Moderater Preisanstieg täuscht über Ernst der Lage hinweg

Der Bulwiengesa-Immobilienindex 2025, der am 6. Februar vorgestellt wurde, verzeichnet wieder ein leichtes nominales Plus von 0,8 Prozent, nach einer Stagnation (plus / minus null Prozent) im Vorjahr. Die seit 2005 anhaltend positive Entwicklung des Index fand im Berichtsjahr 2023 ein jähes Ende.

Ergebnisse für 2024 auf einen Blick:

• Teilindex Wohnen: plus ein Prozent (2023: plus 0,9 Prozent)
• Teilindex Gewerbe: plus 0,2 Prozent (2023: minus 2,1 Prozent)
• Gesamtindex (segmentübergreifend): plus 0,8 Prozent (2023: 0,0 Prozent)

Immobilienindex und Inflationsrate: Spread schrumpft

Die Unsicherheiten und die abwartende Haltung in der Immobilienbranche hat sich kaum verändert: Niedrige Fertigstellungszahlen, Insolvenzen und Finanzierungsschwierigkeiten für gewerbliche sowie private Kunden "sind Ausdruck eines instabilen Marktgefüges mit hohen Anforderungen an die Akteure, die auf den Ausgang der vorgezogenen Bundestagswahl und die Zinsschritte der EZB warten", schreiben die Studienautoren. Forward-Deals und Vorvermietungen seien auch 2024 "blass" gewesen, was vor allem Projektentwicklern die nötige Stabilität nehme.

"Angesichts der rückläufigen Inflationsrate hat sich der Spread zwischen Immobilienindex und Inflationsrate auf minus 1,4 Prozent verringert", sagt Jan Finke, Niederlassungsleiter Essen und Projektleiter der Studie. Der Spread für Wohnen betrage minus 1,2 Prozentpunkte und für Gewerbe minus zwei Prozentpunkte.

Wohnen: Mieten steigen, Kaufpreise stagnieren

Der Teilindex Wohnen verzeichnete laut Bulwiengesa in den vergangenen Jahren eine Wachstumsphase mit regelmäßigen jährlichen Steigerungsraten von mehr als fünf Prozent. Seit 2023 fällt der Wert mit einem Anstieg von zirka einem Prozent pro Jahr wesentlich geringer aus. Der Bereich wird derzeit von der positiven Mietentwicklung getragen.

Die Bestandsmieten sind im vergangenen Jahr signifikant um 3,4 Prozent gestiegen, die Neubaumieten um 3,7 Prozent. Demgegenüber verzeichnen die Preise für Reihenhäuser lediglich ein moderates Plus von 0,7 Prozent, während die Preise für neugebaute Eigentumswohnungen (0,0 Prozent) stagnieren. Die hohen Baulandpreise fielen bei Einfamilienhausgrundstücken das zweite Jahr in Folge: zuletzt um 1,6 Prozent.

"Zinsinduziert sind die Marktwerte für Wohnimmobilien zuletzt stark unter Druck geraten, befinden sich aber immer noch auf einem hohen Niveau", erklärt André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei Bulwiengesa. Auf der Nutzerseite sei die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiterhin hoch, sodass die Leerstandsquoten niedrig sind und mehr Neubau erforderlich wäre. Das Thema Wohnen wird dem Analysten zufolge vor dem Hintergrund des hohen Nachfrage- und Kostendrucks immer mehr zum Politikum. "Es müssen Lösungen und Förderkulissen gefunden werden, um Neubau und Bestandssanierung wieder anzukurbeln und den benötigten Wohnraum zu schaffen", mahnt Adami.

Büromarkt: Höhere Mieten, aber mehr Leerstand

Auch bei den Büromieten verzeichnet Bulwiengesa für 2024 steigende Mieten (plus 2,5 Prozent) in zentralen Lagen über alle Städtekategorien hinweg. Diese Entwicklung ist demnach vor allem durch die Nachfrage nach modernen und energieeffizienten Büroflächen verursacht. Damit setzt sich das Paradoxon steigender Mieten bei gleichzeitig steigenden Leerständen fort: Nach dem bereits deutlichen Anstieg 2023 erhöht sich der Leerstand 2024 in Summe der betrachteten 127 Städte weiter um mehr als 14 Prozent auf knapp elf Millionen Quadratmeter Mietfläche.

