Postbank Wohnatlas: Neu oder alt? – Was der Wohnungsmarkt bietet Infografik

Mal soll's der energieeffiziente Neubau sein, mal die charmante Altbauwohnung – neben Lage, Ausstattung und Preis spielt das Alter einer Immobilie für Käufer eine Rolle. Für den "Postbank Wohnatlas 2022" haben Experten analysiert, wo der Markt leergefegt ist und wo es passende Angebote gibt.

Bei der Suche nach der idealen Eigentumswohnung kommt es auf viele Kriterien an. Neben Lage, Ausstattung und Preis spielt für Käufer häufig das Alter der Immobilie eine Rolle. In der Regel sind Wohnungen in neuen Gebäuden energieeffizienter als in Altbauten und nicht immer lassen sich die jeweiligen Vorstellungen ohne Weiteres erfüllen – in einigen Regionen Deutschlands ist das Angebot an der bevorzugten Baualtersklasse zu gering. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) hat für den "Postbank Wohnatlas 2022" die Immobilienangebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen auf das Baujahr hin untersucht.

Die Immobilien wurden in vier Klassen unterteilt: Altbauten (Baujahr vor 1945), ältere Bestandsimmobilien (Baujahre 1945 bis 1999), neuwertige Wohnungen (2000 bis 2018) und Neubauten (Erstbezug 2019 bis 2021). Mehr als die Hälfte (59 Prozent) der im Jahr 2021 angebotenen Wohnungen waren Bestandsimmobilien, 23 Prozent waren Neubauten und knapp acht Prozent wurden als neuwertig eingestuft.

Altbau: Angebot dominiert in Großstädten

Das Angebot an Altbauten, die vor 1945 errichtet worden sind, ist den Experten zufolge vor allem in vielen Großstädten hoch, vor allem im Osten Deutschlands, mit Ausnahme des südlichen Berliner Umlandes. In Chemnitz (Sachsen) etwa war mehr als die Hälfte aller im Jahr 2021 angebotenen Wohnungen (55,5 Prozent) vor 1945 gebaut.

Unter den "Top 10" der Regionen mit einem hohen Anteil an Altbauten befanden sich laut der Postbank Wohnatlas-Analyse auch die ostdeutschen Städte Leipzig (47,1 Prozent), Frankfurt an der Oder (46 Prozent), Gera (45,6 Prozent), Magdeburg (41,5 Prozent), Brandenburg an der Havel (38,7 Prozent) und Eisenach (36,2 Prozent). Auch Berlin reiht sich mit einem Anteil von 41,7 Prozent in die Riege ein, ebenso wie die sächsischen Landkreise Vogtlandkreis (48,3 Prozent) und Zwickau (38,2 Prozent).

Altbauten mit Stuck, hohen Decken und schönen Dielen in zentralen und lebenswerten Vierteln sind bei Immobilienkäufern begehrt. Doch diesen Vorteilen stehe häufig ein hoher Sanierungsbedarf gegenüber, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank und Deutsche Bank – Käufer sollten hier energetische Investitionen nicht unterschätzen.

Energieeffiziente Neubauten: Hier sind sie zu finden

Die HWWI-Analyse zeigt auch, dass im Jahr 2021 in 160 deutschen Regionen jede vierte angebotene Wohnung ein Neubau war. Wer in diesem Segement sucht, wird demnach vor allem im süd-östlichen und nord-westlichen Umland Berlins, im Westen von Rheinland-Pfalz und in Bayern fündig.

In zwölf bayerischen Landkreisen lag der Neubauanteil an allen angebotenen Wohnungen vergangenes Jahr bei rund 40 Prozent. Der Eifelkreis Bitburg-Prüm (Rheinland-Pfalz) wies mit 60 Prozent den höchsten Anteil an neugebauten Wohnungen auf dem Markt auf. Auch Rang drei und fünf belegen mit Trier-Saarburg und dem Rhein-Hunsrück-Kreis zwei rheinland-pfälzische Landkreise. Im Landkreis Ostprignitz-Ruppin in der Nähe von Berlin wurden 2021 nur sehr wenige Wohnungen zum Kauf angeboten – mit dem zweiten Rang im Vergleich zu den anderen Baualtersklassen waren anteilig jedoch viele Neubauten dabei.

Neue Wohnungen haben laut Immobilienexpertin Grunwald zwei Kostenvorteile: Hauselektronik und Energieeffizienz sorgen für geringere monatliche Ausgaben und teure Sanierungen und Reparaturen fallen in den ersten Jahren nicht an – also können die Kosten besser kalkuliert werden.

