Vorkenntnisklauseln sind als allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) im Maklervertrag unangemessen und unwirksam. Wer sie verwendet, kann abgemahnt werden, urteilte das Landgericht Berlin. Zudem wurde die Frage geklärt, ob mit einer reinen Internetanzeige bereits ein Maklervertrag angeboten wurde.
Provision und Vorkenntnisklausel: Ergebnisse aus dem Urteil im Überblick
- Auch wenn in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers in der Regel noch kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags zu sehen ist, so verhält es sich anders in dem Fall, dass der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck bringt.
- Der Auftraggeber ist nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags nicht verpflichtet, den Makler darüber zu unterrichten, dass ihm das Angebot und Objekt bereits bekannt ist. (sogenannte Vorkenntnisklausel).
- Dementsprechend benachteiligt eine solche Klausel "Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir Sie um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von fünf Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert" den Auftraggeber unangemessen.
(LG Berlin, Urteil vom 2.5.2019, Az. 52 O 304/18)
Sachverhalt: Provision und Vorkenntnisklausel
Ein Verband zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs verklagt einen Makler wegen einer von diesem in seinem Maklervertrag verwendeten Vorkenntnisklausel. Des Weiteren soll die Frage geklärt werden, ob durch eine reine Internetanzeige bereits ein Maklervertrag angeboten wurde. Neben Einzelheiten zur Wohnung waren der Kaufpreis, das Hausgeld und eine pauschale Käuferprovision von 6.000 Euro inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer im Inserat angegeben.
Unter der Überschrift "Sonstiges" findet sich zudem unter anderem folgende Bestimmung: "Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von fünf Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert".
Das Landgericht Berlin bestätigt eine gegen den Makler ergangene einstweilige Verfügung, mit der die Verwendung der Klausel untersagt wird.
Entscheidung: Unzulässige Klausel in Makler-AGB
Bei der verwendeten Klausel handelt es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung (AGB), die den Vertragspartner unangemessen benachteiligt. Die Klausel im Inserat soll den abzuschließenden Maklervertrag unmittelbar mitgestalten. Das Internetangebot wird vom Landgericht Berlin vorliegend nicht nur als bloße Aufforderung zur Abgabe eines Angebots – "invitatio" – qualifiziert, sondern als tatsächliches Angebot, da das Inserat neben den Details der zu verkaufenden Wohnung die absolute Höhe der geforderten Käuferprovision angibt und im Übrigen unmissverständlich zum Ausdruck gebracht wird, dass der Nachweis oder die Vermittlung für den Erwerber provisionspflichtig ist und bei Abschluss des Kaufvertrags anfällt.
Auch wenn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers in der Regel noch kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages zu sehen ist, so verhält es sich anders in dem Fall, dass der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck bringt. Dann wird das Inserat als Angebot betrachtet.
Die Klausel benachteiligt den Empfänger auch unangemessen. Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Auftraggeber nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags nicht verpflichtet, den Makler darüber zu unterrichten, dass ihm das angebotene Objekt bereits bekannt ist. Diese Verpflichtung wird dem Kunden aber durch die verwendete Klausel auferlegt, was nach der Auffassung des LG Berlin unangemessen ist.
Praxishinweis
Sollte der Makler eine Vorkenntnisklausel in seinen Maklervertrag aufnehmen wollen, so ist darauf zu achten, dass dies individualvertraglich erfolgt und dem Kunden die Vorkenntnis durch bloßes Schweigen aberkannt wird.
Der Beitrag erschien im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 06/2020.
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