Die ohnehin begrenzte Nachfrage (Büroflächenumsatz auf niedrigem Niveau) ist sehr selektiv. Der rückläufige Büroflächenumsatz sei auch im Zusammenhang mit kleineren Flächengesuchen zu sehen, schließt Oliver Rohr, Bereichsleiter Büro bei Bulwiengesa, aus laufenden Marktgesprächen: "Derzeit sind großvolumige Abschlüsse von privatwirtschaftlichen Unternehmen selten geworden." Da die Zahl der Bürofertigstellungen kurzfristig noch relativ hoch sei, werde der hohe Leerstand vorerst anhalten. Mittelfristig könnte sich das Neubauvolumen verringern, da in gefragten Lagen voraussichtlich mehr saniert werde.

Einzelhandel: Umsatz steigt, Mieten sinken

Der Handelsverband Deutschland (HDE) hat seine Einschätzung des Einzelhandelsumsatzes für das Gesamtjahr 2024 auf ein nominales Umsatzplus von 1,3 Prozent revidiert. Mitte 2024 waren es noch plus 3,5 Prozent. Auch der Onlinehandel entfaltet bei einem Wachstum von nominal plus zwei Prozent nur wenig Umsatzdynamik. Mit der Zunahme von Insolvenzen im Einzelhandel sind laut Bulwiengesa die Voraussetzungen für Ladenlokale sowie hybride Geschäftsmodelle mit Unsicherheiten behaftet. Die Spitzenmieten in 1A-Lagen sinken weiter deutlich (minus 2,1 Prozent), während Neben- und Stadtteillagen nur moderat betroffen sind (minus 0,5 Prozent).

Solange die Transformation der Einzelhandelslandschaft anhalte, seien keine realen Mietpreissteigerungen zu erwarten und die Filialnetze müssten optimiert werden, so Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel bei Bulwiengesa. Lichtblicke gebe es in den Top-Einkaufsstädten, denn nicht nur die Passantenfrequenzen hätten zuletzt gesteigert werden können, sondern insbesondere die Filialnetzoptimierung der internationalen Filialisten führe vereinzelt zu Mietsteigerungen. Die Ambivalenz der Mieten im stationären Einzelhandel nimmt demnach weiter zu.

Gewerbegrundstücke: Preise stabilisieren sich wieder

Die Preise für Gewerbegrundstücke haben sich nach dem deutlichen Einbruch im Vorjahr (minus sechs Prozent) wieder stabilisiert und sind 2024 wieder leicht um 0,4 Prozent gestiegen. Auch wenn die wirtschaftliche Ausgangslage nicht optimal ist, bleiben Gewerbegrundstücke nachgefragt.

Felix Werner, Teamleiter Logistik bei Bulwiengesa, führt aus: "Gewerbebetriebe suchen nach Lösungen zur Optimierung und Automatisierung ihrer Arbeitsabläufe, die zudem am besten in nachhaltigeren Immobilien vollzogen werden können. Entsprechend hat sich der Wettbewerb im Neubaustandard deutlich verschärft, was wiederum auch zu steigenden Mietniveaus führt."

E-Commerce, Lieferkettenoptimierung zur geopolitischen Risikominderung und Automatisierung bleiben die bestimmenden Themen. Darüber hinaus werden auch in diesem Segment die Themen Revitalisierung und insbesondere Brownfield-Entwicklung zur Reduzierung der Flächenversiegelung noch stärker in den Fokus rücken.

Bulwiengesa-Immobilienindex: Methodik

Der Bulwiengesa-Immobilienindex analysiert die Marktentwicklung auf Basis von 49 westdeutschen Städten seit 1975 und 125 deutschen Städten seit 1990. Die Ergebnisse basieren auf der Datensammlung von Bulwiengesa und der unabhängigen Gutachtertätigkeit mit der Erstellung von Standort- und Marktanalysen. Die Datenbasis wird jährlich durch empirische Erhebungen, Befragungen vor Ort und Zeitungsanalysen ergänzt und in der RIWIS-Datenbank publiziert. Auf Basis dieser Daten wird der Index berechnet und aktualisiert. Die Nutzungsteilmärkte sind gleichgewichtet. Neben dem Gesamtindex wird sowohl für den Wohn- als auch für den gewerblichen Immobilienmarkt ein Teilindex angegeben. Die Daten fließen unter anderem in die Preisindizes der Deutschen Bundesbank ein.

Bulwiengesa-Immobilienindex 2025 (PDF)

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