Statt neu und alt: Neuwertige Wohnungen als Alternative

Nicht in allen Regionen sind genug Neubauten am Markt. Mancherorts wurde den HWWI-Experten zufolge in den vergangenen drei Jahren so wenig gebaut, dass der Markt quasi leer ist. "So zieht sich quer durch die Mitte Deutschlands ein Gürtel von Regionen mit einem sehr geringen anteiligen Angebot (weniger als 15 Prozent) an Neubauwohnungen", heißt es in der Studie. Auch viele Regionen in Nordrhein-Westfalen, darunter die Städte Oberhausen, Hagen, Mönchengladbach, Wuppertal und Leverkusen, sind davon betroffen. In Herne (Nordrhein-Westfalen) und Frankenthal (Rheinland-Pfalz) lag das anteilige Angebot bei unter zwei Prozent.

Als Alternative nennen die Studienautoren neuwertige Wohnungen in Häusern, die ab der Jahrtausendwende gebaut wurden: Auch die böten in der Regel einen guten energetischen Standard. Im Landkreis Vorpommern-Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern) stammte 2021 jede vierte angebotene Wohnung aus den Baujahren 2000 bis 2018. Auch im nahen Landkreis Vorpommern-Rügen und im bayerischen Ingolstadt liegt der Anteil dieser Baualtersklasse an allen Angeboten bei mehr als 20 Prozent. Derartige neuwertige Objekte machen in Nordostdeutschland, weiten Teilen Bayerns, in Rheinland-Pfalz, dem südlichen Nordrhein-Westfalen, dem Weser-Ems-Gebiet und der holländischen Grenzregion einen relativ hohen Anteil an allen Angeboten aus.

"Big Seven": Wo Neubau noch nicht Mangelware ist

Unter den sieben größten deutschen Städten ("Big Seven") bieten im "Postbank Wohnatlas 2022" Frankfurt am Main, München und Hamburg das höchste anteilige Angebot an Neubauwohnungen. Mehr als jede vierte 2021 angebotene Wohnung wurde in diesen drei Metropolen zwischen 2019 und 2021 gebaut. Köln, Stuttgart und Düsseldorf fallen mit Anteilen zwischen 11,1 Prozent und 13,5 Prozent deutlich ab. In Berlin lag das anteilige Angebot mit 16,6 Prozent auf gleicher Höhe wie im Schnitt aller Großstädte (ohne "Big Seven").

Bei den neuwertigen Bestandsbauten (Baujahre 2000 bis 2018) führt Frankfurt am Main das Feld mit einem Anteil an allen Angeboten von 18 Prozent an. Auch München und Hamburg sind vorne dabei, auch Köln hat in dieser Baualtersklasse überdurchschnittliche Anteile. Nur Berlin fällt mit einem Anteil von 5,9 Prozent unter den Durchschnitt der Großstädte ohne "Big Seven" (6,9 Prozent).

Im Jahr 2021 wurde in Frankfurt am Main knapp jede zweite (47 Prozent) angebotene Wohnung nach 1999 gebaut. In München traf das auf 40 Prozent und in Hamburg auf 36 Prozent zu. Düsseldorf belegt mit einem Anteil von 20 Prozent den unteren Rand bei den "Big Seven". Stuttgart, Köln und Berlin liegen mit Anteilen zwischen 21 Prozent und 23 Prozent knapp darüber.

Trotz Investition: Älterer Bestand unterm Strich günstiger?

Da in Berlin auch ältere Bestandsbauten (Baujahre 1945 bis 1999) nur einen vergleichsweise geringen Anteil des Angebots ausmachen, dominieren vor 1945 fertiggestellte Wohnungen in den Verkaufsofferten. 42 Prozent der Angebote im vergangenen Jahr wurden dieser Baualtersklasse zugerechnet. In Stuttgart ist der Anteil mit 20 Prozent deutlich niedriger, aber immer noch höher als im Durchschnitt aller Großstädte (14 Prozent). Hamburg liegt mit 15 Prozent knapp über dem Durchschnitt. In München (sechs Prozent) und Köln (acht Prozent) haben es Liebhaber von Altbauten besonders schwer.

Wegen des Mangels an neuen und neuwertigen Wohnungen in vielen Städten, bleibt oft nur die ältere Wohnung. "Potenzielle und zwingend notwendige Sanierungsmaßnahmen sollten bereits in die Planung der Finanzierung einbezogen werden, um spätere finanzielle Engpässe zu vermeiden", so Grunwald. Trotzdem könne der Kauf einer gebrauchten Immobilie immer noch günstiger kommen als ein Neubau.

Postbank Wohnatlas 2022

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional beleuchtet. Unter der Leitung von Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienkauf, Wohnungsmarkt