Eigentumswohnungen: Rechnet sich der Preisvorteil im Altbau? Infografik

Altbauwohnung oder moderner Neubau? – das ist Geschmackssache. Wo Immobilienkäufer das meiste Geld ausgeben müssen, wo sich das Sparen beim Kauf im Bestand lohnt gegenüber dem meist teureren Neubau, der wiederum mit Energieeffizienz punktet, zeigt der Postbank Wohnatlas.

Wird allein der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung betrachtet, fällt in neun von zehn Regionen Deutschlands die Wahl auf eine vor 2020 gebaute Bestandsimmobilie: Neubauten kosten fast überall einen Aufpreis. Trotzdem kann in manchen Gegenden ein etwas teurer Neubau die bessere Investition sein, denn Wohnungen älterer Baujahre müssen eventuell noch umgebaut oder energetisch saniert werden. Das sind Ergebnisse aus dem Postbank Wohnatlas 2023.

Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat dafür die Immobilienangebote in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht und die regionalen Preisabstufungen zwischen einer 70 Quadratmeter großen Eigentumswohnung im Bestand (vor 2020 errichtet) und im Neubau (zwischen 2020 und 2022 gebaut) im mittleren Preissegment verglichen.

Neubau: Bayern mit den höchsten Preisaufschlägen

Vor allem in Bayerns Hauptstadt München und den bayerischen Ferienregionen sind Neubauten deutlich teurer als Bestandswohnungen, wie die Analyse zeigt. Die größten Preisunterschiede aller deutschen Regionen gibt es im Landkreis Miesbach mit den Touristenmagneten Tegernsee und Schliersee. Dort kostet der Quadratmeter einer vor Altbauwohnung im mittleren Preissegment 7.800 Euro – im Neubau sind es rund 15.300 Euro: Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich eine rechnerische Preisdifferenz von mehr als einer halben Million Euro (527.420 Euro).

Auch in den bayerischen Landkreisen Starnberg und Garmisch-Partenkirchen sowie den kreisfreien Städten Erlangen und Nürnberg kostet eine Eigentumswohnung, die vor 2020 gebaut wurde, einen satten Aufpreis. Im bundesweiten Mittel liegt der Preisaufschlag für eine 70 Quadratmeter große Neubauwohnung gegenüber einer Immobilie aus dem Bestand bei 115.278 Euro.

Bei hochpreisigen Objekten – gemeint sind die teuersten zehn Prozent aller Angebote – ist der Preisabstand mit 95.190 Euro im Schnitt der 400 Landkreise und kreisfreien Städte geringer.

Altbau: Wo Wohnungen im Bestand ein Investment lohnen

Nicht nur im Süden Deutschlands müssen Wohnungskäufer für einen Neubau deutlich tiefer in die Tasche greifen: Auch in Lübeck (Schleswig-Holstein) besteht mit 266.342 Euro eine hohe Differenz zwischen 70-Quadratmeter-Eigentumswohnungen in neuen und älteren Gebäuden. Lübeck verfügt über einen großen Altbaubestand: Eine Eigentumswohnung kostet hier im Durchschnitt 3.561 Euro pro Quadratmeter (mittleres Preissegment) – für einen Neubau werden 7.366 Euro fällig.

Die Städte Mainz (Rheinland-Pfalz) und Stuttgart (Baden-Württemberg) auf den Rängen sechs und acht der Top-Top-Regionen mit den höchsten Aufschlägen für Neubauten weisen ebenfalls eine Preisdifferenz von mehr als 200.000 Euro zwischen Neubau und Bestand auf.

Hochpreisiges Segment: Luxus mit Blick ist gefragt

Im bayerischen Miesbach werden nicht nur für Wohnungen im mittleren Preissegment ordentliche Aufschläge für Neubauten verlangt – auch im oberen Preissegment liegt der Landkreis mit einem Mehrpreis von 424.546 Euro bundesweit an der Spitze. Luxuswohnungen mit traumhaftem Blick auf den Tegernsee oder die Berge, eine hochwertige Ausstattung mit Whirlpool oder Kamin finden hier mutmaßlich vor allem als Zweitwohnsitz zahlungskräftige Käufer.

Im Süden weisen weitere Städte und Landkreise aus der Rangliste im mittleren Segment auch große Preisdifferenzen von mindestens 300.000 Euro im oberen Preissegment auf.

