Maklerrecht: Bestellerprinzip beim Kauf von Immobilien

Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf war Thema einer öffentlichen Anhörung des Rechtsausschusses im Bundestag. Während vor allem die Immobilienbranche gegen ein "Wer kauft, der zahlt" ist, bewerten Rechtsexperten einen entsprechenden Gesetzentwurf der Grünen zum Teil positiv.

Gegenstand der öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz am 8. Mai war ein Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen zur Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf. Auch die Höhe der Maklerkosten war Thema: Neben dem Bestellerprinzip verlangen die Grünen auch eine Deckelung der Maklercourtage auf zwei Prozent. Was bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt, soll demnach auf den Eigentumserwerb ausgeweitet werden.

Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung sieht in der seit 2015 geltenden Fassung vor, dass die Kosten der Maklerleistung derjenige trägt, der die Leistung beauftragt hat. Die Höhe der Maklerprovision bei Vermietungen ist gesetzlich auf zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer begrenzt. Die Maklerprovision für den Immobilienkauf ist nach Auffassung der Grünen viel zu hoch und liegt mit bis zu 7,14 Prozent am obersten Ende im europäischen Vergleich. Angesichts der gestiegenen Immobilienpreise regen die Grünen außerdem an, auch die Notar- und Gerichtsgebühren, die beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien anfallen, einer Überprüfung unterziehen zu lassen.

Rechtsexperten: Eingriffe in Vertragsfreiheit gegebenenfalls verhältnismäßig

Die Rechtsexperten Markus Artz (Fakultät für Rechtswissenschaft der Universität Bielefeld), Beate Gsell (Juristische Fakultät der Ludwig-Maximilians-Universität München) und Detlev Fischer (Maklerrechtexperte Karlsruhe) bewerteten den Gesetzentwurf uneinheitlich. Artz sprach sich für die Einführung des Bestellerprinzips auch beim Kauf und Verkauf von Immobilien aus. Der Käufer sollte nicht mit Kosten belastet werden, die er nicht veranlasst hat, sagte er bei der Anhörung. Auch von der gepanten Deckelung der Maklerprovision sei er angesichts des auf angespannten Wohnungsmärkten nicht zu bestreitenden Marktversagens überzeugt. Gsell argumentierte ähnlich und sprach von einer legitimen Zielsetzung des Entwurfs. Die derzeitige Praxis sei für die Käuferseite nicht gerecht.

"Die beabsichtigten Eingriffe in die Vertragsfreiheit und insbesondere in die Berufsausübungsfreiheit von Maklern erscheinen grundsätzlich sinnvoll und gerechtfertigt." Beate Gsell, Juristische Fakultät der Ludwig-Maximilians-Universität München

Maklerrechtexperte Fischer sprach sich explizit gegen das Bestellerprinzip aus: Das Ziel einer tatsächlichen Entlastung des Wohnungssuchenden sei durch das Provisionsverbot nicht ohne Weiteres durchsetzbar. Da das Bestellerprinzip ohnehin noch einer Evaluation unterzogen werden solle, müsse man die Ergebnisse dieser Evaluation abwarten, bevor der Anwendungsbereich des Prinzips auf den Erwerb von Wohnimmobilien erstreckt werde. Eine Deckelung der Maklerprovision ist hingegen auch aus Fischers Sicht im Sinne des Verbraucherschutzes erwägenswert. Zwei Prozent des Kaufpreises wären jedoch nicht marktgerecht.

Verbraucherschutzverbände versus Makler

Zu der Anhörung geladen waren neun Sachverständige aus den Bereichen Immobilienwirtschaft, Recht und Verbraucherschutz, die den Entwurf des Gesetzes bewerten mussten. Klare Unterstützung fand der Entwurf beim Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) und dem Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum. Dessen Vertreter Franz Michel erklärte, der wesentliche Vorteil des Bestellerprinzips liege darin, dass der Verkäufer mit dem Makler über die Courtage aus einer besseren Position heraus verhandeln könne als der Käufer. Eine Deckelung der Maklercourtage bei zwei Prozent, wie im Entwurf vorgesehen, stelle zudem sicher, dass der Finanzierungsbedarf für den Käufer insgesamt sinke, so Michel weiter.

Deutliche Ablehnung kam aus der Immobilienwirtschaft: Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), befürchtet unter anderem eine unverhältnismäßige Einschränkung der Berufs- und Vertragsfreiheit von Immobilienmaklern, Verkäufern und Käufern. Finanziell seien ebenfalls keine Vorteile für den Verbraucher zu erwarten.

"Letztlich würde der Käufer nichts sparen. Der große Vorteil der Doppeltätigkeit liegt darin, dass der Makler auch dem Käufer verpflichtet ist." IVD-Präsident Jürgen Michael Schick

Winfried Ebert von der Potsdamer LBS Immobilien GmbH und der Berliner Immobilienmakler Michael Schmidt sehen eine seriöse Dienstleistung gefährdet.

Auch Volker Eichener vom Fachbereich Sozial- und Kulturwissenschaften der Hochschule Düsseldorf hält die Neuregelungen im Gesetzentwurf nicht für zielführend. Bei den gestiegenen Kaufpreisen für Wohnimmobilien handele es sich um ein zyklisch auftretendes, temporäres und um ein regional begrenzt auftretendes Problem, das nicht rechtfertige, ein gewachsenes und bewährtes System aufzugeben und gravierende unerwünschte Nebenfolgen wie steigende Immobilienpreise und Einbußen beim Verbraucherschutz hervorzurufen.


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