BGH: Maklervertrag darf sich automatisch verlängern

Haufe Online Redaktion

Mann prüft Vertrag — Bild: Adobe Systems Wichtiger Blick ins Kleingedruckte: Wird der Maklervertrag nicht gekündigt, kann er je nach Klausel weiterlaufen – und Provisionspflichten auslösen

Wer einen Immobilienmakler beauftragt und den Vertrag nicht kündigt, muss unter Umständen damit rechnen, dass sich der Maklervertrag automatisch verlängert. Der Bundesgerichtshof (BGH) hielt eine entsprechende Klausel für zulässig. Schadenersatz konnte der Makler aber nicht geltend machen.

Eine Eigentümerin aus dem Raum Stuttgart wollte ihre Wohnung verkaufen und beauftragte die Kreissparkasse Waiblingen damit. Der Maklervertrag war zunächst auf sechs Monate befristet. Eine Klausel sah vor, dass sich der Vertrag ohne rechtzeitige Kündigung immer wieder um drei Monate verlängert. Mit dem Kleingedruckten hat sich unter anderem der für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat am Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe beschäftigt.

Die Entscheidung: Maklerverträge ohne rechtzeitige Kündigung durch den Auftraggeber dürfen automatisch immer weiter verlängert werden. (Urteil vom 28.5.2020; Az. I ZR 40/19)

BGH: Regelung "grundsätzlich unbedenklich"

Das gilt dem BGH zufolge zumindest dann, wenn der neue Zeitraum nicht mehr als die Hälfte der ursprünglichen Laufzeit beträgt. Dann ist nach Auffassung der obersten Zivilrichter eine solche Regelung "grundsätzlich unbedenklich".

Die Kundin im vorliegenden Fall hatte nach Ablauf der zunächst vereinbarten sechs Monate einen Käufer über einen anderen Makler gefunden – ohne den Vertrag mit der zuerst beauftragten Kreissparkasse Waiblingen gekündigt zu haben. Der Vertrag mit der Sparkasse ist ein sogenannter Alleinauftrag. Die Eigentümerin hatte sich verpflichtet, keinen anderen Makler einzuschalten.

Dennoch hier kein Schadenersatz für den Makler

Damit wäre die Kundin wegen der entgangenen Provision der Sparkasse eigentlich Schadenersatz von mehr als 15.500 Euro schuldig gewesen. Der Haken: Ein Hinweis auf die vierwöchige Kündigungsfrist befand sich nicht im Vertrag selbst, sondern in einer Anlage zum Vertrag. Der Kunde müsse aber auf einen Blick erkennen können, auf welche Konditionen er sich einlässt. Damit ist die Frist nach Auffassung der BGH-Richter kein wirksamer Vertragsbestandteil geworden, der Vertrag sich wegen der Unwirksamkeit der Verlängerungsklausel in diesem konkreten Fall damit nicht verlängert – und die Sparkasse geht leer aus. Die Bank hatte auf Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provision plus Zinsen geklagt.

Die Vorinstanzen

Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart (Urteil vom 6.2.2019; Az. 3 U 146/18) hatte die Klage abgewiesen, mit der Begründung, die Maklervereinbarung sei vor dem Verkauf der Wohnung von selbst ausgelaufen. Die Laufzeit der Vereinbarung habe sich nicht automatisch verlängert. Die in der vorformulierten Vereinbarung enthaltene Klausel sei unwirksam, weil sie die Beklagte als Vertragspartnerin im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige.

Das Landgericht (LG) Stuttgart (Urteil vom 22.6.2018; Az. 30 O 19/18) hatte zuvor der Klage bis auf einen Teil der Zinsen stattgegeben. In der Revision vor dem BGH wollte die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils wieder erreichen.

Verlängerungs- und Kündigungsklauseln gibt es generell Verkaufsaufträgen. Verträge, die ohne Kündigung immer weiterlaufen, hält der Immobilienverband IVD für problematisch.

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