In den "Top 10" der größten Preisaufschläge für Neubauten bei den hochpreisigen Objekten finden sich auch die Städte Bochum (Nordrhein-Westfalen) und Wiesbaden (Hessen). In der hessischen Landeshauptstadt zahlen Käufer von 70-Quadratmeter-Neubauwohnungen im oberen Preissegment 230.417 Euro mehr als für die teuersten zehn Prozent im Bestand. Für Luxuswohnungen in Bochum beträgt der Aufpreis 227.659 Euro – im mittleren Preissegment sind es 120.291 Euro Zuschlag.

Wo das Baujahr kaum einen Preisunterschied macht

In 31 Regionen Deutschlands liegen die Aufpreise für Neubauten in den Großstädten laut Postbank Wohnatlas 2023 im Durchschnitt unter 1.000 Euro pro Quadratmeter – für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung im Neubau zahlen Käufer im mittleren Preissegment hier maximal 70.000 Euro mehr als für Baujahre vor 2020.

Das ist etwa in den Landkreisen Leer, Wittmund, Friesland, Vechta und Ammerland (Niedersachsen) und Marburg-Biedenkopf (Hessen) der Fall. Hier muss die Wahl zwischen Neubau und Bestand nicht zwingend vom Kaufpreis abhängig gemacht werden. So geht es im mittleren Preissegment im Kreis Marburg-Biedenkopf um einen Aufschlag von nur 47.654 Euro und in Vechta um rund 44.162 Euro für 70 Quadratmeter in einer neuen Immobilie. Die geringste Preisdifferenz hat der Landkreis Dithmarschen (Schleswig-Holstein) mit 2.653 Euro: Eigentumswohnungen kosten im Bestand 4.462 Euro pro Quadratmeter, mit Baujahren ab 2020 dann 4.500 Euro.

Wohnungen im Bestand: An der Nordsee teurer als im Neubau

In einigen Regionen sind die begehrten Lagen längst bebaut. Wer hier wohnen will, wird laut Analyse kaum ein Neubauobjekt finden – hier macht der gepflegte Altbau das Rennen. Dies gilt etwa für die Ferienregionen an der Nordsee in den Landkreisen Nordfriesland (Schleswig-Holstein) und Aurich (Niedersachsen). In Nordfriesland mit den Nordseeinseln Amrum und Sylt zahlen Käufer von 70-Quadratmeter-Eigentumswohnungen aus dem Bestand im Durchschnitt 248.560 Euro mehr als für Neubauten. In Aurich mit den Inseln Langeoog und Spiekeroog ist eine vor 2020 fertiggestellte gleichgroße Wohnung durchschnittlich 12.443 Euro teurer als ein Erwerb im Neubau.

Auch im Landkreis Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) an der Ostsee mit der gleichnamigen Hansestadt sowie den Feriengebieten Kühlungsborn und Graal-Müritz kommt auf Käufer ein Aufschlag für Bestandsimmobilien zu. Eine vor 2020 fertiggestellte 70-Quadratmeter-Wohnung kostet hier im mittleren Preissegment 2.264 Euro mehr als ein Neubau.

Postbank-Immobilienexperte: Energieeffizienz spielt eine Rolle

"Vor allem durch gestiegene Energie- und Lebenshaltungskosten rücken energieeffiziente Neubauten bei Käufern von Eigentumswohnungen stärker in den Fokus" sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. "Auch teure Renovierungsmaßnahmen bleiben hier meist einige Jahre aus." Dazu kommen laut Beermann moderne Grundrisse, neue Bäder und Küchen und andere Details, die einen kleinen Aufpreis rechtfertigen.

Der Bestand biete wiederum den Vorteil, dass sich eine Wohnung vor dem Kauf vollständig in Augenschein nehmen lässt. Und "Bestandswohnungen sind manchmal selbst mit Umbau- oder Sanierungskosten schlicht erschwinglicher", so Beermann abschließend. Die hohen Preisaufschläge für Neubauten seien in einigen Regionen zudem vor allem auf ein geringes Angebot und eine hohe Nachfrage zurückzuführen.
 
Postbank Wohnatlas 2023

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, Teil fünf der Ausgabe 2023, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Preisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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Schlagworte zum Thema:  Eigentümer, Eigentumswohnung, Immobilienkauf, Neubau