Eigentumserwerb statt Miete: Hier gibt es Investitionschancen

40 von 400 Regionen in Deutschland bieten aktuell sehr gute Bedingungen für den Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand. Zum einen sind hier mit den erwarteten realen, also inflationsbereinigten Anstiegen der Immobilienpreise um 0,6 Prozent oder mehr pro Jahr deutliche Wertsteigerungen bis 2035 drin – zum anderen ist das Preisniveau für Wohneigentum im Vergleich zu den Mieten moderat: Im Jahr 2024 lagen die Kaufpreise bei weniger als 25 Jahresnettokaltmieten (Vervielfältiger).

Das sind Ergebnisse einer Analyse des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2025.

Investitionen in Eigentumswohnungen trotz hoher Preise?

Während die Wertentwicklung bis 2035 laut HWWI-Analyse in den meisten Regionen nach oben zeigt, vergünstigte sich in 363 von 400 Gebieten der Immobilienkauf gegenüber der Mietzahlung: Eine Eigentumswohnung im Bestand kostete im Jahr 2024 im bundesweiten Schnitt 0,7 Prozent weniger als im Vorjahr, während die Nettokaltmieten um 5,1 Prozent gestiegen sind.

Der Vervielfältiger lag in diesem Zeitraum im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte bei 24,8 – im Jahr 2023 kam der Vervielfältiger noch auf einen bundesweiten Durchschnitt von 26,3. 

Besonders stark war der Rückgang in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, wo die Kaufpreise 2024 gegenüber 2023 um durchschnittlich 2,3 Jahresnettokaltmieten zurückgingen. In den übrigen Großstädten fiel der Rückgang mit minus 1,4 moderater aus. Dazwischen liegen die Landkreise und Mittelstädte, in denen 1,6 Jahresnettokaltmieten weniger für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung aufgewendet werden mussten.

"Trotz gesunkener Preise in vielen Regionen Deutschlands sind die Kaufpreise für Immobilien weiterhin hoch – vor allem in Metropol- und Ferienregionen", sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Postbank in Deutschland. Investitionen in Eigentumswohnungen könnten sich bei hohen Preisniveaus aber lohnen – "unter zwei Voraussetzungen: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen." 

Vervielfältiger: Wo sich Kaufpreise und Mieten annähern

Regional ist die Differenz zwischen Mieten und Kaufpreisen an der Nordseeküste besonders hoch. Im Durchschnitt der sieben Landkreise der Ferienregion liegt der Kaufpreis bei 44,1 Jahresnettokaltmieten. Am teuersten ist der Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand im Kreis Nordfriesland, zu dem die Inseln Amrum, Föhr und Sylt gehören.

Wer hier Wohneigentum erwerben will, muss im Schnitt 70,3 Jahresnettokaltmieten für den Kauf aufbringen – so viel wie nirgendwo sonst in Deutschland. Allerdings haben sich Kaufpreise und Mieten angenähert: 2023 lag der Vervielfältiger noch bei 80,1. Gleich hinter Nordfriesland folgt der Landkreis Aurich (Niedersachsen) mit den Ferieninseln Juist, Norderney und Baltrum. Hier liegt der Vervielfältiger bei 60,7. Dies entspricht einem Rückgang von 2,4 gegenüber dem Vorjahr.  

Auch an der Ostseeküste sind die Vervielfältiger im Durchschnitt der acht Landkreise mit einem Wert von 35,8 überdurchschnittlich hoch. An der Spitze liegt der Landkreis Vorpommern-Rügen. Hier kostet eine Eigentumswohnung aus dem Bestand im Schnitt das 48-fache der Jahresnettokaltmiete – der dritthöchste Vervielfältiger in ganz Deutschland. Allerdings mit sinkender Tendenz: Im Vorjahr lag der Vervielfältiger noch bei 52,9. An fünfter Stelle liegt bundesweit der Landkreis Rostock mit 44,4 (2023: 49,3). 

