Gewos-Analyse IMA: Das Mehrfamilienhaus-Segment boomt

Verkäufe von Wohnimmobilien dominieren weiterhin das Transaktionsgeschehen am deutschen Markt. Vor allem das Mehrfamilienhaus-Segment boomt, auch im Umland der großen Städte, wie die jährliche Gewos-Analyse zeigt. Dafür sorgt die hohe Nachfrage nach Geschosswohnungen. Deals mit Bauland nehmen ab.

Im untersuchten Zeitraum 2018 wurden laut der aktuellen Gewos-Immobilienmarktanalyse IMA, für die das Hamburger Institut alljährlich die tatsächlichen, beurkundeten Verkäufe erfasst, auf dem deutschen Markt Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Wohnbauland im Wert von rund 183,4 Milliarden Euro gehandelt. Bereits das Jahr 2017 war laut Gewos ein Rekordjahr am deutschen Transaktionsmarkt: Wohnimmobilien im Wert von rund 170,8 Milliarden Euro wurden gehandelt. Ein Trend zeichnete sich bereits damals ab: Die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern waren auch im vergangenen Jahr gegenüber dem Vorjahr gestiegen, während die Zahl der Baulandverkäufe rückläufig war.

In die aktuelle Gewos-Analyse sind insgesamt rund 904.000 Eigentümerwechsel aus dem Jahr 2018 eingeflossen, das ist ein Rückgang um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das bundesweite Umsatzvolumen in der Summe aller Immobilienteilmärkte belief sich auf rund 258,9 Milliarden Euro, das ist ein Anstieg um acht Prozent gegenüber 2017. Den kräftigen Umsatzanstieg begründet Sebastian Wunsch, bei Gewos verantwortlich für die IMA-Studie, mit dem anhaltenden Preisauftrieb, der über alle Segmente festzustellen gewesen sei.

Umsatz mit Mehrfamilienhäusern: Essen und Hamburg sind die Top-Städte

Die hohe Nachfrage nach Geschosswohnungen befeuert laut Gewos das Umsatzwachstum im Mehrfamilienhaussegment: Das Umsatzvolumen mit Mehrfamilienhäusern belief sich der Studie zufolge 2018 auf rund 33,6 Milliarden Euro. Das ist ein Plus von 12,3 Prozent. Die Zahl der Kauffälle erhöhte sich gegenüber 2017 um 3,6 Prozent auf bundesweit rund 39.400. Auf die zehn größten Städte entfallen knapp 40 Prozent des gesamtdeutschen Umsatzes mit Mehrfamilienhäusern.

Doch entgegen dem bundesweiten Trend ist Gewos zufolge die Gesamtzahl der Käufe im Jahr 2018 in den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund, Leipzig und Essen) gegenüber dem Vorjahr um 2,2 Prozent zurückgegangen. Der entsprechende Geldumsatz erhöhte sich laut Gewos um 14,2 Prozent auf rund 13,3 Milliarden Euro. Größere Zuwächse gab es unter den Top 10 nur in Essen und Hamburg.

In Essen wurden 550 Mehrfamilienhäuser gehandelt, das sind 17,5 Prozent mehr als 2017. Der damit verbundene Geldumsatz legte um 45,5 Prozent auf 435 Millionen Euro zu. In Hamburg wurden 2018 rund 500 Kauffälle von Mehrfamilienhäusern registriert (plus 13,4 Prozent). Das Umsatzvolumen stieg um 15,8 Prozent auf rund 1,9 Milliarden Euro. Als einzige Stadt unter den Top 10 verzeichnete München einen Rückgang des Geldumsatzes (minus 1,8 Prozent auf rund 1,2 Milliarden Euro). Die Zahl der Kauffälle verringerte sich in der bayerischen Landeshauptstadt 2018 im Vorjahresvergleich um vier Prozent.


Immobilienmarkt Deutschland: Kauffälle und Umsätze 2009 bis 2019


Kauffälle und Umsätze 2009 bis 2019
Der jährliche Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt (über alle Teilsegmente hinweg) hat sich laut Gewos seit 2009 mehr als verdoppelt, die Zahl der Kauffälle erhöhte sich nur um 17,8 Prozent.

Investitionen in Mehrfamilienhäuser: Fokus verlagert sich auf Umlandkreise

Der Fokus der Investitionstätigkeit im Mehrfamilienhaussegment hat sich nach Beobachtung von Gewos weiter vom Kernstadtbereich der großen Städte hin zu den jeweiligen Umlandkreisen verlagert.

