Makler muss falsche Ideen des Wohnungskäufers berichtigen

Was in einem Exposé als Wohnraum beschrieben wird, muss auch als solcher genutzt werden dürfen. Sind die Angaben diesbezüglich irreführend oder falsch, ist laut BGH eine Korrektur fällig.

Mit dem Argument, die beklagte Maklerin habe sie arglistig über die Wohnraumqualität der im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten getäuscht, verlangen die Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie die Feststellung des Annahmeverzugs und der weiteren Schadensersatzverpflichtung der Maklerin.

Nutzfläche als Wohnfläche angepriesen

Im vorliegenden Fall hatte die Maklerin die Eigentumswohnung in einem Exposé als "komplett renovierte 4-Zimmer-Terrassenwohnung über zwei Etagen" mit einer Wohnfläche von 125 Quadratmetern beworben.

Vor Vertragsschluss hatte die Maklerin den Klägern einen Grundriss der Wohnung und eine Kopie der Teilungserklärung übergeben. In dieser ist für das Kaufobjekt eine "Wohnfläche" von 68,66 Quadratmetern und eine "zusätzliche Nutzfläche (Souterrain bzw. Spitzboden)" von 55,20 Quadratmetern angegeben.

Die Räume im Souterrain waren aber zu niedrig, um zum Wohnen zugelassen zu sein. Dies ging zwar aus der Teilungserklärung hervor, die die Maklerin den Klägern vor Vertragsabschluss übergeben hatte, nach Ansicht des BGH reichte dies aber nicht aus, um für Klarheit zu sorgen.

Passive Korrektur durch Unterlagen reicht nicht

Der BGH hat hier eine andere Ansicht als das Berufungsgericht (OLG Schleswig, Beschluss vom 19.6.2018, 7 U 118/17), das sowohl in der Teilungserklärung als auch in den Grundrisszeichnungen eine eindeutige Unterscheidung zwischen Wohnfläche und (zusätzlicher) Nutzfläche im Souterrain sah.

Die Maklerin habe nach Vortrag der Kläger bei der Besichtigung die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen, obwohl sie gewusst habe, dass die Wohnnutzung des Souterrains bauordnungsrechtlich unzulässig sei, so die BGH-Richter. Die Souterrainräume seien von der Maklerin zu Wohnzwecken genutzt und eingerichtet gewesen. In der Grundrisszeichnung sei das Souterrain eindeutig als Wohnbereich gekennzeichnet gewesen. Die Maklerin habe zudem den Vorschlag gemacht, dass der Souterrainbereich in eine Einliegerwohnung für den Sohn der Kläger verwandelt werden könne, wenn dieser älter sei. Deswegen hätten die Kläger der Unterscheidung zwischen Wohn- und Nutzfläche im Grundriss und in der Teilungserklärung keine besondere Bedeutung zugemessen, sondern auf die Aussagen der Beklagten vertraut, insbesondere auch deswegen, weil diese von Beruf Maklerin gewesen sei, so die Karlsruher Richter.

Auf Sachmangel muss hingewiesen werden

Laut Beschluss des BGH liegt ein Sachmangel vor, soweit das Souterrain wegen zu niedriger Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden darf. Die Maklerin hätte demnach ausdrücklich auf die Unzulässigkeit der Wohnnutzung des Souterrains hinweisen müssen.

Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht muss nun erneut über den Fall verhandeln.

(BGH, Beschluss v. 14.3.2019, V ZR 186/18)

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