Postbank Wohnatlas: Alt- oder Neubau? Wo sich der Kauf lohnt Infografik

Ob sich eine Investition in Altbau oder Neubau eher rentiert, ist auch eine Frage der Region. Die Preisdifferenzen sind zum Teil enorm – sogar innerhalb der Städte. Wo lässt sich mit dem Kauf von Bestandswohnungen besonders viel sparen? Einen Überblick gibt der Postbank Wohnatlas 2020.

Die Frage, ob es der Kauf einer Altbau- oder einer Neubauwohnung sein soll, ist häufig eine Frage des Geschmacks und der kann je nach Region in Deutschland sehr teuer werden. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat die Immobilienangebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht und gibt im Postbank Wohnatlas 2020 einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekten (Baujahr 2017 und 2019).

Preisaufschläge für neue Eigentumswohnungen sind die Regel. Im bundesweiten Durchschnitt kommt eine 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand im Verkauf rund 89.400 Euro günstiger, bei den hochpreisigen Objekten sind es zirka 67.600 Euro. Große Preisunterschiede zwischen alt und neu sowie nach Preissegment gibt es vor allem innerhalb der sieben Top-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Nicht so sehr ins Geld geht der Unterschied zwischen Bestand und Neubau in Hamburg: hier ermittelten die Studienautoren eine vergleichsweise geringe Preisdifferenz von rund 80.000 Euro. Im Vergleich: In Stuttgart macht es knapp 166.000 Euro aus, ob man alt oder neu kauft.

Die Top 7: Überblick der Preisdifferenzen für 70-Quadratmeter-Wohnungen in Euro

StadtKaufpreis Bestand (qm)Kaufpreis Neubau (qm)Differenz pro Wohnung mittleres Preissegment (⌀)

Differenz pro Wohnung oberes Preissegment

(teuerste 10 %)

Berlin

4.383,12

5.952,38109.848,20149.015,30
Düsseldorf3.819,446.143,34162.673,00

232.486,80

Frankfurt/Main5.137,937.039,95133.141,4090.968,50
Hamburg4.454,555.604,0580.465,0043.784,30
Köln3.668,855.105,14100.540,3068.369,00
München7.474,238.971,79104.829,2093.486,40
Stuttgart4.360,666.731,36165.949,00

214.547,20

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2020); Berechnungen und Darstellung HWWI; Kaufpreise ohne Nebenkosten.

Wo die Preisunterschiede besonders ins Gewicht fallen

Die mit Abstand größten Differenzen bei den Quadratmeterpreisen zeigen sich im Landkreis Miesbach, eine knappe Stunde Fahrtzeit von München entfernt. Dort kostet der Quadratmeter einer Bestandswohnung im mittleren Preissegment 5.600 Euro, in einem Neubau knapp 9.400 Euro, heißt es im Postbank Wohnatlas 2020. Wer also zum Beispiel eine 70 Quadratmeter große Bestandwohnung kauft, kann ohne Nebenkosten mehr als 263.000 Euro im Vergleich zur Neubauwohnung sparen.

Im oberen Preissegment mit Ausstattungsextras wie edlen Böden, großzügigen Bädern oder Panoramablick rund um den Schliersee und Tegernsee liegt der Preisaufschlag für Neubauten bei mehr als 452.000 Euro. Das ist bundesweit die größte Preisdifferenz im Hochpreisbereich.

Knapp 200.000 Euro macht der Aufschlag für Neubauten im mittleren Preissegment in Garmisch-Partenkirchen aus: Das Ski- und Wandergebiet an der Grenze zu Österreich ist beliebt. Das schlägt sich in den Preisen nieder. Im Hochpreissegment müssen Wohnungskäufer im Neubau mit Preisaufschlägen von etwa 162.000 Euro rechnen.

Kräftige Preisaufschläge für Neubauten von mehr als 150.000 Euro weist der Postbank Wohnatlas 2020 auch für die Städte Essen und Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen) sowie für die Kreise Meißen, Nordsachsen und Straubing-Bogen aus.

Wo die Preisdifferenzen kleiner sind

In vielen ländlichen Gebieten ist die Wahl zwischen Neubau oder Gebrauchtimmobilie nicht unbedingt eine Frage des Geldes, so die Studienautoren. Die Preisdifferenzen sind allgemein relativ gering. So geht es im mittleren Preissegment im Landkreis Freising um einen Aufschlag von rund 11.500 Euro und in Aurich um gut 14.000 Euro für eine neue Immobilie. Kleinere Preisaufschläge für Neubauten sollten Käufer mindestens in Betracht ziehen, meinen die Experten.

"Die Vorteile sparen unter Umständen bares Geld: moderne Haustechnik, höhere Energieeffizienz und Gewährleistungsansprüche bei Mängeln. Wer sich für einen Neubau entscheidet, bleibt in der Regel einige Jahre von Reparaturen verschont." Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank

Dennoch ist eine Investition in den Neubau tendenziell das riskantere Vorhaben, meint Grunwald. Oft existieren zum Zeitpunkt des Kaufs nur Baupläne und Zeichnungen. Bei Gebrauchtimmobilien kann der Kaufinteressent mit eigenen Augen sehen, was er bekommen wird.

In vielen Regionen in Deutschland sind die begehrten Lagen jedoch längst bebaut und kaum ein Neubauobjekt zu finden. In den Landkreisen Leer und Nordfriesland sind Bestandsbauten im Durchschnitt deshalb teurer als Neubauten. Im Bereich der hochpreisigen Immobilien werden in acht Landkreisen, die für den Wohnatlas analysiert wurden, höhere Preise fällig als für den Neubau. Hierzu zählen Aurich, Wittmund, Leer, der Landkreis Rostock, Vechta, Schweinfurt, Cloppenburg und Freising.

Der Postbank Wohnatlas erscheint jährlich als mehrteilige Studienreihe und beleuchtet den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten auf Kreisebene. Die vorliegende Analyse ist der dritte Studienteil des Wohnatlas 2020.


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