"Dies korrespondiert mit der Nachfrageentwicklung, die sich zuletzt, auch aufgrund des vielfach bereits sehr hohen Miet- und Kaufpreisniveaus, stärker auf das Umland der Großstädte konzentrierte." Sebastian Wunsch, bei Gewos verantwortlich für die IMA-Analyse

Hinzu komme die ungleichgewichtige Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen, die vor allem in den Kernstädten zu steigenden und teilweise bereits sehr hohen Kaufpreisfaktoren geführt habe und die selbst bei langfristig angelegten Investitionen eine auskömmliche Gestaltung anhand von Mieterträgen zunehmend erschwere, so Wunsch weiter.

Sowohl die Kauffälle als auch Geldumsätze sind unter Betrachtung der an die fünf Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt angrenzenden Landkreise im Jahr 2018 überdurchschnittlich stark gestiegen: Ein Plus von 13,7 bei den Kauffällen und ein Plus von 22,5 Prozent beim Geldumsatz hat Gewos errechnet.

Besonders stark ist die Transaktionsaktivität im Umland der Finanzmetropole Frankfurt gewachsen (plus 20,2 Prozent), der Geldumsatz stieg um 19,6 Prozent. Im Kölner Umland stiegen die Kauffallzahlen 2018 im Vorjahresvergleich um 16,9 Prozent. Im Hamburger Umland gingen die Käufe um 11,2 Prozent in die Höhe. Von den fünf Top-Metropolen verzeichnete 2018 nur das Münchner Umland einen Rückgang der Kauffallzahlen (minus 11,2 Prozent).

Käufe von Bauflächen für Geschosswohnungsbau rückläufig

Laut Gewos ist die Zahl der Kauffälle von baureifem Wohnbauland im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr um 5,7 Prozent insgesamt zurückgegangen, auf bundesweit rund 98.300. Damit sei erstmals seit 2013 wieder die Marke von 100.000 Kauffällen pro Jahr unterschritten worden. Der Flächenumsatz am Teilmarkt für Wohnbauland verringerte sich 2018 um 2,5 Prozent auf rund 10.000 Hektar. Infolge weiterer Preissteigerungen lag der Geldumsatz laut Gewos mit rund 17,6 Milliarden Euro nur leicht unter dem Vorjahresniveau (minus 0,5 Prozent). Vorhandenes Bauland ist teuer.

"Das hat natürlich Auswirkungen darauf, welche Art von Bauvorhaben realisiert werden und eine entsprechende preistreibende Wirkung, sowohl im Miet- als auch im Eigentumssegment." Gewos-Analyst Sebastian Wunsch 

Besonders deutliche Rückgänge bei den Kauffallzahlen und Flächenumsätzen im Bereich Wohnbauland wurden in den kreisfreien Großstädten und hier vor allem in den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten festgestellt. Über alle Top-10-Städte hinweg ist die Zahl der Wohnbaulandkäufe 2018 um 5,9 Prozent auf rund 3.400 gesunken, der Flächenumsatz verringerte sich um 12,5 Prozent auf knapp 370 Hektar. Der entsprechende Geldumsatz ist im Vorjahresvergleich dabei nur um 6,9 Prozent auf rund 4,5 Milliarden Euro gesunken, was laut Gewos auf weitere Preissteigerungen hindeutet.

Zurückgegangen sind in den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten vor allem die Kauffälle von Bauflächen für den Geschosswohnungsbau: Hier wurden im vergangenen Jahr nur rund 900 entsprechende Kauffälle registriert, das ist ein Minus von 15,8 Prozent. Der Flächenumsatz ist um 26,7 Prozent auf rund 160 Hektar zurückgegangen, der Geldumsatz um 20,9 Prozent auf rund 2,7 Milliarden Euro.

Rathaus München mit Blick über die Stadt
Als einzige Stadt unter den Top 10 verzeichnete München einen Rückgang des Geldumsatzes mit Mehrfamilienhäusern. Auch mit Bauflächen für den Geschosswohnungsbau sieht es hier besonders eng aus.

Flächenpotenzial in München ausgeschöpft?

In München scheint das Flächenpotenzial ausgeschöpft zu sein: Der Flächenumsatz mit Grundstücken für den Geschosswohnungsbau ist in der bayrischen Landeshauptstadt auf rund zehn Hektar und damit auf den geringsten Wert der vergangenen 20 Jahre gesunken. In den Jahren vor 2018 standen laut Gewos jährlich zwischen 30 und 40 Hektar für den Bau von Geschosswohnungen zur Verfügung. Gegenüber dem Jahr 2017 verringerte sich der Flächenumsatz in München um 65,5 Prozent. Die Preise sind binnen Jahresfrist über alle Wohnlagen hinweg noch einmal um acht Prozent gestiegen.

2018 wurden voll erschlossene Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau in durchschnittlichen Münchner Lagen im Schnitt für 3.000 Euro pro Quadratmeter verkauft, in guten zentralen Lagen für rund 6.400 Euro pro Quadratmeter. Dabei hat Gewos die Innenstadtlagen noch nicht einmal berücksichtigt.

