Wohnungsbedarf: Wo wird zu viel und wo zu wenig gebaut?

In vielen deutschen Städten werden viel zu wenig Wohnungen gebaut, wie eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt, etwa in Köln wurde der Bedarf nicht einmal zur Hälfte (46 Prozent) gedeckt. Gleichzeitig wächst in vielen Landkreisen der Leerstand durch zu viel Neubau.

Ähnlich prekär ist die Lage laut IW-Report "Ist der Wohnungsbau auf dem richtigen Weg?" in der baden-württembergischen Hauptstadt Stuttgart, wo im untersuchten Zeitraum 2016 bis 2018 nur 56 Prozent der benötigten Wohnungen gebaut wurden. Etwas entspannter ist demnach die Lage in den Top-Metropolen München (67 Prozent der benötigten Wohnungen) und Berlin (73 Prozent).

"Hier fehlen nicht nur aktuell Wohnungen, sondern auch längerfristig bedarf es einer weiteren Steigerung der Bautätigkeit." Ralph Henger und Michael Voigtländer, IW Köln

In Frankfurt am Main, Hamburg und Düsseldorf wiederum wurden mit den Fertigstellungen hohe Wohnungsbedarfsquoten von mehr als 79 Prozent erreicht. Insgesamt wurden in den sieben größten deutschen Städten nur 71 Prozent der Wohnungen gebaut, die benötigt werden. Die Autoren verglichen hierbei die Zahl der von 2016 bis 2018 fertiggestellten Wohnungen mit dem Bedarf, den sie anhand von Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung und Wohlstand schätzten.

GdW-Unternehmen planen die Fertigstellung von 35.000 neuen Wohnungen für 2019

Die Mitglieder im Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW haben nach eigenen Angaben alleine im Jahr 2018 rund 25.000 neue Wohnungen fertiggestellt, wie Zahlen aus der neuen GdW-Jahresstatistik zeigen. Das waren vier Prozent mehr als im Vorjahr. Der Wermutstropfen: Trotz einer um 18,7 Prozent höheren Investitionssumme wurden schlussendlich nur rund 1.000 Wohnungen mehr gebaut als 2017, dies spiegele die stark steigenden Baukosten wider, erklärte GdW-Präsident Axel Gedaschko.

Insgesamt haben die GdW-Unternehmen laut Gedaschko im Jahr 2018 bundesweit rund 32 Prozent aller neuen Mietwohnungen gebaut. Für 2019 sei der Neubau von rund 35.000 Wohnungen geplant. Das wäre ein Plus von mehr als 40 Prozent. Diese Planzahl hängt dem GdW zufolge aber stark von den politischen Rahmenbedingungen ab. Denn auch in diesem Jahr konnten die Unternehmen die Planzahlen am Ende aufgrund der schlechten Bedingungen für den Wohnungsneubau nicht vollständig umsetzen.

"Die Schwerpunkte des Wohnungsneubaus der GdW-Unternehmen lagen im Jahr 2018 in den Verdichtungsräumen Berlin, Hamburg, Köln, München und Frankfurt am Main. Aber auch Stuttgart, Hannover, Lübeck, Karlsruhe, Rostock, Potsdam, Nürnberg, Düsseldorf und Münster gehören zu den Gebieten, wo die GdW-Unternehmen besonders auf Neubau setzen." GdW-Präsident Axel Gedaschko.

Allein in den genannten Schwerpunktregionen entstehen Gedaschko zufolge derzeit die Hälfte aller von GdW-Unternehmen gebauten Wohneinheiten.

Berlin wächst und kommt mit dem Bauen nicht hinterher

Während sich die Lage in Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf laut IW mittelfristig entspannen wird, da der Zuzug in diese Städte nachlässt, müssen etwa in Berlin aufgrund der erwarteten Bevölkerungsentwicklung bis Ende des Prognosezeitraums im Jahr 2030 jährlich rund 21.000 Wohnungen gebaut werden. Aktuell sind es laut IW aber weniger als 17.000 Wohnungen. Ein Grund ist der Baulandmangel. Das führt in Folge in Berlin zu weiter steigenden Mieten. Nicht zuletzt deshalb steht seit Neuestem auch die Randbebauung des Tempelhofer Feldes wieder in der Diskussion.

Entscheidend ist der Studie zufolge, dass in den Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt Bauland bereit gestellt wird, um Investoren anzulocken. Ein Bauvorhaben wird beispielsweise die Stadt-und-Land-Tochter Wobege in den kommenden Jahren auf 63.800 Quadratmetern realisieren: Noch werden die Buckower Felder landwirtschaftlich genutzt. In zwei Jahren sollen hier die Bauarbeiten für ein Stadtquartier mit Wohnungen für 2.000 Menschen starten.

"Mit dem neuen Quartier wollen wir den angespannten Berliner Wohnungsmarkt entlasten. ... Die Hälfte des Wohnraums ist daher mietpreis- und belegungsgebunden oder als Sonderwohnform ... geplant." Wobege-Geschäftsführerin Petra Hildebrandt

In 30 Prozent der neuen Wohnungen soll die Miete bei etwa 6,50 Euro pro Quadratmeter liegen. Zu 80 Prozent baut die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft selbst. Die restliche Fläche soll an weitere Bauherren als Erbbaurecht vergeben werden. Drees & Sommer begleitet das Projekt.

