland fehlt. Das stark wachsende Köln leidet am meisten.

In Nordrhein-Westfalen (NRW) sind es mehr als zwei Drittel aller Kreise, in denen zu wenige Wohnungen gebaut werden, wie eine aktuelle Auswertung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Zusammenarbeit mit dem Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung (ILS) zeigt. In Köln, der bevölkerungsreichsten Stadt im Land, ist die Situation besonders angespannt – weil es eben gerade hier kaum potenzielle Bauflächen gibt.

Wohnungsbau: Köln Schlusslicht – Düsseldorf Vorbild

Eigentlich hätten in Köln der Studie zufolge seit 2016 knapp 6.900 zusätzliche Wohnungen jährlich gebaut werden müssen, um den Bedarf decken zu können. Tatsächlich gebaut wurden jedoch nur rund 3.100 Wohnungen pro Jahr – nach Berechnungen des Instituts sind damit gerade einmal rund 46 Prozent des Wohnungsbedarfs gedeckt. Verglichen mit den anderen Kreisen und kreisfreien Städten in NRW ist Köln damit in Sachen Wohnungsbau das Schlusslicht. 

Ganz anders sieht es in der Landeshauptstadt Düsseldorf aus: Hier wurden von 2016 bis 2018 knapp 2.700 Wohneinheiten fertiggestellt. Der Wohnungsbedarf bis 2020 liegt bei rund 3.100 Wohnungen. Das Soll ist damit zu 85 Prozent gedeckt. Bei der Anzahl neu gebauter Wohnungen nimmt Düsseldorf damit neben Bonn und Münster im NRW-Vergleich eine Spitzenposition ein, wie die Auswertung von IW und ILS zeigt.

Überdurchschnittlich ist die Neubau-Bilanz auch in Bonn: Von 2016 bis 2018 wurden hier knapp 1.600 Wohnungen gebaut. Der Wohnungsbedarf für 2016 bis 2020 liegt bei etwa 2.100 Wohnungen. Der Bedarf ist damit zu 72 Prozent gedeckt. Ganz ordentlich sieht es auch in Münster aus, wo der Bedarf zu 61 Prozent gedeckt ist. Von 2016 bis 2018 wurden knapp 1.500 Wohneinheiten fertig gestellt. Bis Ende 2020 sollen es zirka 2.400 Wohnungen sein.

Bonn und Münster mit höchstem Pro-Kopf-Wohnungsbau

Bonn und Münster führen im Vergleich mit anderen NRW-Städten beim Wohnungsbau bezogen auf die Einwohnerzahl: Zwischen 2016 und 2018 wurden pro Jahr jeweils 4,7 Wohnungen pro 1.000 Einwohner fertiggestellt. Allerdings ist der Bedarf an neuen Wohnungen in diesen beiden Städten auch am größten: In Münster fehlen für den Zeitraum 2016 bis 2018 7,7 Wohnungen pro 1.000 Einwohner und Jahr (rund 2.450 Wohnungen pro Jahr) – in Bonn sind 6,6 fehlende Wohnungen pro 1.000 Einwohner und Jahr (2.150 Wohnungen pro Jahr).

An dritter Stelle bei den Fertigstellungen liegt Düsseldorf mit 4,3 Wohnungen pro 1.000 Einwohner und Jahr. Gebaut werden müssten 5,1 Wohnungen pro 1.000 Einwohner (3.150 Wohnungen pro Jahr), um die Nachfrage zu befriedigen. Köln kommt nur auf einen Wert neuer Wohnungen von 2,9 Wohnungen pro 1.000 Einwohner und Jahr. Es fehlen hier jedoch 6,3 Wohnungen pro 1.000 Einwohner (absolut: 6.900 Wohnungen pro Jahr).

Bauland-Engpass: Ausgerechnet in den wachsenden Städten von NRW

Köln und Münster sind die Städte in NRW, die am stärksten wachsen mit einem Plus von jeweils 7,1 Prozent zwischen 2011 und 2018. Gefolgt von Bonn (plus 6,4 Prozent) und Düsseldorf (plus fünf Prozent). Da es in diesen Städten keine strukturellen Leerstände gibt, führt das Bevölkerungswachstum direkt zur Nachfrage nach Neubau und Nachverdichtung.

In Relation zum Wohnungsbedarf gibt es der Studie zufolge aber ausgerechnet in Köln, Düsseldorf und Bonn mit Abstand die wenigsten Flächen für neue Wohnungen in NRW. Platzmangel haben auch Essen und Mülheim an der Ruhr. Doch gerade in (Stadt-)Kreisen mit hohem Bedarf existieren eklatante Mangelsituationen an bebaubaren Flächen. Köln hätte laut Studie im Jahr 2017 theoretisch 31 Hektar Bauland je 1.000 benötigter Wohneinheiten zur Verfügung gehabt – Düsseldorf 38 Hektar, Bonn 42 Hektar und Münster 81 Hektar je 1.000 benötigter Wohnungen.

Fazit: Bauland "am richtigen Ort" bereit stellen

Die größten Wohnflächenpotenziale haben der Studie zufolge Kreise mit eher entspannten Marktlagen. Jenseits des unmittelbaren Einzugsbereichs der stark wachsenden Großstädte hätte zum Beispiel Remscheid mit 657 Hektar pro 1.000 Wohneinheiten im betrachteten Jahr 2017 sehr viel mehr Bauland zur Verfügung gehabt als die stark wachsenden NRW-Städte.

So gibt es beispielsweise auch im Kreis Höxter weder Wohnungsmangel, noch fehlt es an potenziellem Platz. Von 2016 bis 2018 wurden hier der Studie zufolge 306 Wohneinheiten fertig gestellt. Der Wohnungsbedarf für 2016 bis 2020 liegt bei 108 Wohnungen. Der Bedarf ist damit zu 283 Prozent gedeckt. Ähnlich entspannt ist die Situation im Hochsauerlandkreis (Bedarf zu 247 Prozent gedeckt). Wohnungsbau über Niveau gibt es auch im Kreis Minden-Lübbecke (132 Prozent) und im Kreis Olpe (122 Prozent).

"Die Herausforderung der zukünftigen Baulandpolitik besteht deshalb darin, Bauland 'am richtigen Ort' bereitzustellen und die Mobilisierung von Bestandspotenzialen deutlich zu verstärken", lautet ein Fazit der Studie von IW und ILS mit Fallbeispielen und Empfehlungen für die Politik.

Studie: "Erfolgreiche Wege für mehr Wohnungsbau – eine Analyse der Mobilisierung von Baulandpotenzialen in NRW"



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