Wann kann ein Verkäufermakler Provision abrechnen?

Nach der Beauftragung durch den Verkäufer erstellte der Makler ein Exposé und kontaktierte mehrere Interessenten. Mit dem Geschäftsführer der xy GmbH führte der Makler einen Besichtigungstermin durch. Der Makler unterrichtete den Verkäufer über diesen Termin. Sodann nahm der Geschäftsführer der xy GmbH mit dem Verkäufer direkten Kontakt auf. Die Verhandlungen wurden ohne den Makler geführt. Ein paar Monate später erwarb nicht die xy GmbH, sondern der Geschäftsführer selber das Objekt. Im notariellen Kaufvertrag war Folgendes geregelt:

"Sollte der Verkäufer zur Zahlung einer Provision verpflichtet werden, so ist der Käufer verpflichtet, dem Verkäufer die Provision bis zur Höhe von drei Prozent des Kaufpreises zu erstatten." Auszug aus dem notariellen Kaufvertrag

Der Makler erhielt vom Verkäufer die vereinbarte Provision in Höhe von fünf Prozent des Kaufpreises für seine Tätigkeit. Danach klagte der Verkäufer gegen den Geschäftsführer der xy GmbH auf Zahlung der Provision in Höhe von drei Prozent.

Klage auf Vermittlungsprovision ohne Erfolg

Die Klage hatte keinen Erfolg, da die Maklerklausel im Vertrag so ausgelegt wurde, dass der Käufer nur dann die Provision in Höhe von drei Prozent zu zahlen hat, wenn der Verkäufer rechtlich dazu verpflichtet ist.

Da der Makler aber nur das Exposé an den Geschäftsführer der GmbH übergeben hatte und einen Besichtigungstermin wahrnahm, lag keine Vermittlung vor. Eine Vergütung für eine Vermittlung kann nur dann angenommen werden, wenn der Makler die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages bewusst final herbeiführt. Dazu reicht die Übersendung des Exposés und ein Besichtigungstermin für den Verkäufervermittler nicht aus. Auch die Weitergabe von Einzelinformationen zum Objekt reicht nicht aus, weil der Makler dadurch nur als Bote von Informationen dient.

Praxishinweis:

Bei einem Vermittlungsauftrag durch den Verkäufer hat der Makler darzulegen, dass durch sein eigenes Handeln und Verhandeln unmittelbar dazu beigetragen wurde, dass der Hauptvertrag abgeschlossen wurde.

Im vorliegenden Fall konnte der Makler nicht nachweisen, dass er final die Abschlussbereitschaft gefördert hat, sondern er konnte nur nachweisen, dass das Exposé übergeben wurde, das Objekt gezeigt wurde und einige Fragen beantwortet wurden. Dies stellt eine bloße Nachweisleistung dar. Verhandlungen hat der Makler aber nicht geführt. Eine wirksame Verweisungsklausel hätte hier sicher geholfen.

Ein weiteres Problem dieser Entscheidung war der Nachweis der xy GmbH, aber nicht des Geschäftsführers als Käufer. Im Falle der Tätigkeit für den Verkäufer hat der BGH die Grundsätze zur persönlichen Identität bei besonders enger persönlicher und wirtschaftlicher Bindung abgelehnt. Für den Verkäufermakler sollen diese Grundsätze nicht gelten. Der Verkäufermakler soll daher dringend auch den potenziellen Dritterwerber als Interessenten ausdrücklich benennen.

BGH, Urteil v. 21.11.2018 - I ZR 10/18

Der Beitrag erschien im Magazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 07+08/2019.

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