Baugebiet Buckower Felder Berlin Visualisierung
Auf den Buckower Feldern in Berlin entsteht günstiger Wohnraum für 2.000 Menschen.

Im Berliner Speckgürtel sieht es zum Teil vergleichbar aus. In Potsdam hielten sich die Zahl der Fertigstellungen mit 1.770 und des Bedarfs mit 1.734 etwa die Waage. Auch in den brandenburgischen Landkreisen Havelland und Märkisch-Oderland konnte der Bedarf nur zu je zwei Dritteln befriedigt werden; und in Oberhavel fehlten 43 Prozent der nachgefragten Wohnungen.

Im Landkreis Elbe-Elster wiederum stehen 203 neue Wohnungen einem Bedarf von 98 gegenüber, wie aus der Studie hervorgeht. Im Landkreis Spree-Neiße wurden 208 Wohnungen gebaut, bei einem ermittelten Bedarf von 115 Wohnungen.

Wohnungsbau: Hoher Zuzug führt auch in vielen Universitätsstädten zu Druck

Auch in vielen Universitätsstädten wie etwa Freiburg im Breisgau wird der Studie zufolge viel zu wenig gebaut: Hier werden demnach nur etwa zwei Fünftel des Bedarfs gedeckt. In den badischen Unistädten Karlsruhe und Mannheim ist es jeweils plus / minus die Hälfte. Auch nördlich und südlich der Landeshauptstadt Stuttgart, in den Landkreisen Ludwigsburg und Esslingen, müsste etwa doppelt so viel gebaut werden.

In insgesamt 30 von 401 Kreisen deutschlandweit wird weniger als 50 Prozent des Bedarfs gedeckt. Gründe sind der hohe Zuzug, aber auch das knappe Personal in Bauämtern, strenge Vorschriften und der Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft. Finanziell eher schwache Städte müssten dem IW zufolge von Bund und Ländern beim Ausbau des Nahverkehrs stärker unterstützt werden. Wäre das Umland der Metropolen besser angeschlossen, würde laut Studie das Wohnen dort attraktiver und der innerstädtische Druck des Wohnungsmarktes etwas schwächer werden.

Die Bautätigkeit in Relation zum erforderlichen Bedarf spiegelt sich laut IW auch in den Immobilienpreisen und Mieten wider. So sind aktuellen Mietpreissteigerungen in Hamburg, Frankfurt am Main und Düsseldorf weniger stark ausgeprägt als in Berlin, München oder Stuttgart. Damit fällt in den prosperierenden Großstädten die Mietenentwicklung dort schwächer aus, wo Bautätigkeit und Wohnungsbedarf sich angenähert haben. Um die Mietenentwicklung zu bremsen, wären die Städte mit großen Wohnungsmangel den Studienautoren gut beraten, zukünftig größere Anstrengungen im Wohnungsbau vorzunehmen.

Zu viel Neubau auf dem Land: Leerstand wächst, vor allem die Dorfzentren leiden

Ganz anders als in den Städten ist laut der IW-Studie die Lage auf dem Land. Dort wird häufig zu viel neu gebaut. Beispielsweise in Sachsen-Anhalt, wo insgesamt 19 Prozent Wohnungen zu viel gebaut worden sind, vor allem im Jerichower Land (213 Prozent), im Landkreis Stendal und im Landkreis Harz (187 Prozent).

Im Saarland waren es sogar 67 Prozent Wohnungen zu viel. Ähnlich sieht es in den Randgebieten Bayerns oder in Teilen des Schwarzwaldes aus: Dort wird der Wohnungsbedarf etwa in den Landkreisen Calw, Freudenstadt und Rottweil deutlich übertroffen. Dort werden Neubauten gegenüber Altbauten bevorzugt, obwohl diese dann häufig leerstehen.

"Obwohl es auf dem Land viel Leerstand gibt, entstehen relativ viele Neubauten, die bevorzugt werden, obwohl Umbauten im Altbestand vielerorts sinnvoller sind." Studienautor Ralph Henger

In insgesamt 69 der 401 Kreise bundesweit wurde laut IW im Zeitraum 2016 bis 2018 über 50 Prozent mehr gebaut, als der Wohnungsbedarf bis 2020 angibt. In 31 Landkreisen liegt die Quote sogar bei mehr als 200 Prozent.

Wegen der Neubaugebiete vor den Türen von Kleinstädten verlören Stadt- und Dorfzentren an Bedeutung und das Leerstand-Problem verschärfe sich, heißt es in der Studie. In diesen Regionen sei es erforderlich, behutsamer neue Flächen auszuweisen und dafür zu sorgen, dass Investitionen eher in den Bestand fließen. Es sollte dort der Grundsatz Umbau statt Neubau gelten.

Perspektivisch wird sich laut IW das Problem der Wohnungsknappheit entschärfen

Dem IW zufolge werden in den Jahren 2019 und 2020 in Deutschland jährlich 342.000 neue Wohnungen benötigt, um den Bedarf zu decken. 2018 wurden jedoch nur 287.000 Wohnungen fertiggestellt. Die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage bleibt also groß.

Perspektivisch könnte sich laut der Studie das Problem der Wohnungsknappheit etwas entschärfen: Nach Schätzung der Studienautoren sinkt der Bedarf an neuen Wohnungen bis 2025 auf jährlich rund 260.000 und bis 2030 auf rund 246.000 Wohnungen. Der Grund: Die Zuwanderung dürfte sinken.


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