In Hamburg legte der Geldumsatz mit Bauland für den Geschosswohnungsbau um 26,2 Prozent zu, trotz des ebenfalls rückläufigen Flächenumsatzes (minus 11,8 Prozent). Über alle Lagen verteuerten sich Geschosswohnungsbauplätze in der Hansestadt 2018 nach Angaben von Gewos um 20 Prozent.

Auch in Leipzig (minus 42,4 Prozent), Stuttgart (minus 33,3 Prozent) und Berlin (minus 26,7 Prozent) sind die Flächenumsätze im vergangenen Jahr deutlich gesunken. Damit ist in den größten deutschen Städten der Handel mit Geschosswohnbaugrundstücken 2018 quasi zum Erliegen gekommen, sagt Wunsch.

Neues Umsatzhoch bei Eigenheimen: Ein Treiber ist das Baukindergeld

Dass auch 2018 Verkäufe von Wohnimmobilien das Transaktionsgeschehen in Deutschland dominierten, erklärt Gewos unter anderem damit, dass im vergangenen Jahr neben Mehrfamilienhäusern auch die Verkäufe von von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern mit Einführung des Baukindergeldes um 2,1 Prozent gestiegen sind. Auch Banken hatten von einer hohen Nachfrage nach der umstrittenen Förderung: Kritiker bemängeln, sie sorge nur für Mitnahmeeffekte, schaffe aber keine neuen Wohnungen.

Registriert wurden 248.500 Eigenheimverkäufe. Der Geldumsatz 2018 mit Eigenheimen stieg gegenüber 2017 um 9,7 Prozent und erreichte mit rund 66,3 Milliarden Euro laut Gewos "ein neues Allzeithoch". Das Plus sei überwiegend auf Bestandskäufe zurückzuführen. Der durchschnittliche Preis für Eigenheime legte laut Gewos im Jahr 2018 um 7,5 Prozent auf rund 267.000 Euro zu.

Der Umsatz aus Verkäufen von Eigentumswohnungen belief sich in 2018 auf rund 65,9 Milliarden Euro, das entspricht einem Plus von 4,8 Prozent gegenüber 2017. Registriert wurden hier Transaktionen von 313.000 Einheiten (minus 0,7 Prozent). Der Markt gerade in großen Städten sei leergefegt, so Wunsch. Eigentumswohnungen verteuerten sich um 5,6 Prozent (Durchschnittspreis von rund 210.500 Euro).

Niedrigzins und Preissteigerungen: Für 2019 erwartet Gewos weitere Umsatzzuwächse

Auf Basis aktueller Transaktionszahlen aus dem ersten Halbjahr 2019 erwartet Gewos, dass der Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt bis zum Jahresende über alle Teilbereiche hinweg auf rund 267 Milliarden Euro steigen wird. Das wäre ein Plus von 3,1 Prozent gegenüber 2018. Bei Wohnimmobilien prognostiziert Gewos aufgrund steigender Preise für das laufende Jahr einen Umsatz von rund 191,1 Milliarden Euro (plus 4,2 Prozent). Die Kaufpreisentwicklung im Bereich Wohnen hat sich aber, nach den hohen Steigerungsraten der Vorjahre, im laufenden Jahr etwas abgeschwächt.

"Stützend wirkt hier das historisch niedrige Zinsniveau und die weiterhin gute Arbeitsmarktlage. Hinzu kommen weiter steigende Einwohner- und Haushaltszahlen sowie bereits bestehende Nachfrageüberhänge bei weiterhin relativ schwacher Bautätigkeit." Gewos-Analyst Sebastian Wunsch

Leicht steigende Kauffallzahlen erwartet Gewos für 2019 im Eigenheim- und Mehrfamilienhaussegment, was die Geldumsätze noch einmal treiben könnte: Auf rund 69,1 Milliarden Euro bei den Eigenheimen (plus 4,2 Prozent) und auf 35,7 Milliarden Euro bei den Mehrfamilienhäusern (plus 6,2 Prozent). Die Umsätze mit Eigentumswohnungen werden nach der Prognose von Gewos 2019 voraussichtlich auf rund 68,2 Milliarden Euro steigen (plus 3,5 Prozent). Bei leicht rückläufigen Kauffällen und Flächenumsätzen, wird sich der bundesweite Geldumsatz mit Wohnbauland der Prognose zufolge nur noch auf rund 18,1 Milliarden Euro belaufen (plus 2,6 Prozent).


Das könnte Sie auch interessieren:

Studie: Es wird zu wenig und zu teuer gebaut

Wohninvestments: Knappes Angebot, dafür viel Regulierung

Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt, Wohnimmobilien, Transaktion