Eine weitere teure Region sind die elf Landkreise des Alpenraums mit einem durchschnittlichen Vervielfältiger von 33,1. Am größten ist die Differenz zwischen Kaufpreis und Miete im bayerischen Landkreis Miesbach. Hier kostet eine Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich 44,6 Jahresnettokaltmieten (2023: 47,8). Das entspricht Rang vier in Deutschland. Der bayerische Landkreis Garmisch-Partenkirchen liegt mit einem Wert von 39,2 (2023: 43,6) bundesweit auf Platz neun.

Laut Beerman sind die Kaufpreise in Relation zu den Nettokaltmieten 2024 im Vergleich zu 2023 in den meisten Regionen gesunken.

Regionen mit sehr guten Investitionschancen

Besonders attraktive Investitionsbedingungen mit moderaten Vervielfältigern von unter 25 und gleichzeitig sehr positiven Aussichten auf reale Preissteigerungen von 0,6 Prozent oder mehr pro Jahr bis 2035 bieten laut HWWI-Analyse derzeit 40 Regionen.

Knapp die Hälfte der Gebiete (19) grenzt direkt an eine der sieben Metropolen – mit Ausnahme von München. Im Ländervergleich liegt Baden-Württemberg mit zehn Regionen an der Spitze, gefolgt von Rheinland-Pfalz (sechs) sowie Hessen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein (jeweils fünf).

Zwölf Gebiete punkten einem besonders niedrigen Vervielfältiger unter 23,5. An der Spitze liegen hier drei Städte in Rheinland-Pfalz: Mit einem erwarteten realen Kaufpreiswachstum von 0,8 Prozent pro Jahr bis 2035 und einem durchschnittlichen Kaufpreis von 20,9 Jahresnettokaltmieten gehört Worms zu einer der bundesweit attraktivsten Regionen für Immobilienkäufer. Ähnlich gute Bedingungen bieten die kreisfreien Städte Ludwigshafen (Vervielfältiger: 21,1; erwartetes Preiswachstum: 0,9 Prozent) und Frankenthal (Vervielfältiger: 22,3; erwartetes Preiswachstum: 0,8 Prozent).

Den stärksten Anstieg der Kaufpreise unter den zwölf Regionen mit den niedrigsten Vervielfältigern der Top-40-Regionen erwartet das HWWI bis 2035 mit 1,2 Prozent pro Jahr im Landkreis Dahme-Spreewald (Brandenburg) – der Vervielfältiger liegt hier bei 23,3.

Immobilienpreise: Wo der höchste Anstieg erwartet wird

Unter den verbleibenden 28 Regionen der "Top 40" stechen weitere neun Gebiete mit einem besonders positiven Preistrend von mindestens einem Prozent pro Jahr hervor. Der höchste Preisanstieg unter diesen neun Regionen mit Vervielfältigern zwischen 23,5 und 25 wird vom HWWI für den brandenburgischen Landkreis Barnim im Umland von Berlin mit 1,3 Prozent pro Jahr erwartet. Mit einem Vervielfältiger von 23,9 sind die durchschnittlichen Kaufpreise im Verhältnis zur Nettokaltmiete moderat.

Ein Vervielfältiger in gleicher Höhe errechnet sich auch für den niedersächsischen Landkreis Harburg, der an Hamburg grenzt. Hier liegt das prognostizierte reale Preiswachstum bis 2035 bei 1,2 Prozent pro Jahr. Den niedrigsten Vervielfältiger unter den neun Regionen weist der Landkreis Stormarn (Schleswig-Holstein) mit 23,7 auf. Die Preisprognose bis 2035 liegt hier bei 1,1 Prozent pro Jahr.

"Je niedriger der regionale Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Preisentwicklung ausfällt, desto größer sind die Renditechancen einer Immobilieninvestition", erklärt Beermann abschließend. Für Selbstnutzer weise ein hoher regionaler Vervielfältiger darauf hin, dass sich eine Investition gegenüber dem Wohnen zur Miete erst in vielen Jahren rentieren könnte. Für Investoren gelte: Je höher der Vervielfältiger beim Erwerb einer Wohnung, desto geringer anfänglich zu erwartende Mietrendite.

Postbank Wohnatlas 2025

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, Teil drei der Ausgabe 2025, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Preisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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