Neubau kaufen trotz Preisaufschlag? Ja, wenn man weiß wo

Wer in Deutschland eine Neubauwohnung kaufen will, zahlt durchschnittlich fast überall mehr als für eine vergleichbare Bestandswohnung. In einigen Regionen kann sich der Kauf eines Neubaus (zwischen 2022 und 2024 fertiggestellt) trotz höherer Preise aber langfristig lohnen, wie eine Analyse des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2025 zeigt.

Berechnet wurden Angebote aus dem Jahr 2024 für 70 Quadratmeter große Eigentumswohnungen im mittleren und im oberen (die teuersten zehn Prozent) Preissegment ohne Nebenkosten für Bestand und Neubau.

Mittleres Segment: Große Preisdifferenz in 68 Regionen

In 68 der 400 untersuchten deutschen Regionen wird laut HWWI-Berechnungen für Neubauten im mittleren Preissegment ein Aufschlag von 2.500 Euro oder mehr pro Quadratmeter fällig: Gegenüber einer vergleichbaren Bestandswohnung zahlen Käufer im Durchschnitt einen Aufpreis von mindestens 175.000 Euro. Spitzenreiter in dieser Kategorie ist Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt) mit einem Aufpreis von 403.014 Euro.

Es folgen drei Regionen in Bayern: Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen kostet eine Neubauwohnung 400.824 Euro mehr, im Landkreis Miesbach sind es 356.092 Euro, und in der Stadt Erlangen 283.106 Euro. Auch zwei der sieben größten deutschen Städte gehören zu den zehn Regionen mit den höchsten Preisaufschlägen für Neubauten: Stuttgart auf Rang fünf (276.289 Euro Differenz) und Düsseldorf auf Platz zehn (39.766 Euro). 

Top 10-Regionen mittleres Preissegment: Differenz Neubau und Bestand in Euro

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2025); Berechnungen und Darstellung HWWI

*Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten 2024 zu Neubauten, Kaufpreise ohne Nebenkosten
**Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand einer 70-Quadratmeter-Wohnung im mittleren Preissegment

Aufpreise in Küstenregionen besonders gering

"Die erheblichen Preisaufschläge für Neubauten in einigen Regionen entstehen durch ein knappes Angebot an Bauland in Verbindung mit den hohen und weiterhin steigenden Baukosten, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft bei der Postbank. "In einigen Gebieten bleiben Bestandswohnungen selbst inklusive der Sanierungskosten preiswerter."

In 48 Regionen sind laut Wohnatlas die Preisunterschiede zwischen Neubau und Bestand im mittleren Preissegment hingegen geringer. Dort zahlen Käufer im Schnitt maximal 1.500 Euro pro Quadratmeter zusätzlich für eine Neubauwohnung, das macht unter dem Strich 105.000 Euro aus. Besonders niedrig sind demnach die Aufpreise in den Ferienregionen an den deutschen Küsten – acht davon zählen zu den zehn Regionen mit den geringsten Preisdifferenzen.

Im Landkreis Leer beträgt der Aufschlag nur 14.505 Euro. Noch günstiger ist es im Landkreis Rostock (7.356 Euro) und im Landkreis Aurich (6.924 Euro). in Nordfriesland sind Neubauwohnungen sogar 70.375 Euro günstiger als Bestandsimmobilien. Der Grund: Wer in den Küstenregionen eine Wohnung im mittleren Preissegment in attraktiver Lage sucht, wird eher bei Bestands- als bei Neubauten fündig.

Preisdifferenzen bei Luxuswohnungen

Im oberen Preissegment, also den teuersten zehn Prozent der Angebote, liegen die durchschnittlichen Aufschläge für Neubauten unter denen des mittleren Preissegments, heißt es in der Auswertung. In den 86 Regionen mit den höchsten Preisunterschieden zahlen Käufer für eine neue 70-Quadratmeter-Wohnung im Schnitt mindestens 157.500 Euro (2.250 Euro pro Quadratmeter) mehr als für eine vergleichbare Bestandswohnung.

Die höchste Differenz verzeichnet der bayerische Landkreis Miesbach mit 635.896 Euro. Dahinter folgen die Landkreise Zwickau mit 439.993 Euro und Garmisch-Partenkirchen mit 355.825 Euro. Unter den zehn Regionen mit den höchsten Aufschlägen befinden sich auch drei der sieben Top-Metropolen: Stuttgart auf Platz fünf (343.652 Euro), Düsseldorf auf sieben (333.698 Euro) und München auf zehn mit 308.963 Euro.

Im Gegensatz zum mittleren Preissegment liegen im Landkreis Nordfriesland Neubauten im Luxussegment deutlich über dem Preisniveau bestehender Wohnungen. Hier beträgt der Aufschlag 343.599 Euro (Rang sechs).

Top 10-Regionen oberes Preissegment: Differenz Neubau und Bestand in Euro

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2025); Berechnungen und Darstellung HWWI

*Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten 2024 zu Neubauten, Kaufpreise ohne Nebenkosten
**Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand einer 70-Quadratmeter-Wohnung im oberen Preissegment

Oberes Preissegment: Wo neu günstiger ist als alt

In 102 Regionen Deutschlands fallen die Aufschläge im oberen Preissegment vergleichsweise gering aus. Käufer zahlen dort für Neubauten im Schnitt maximal 87.500 Euro (1.250 Euro pro Quadratmeter) mehr als für Bestandsimmobilien. Am niedrigsten ist die Differenz im bayerischen Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge mit 1.772 Euro. Darauf folgen der Landkreis Altenburger Land (Thüringen) mit 3.390 Euro und der Werra-Meißner-Kreis (Hessen) mit 12.264 Euro. "Bei geringen Preisunterschieden haben Neubauten vor allem den Vorteil einer energieeffizienten Bauweise", sagt Beermann. So könnten Käufer langfristig Geld sparen.

In sechs Küstenregionen sind neue Eigentumswohnungen im oberen Preissegment durchschnittlich günstiger als Bestandswohnungen. In der kreisfreien Stadt Rostock beträgt die Differenz 62.910 Euro, im Landkreis Rostock 77.470 Euro. Mit deutlichem Abstand folgen die Landkreise Wittmund (224.658 Euro), Friesland (226.528 Euro) und Leer (283.328 Euro). Spitzenreiter ist der Landkreis Aurich, in dem Neubauten 619.246 Euro günstiger sind als Bestandswohnungen.

Grund dafür ist den Studienautoren zufolge die Knappheit von verfügbaren Neubaugrundstücken in attraktiver Lage. Auf den besonders begehrten Grundstücken in der Stadt- oder Ortsmitte sowie auf den großzügig geschnittenen Liegenschaften in Strandnähe stehen in der Regel Bestandswohnungen. Und die haben ihren Preis.

Postbank Wohnatlas 2025: Hintergrundinformationen

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, den fünften Studienteil des Wohnatlas 2025, wurde unter der Leitung von Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Preisentwicklung in den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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