Die Nahversorger unter den Einzelhandelsimmobilien haben Anlegern auch in der Krise stabile Mieten und Renditen beschert. Langfristig rentabel sind aber nur nachhaltige Retailobjekte. Für die Investitionsentscheidung spielt ESG eine große Rolle, wie der "GRR Basic Retail Report" zeigt.
Nachhaltigkeit ist in der Immobilienwirtschaft längst kein Nischenthema mehr. Die sogenannten ESG-Kriterien (zu deutsch: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) erleben unter Investoren einen Aufwind – mittlerweile auch in der Assetklasse Einzelhandelsimmobilien. Im Laufe der Corona-Pandemie rückten vor allem Nahversorger (Basic Retail) in den Blick der Anleger: Die an Supermärkte und Fachmarktzentren vermieteten Objekte erwiesen sich als krisenfest und lieferten stabile Renditen.
Die Anforderungen an die Nahversorger steigen. Eine Investitionsentscheidung wird zunehmend von der Nachhaltigkeit der Einzelhandelsobjekte abhängig gemacht. Zu diesem Ergebnis kommt der erste "GRR Basic Retail Report" der GRR Real Estate Management GmbH in Kooperation mit Savills.
ESG-konform: "Basic Retail" wird zum Core-Produkt
Der Immobilienbranche kommt eine Schlüsselrolle bei der Erreichung der Klimaziele zu. Die Relevanz von energetischen Sanierungen im Bestand ist bekannt, bei der Umsetzung hapert es noch. Bei Einzelhandelsimmobilien spielen den Experten zufolge die energetische Sanierung und der Neubau nach Green-Building-Standards eine zentrale Rolle. Im Fokus müssten die Senkung des Energiebedarfs, Effizienzsteigerungen und der Einsatz erneuerbarer Energien stehen.
Im Segment "Basic Retail" wurden Green Buildings bisher als Kostentreiber gesehen – das hat dazu geführt, dass es bis vor ein paar Jahren keinen Preisunterschied bei zertifizierten Objekten gegeben habe, heißt es in dem Report, da ausschließlich rein wirtschaftliche Daten von Relevanz waren. Dabei seien Nahversorger im Lebensmitteleinzelhandel als Anlage dann besonders wertstabil, wenn sie nachhaltig ausgerichtet sind, heißt es.
Dass Basic Retail Investoren anzieht, zeigt sich für GRR unter anderem im wachsenden Wettbewerb um die Immobilien, die sich immer mehr zu Core-Objekten entwickeln. Die gesteigerte Nachfrage nach SB-Warenhäusern, Supermärkten und Discountern zeigte sich bereits im ersten Corona-Jahr 2020 spürbar im Transaktionsgeschehen: Mit mehr als 3,1 Milliarden Euro entfiel mehr als ein Viertel des Volumens auf sie – so viel wie nie zuvor. Wenn die Nachfrage an ESG-konformen Objekten weiter steigt – wovon die Experten wegen des regulatorischen Drucks ausgehen –, dürften die Preise im Vergleich zum Gesamtmarkt überdurchschnittlich steigen. Ein zusätzlicher Beschleuniger dieser Entwicklung wäre das knappe Angebot entsprechender Objekte.
"Grüne" Mietvertragsklauseln setzen ESG-Strategie um
Mit der Optimierung der Immobilie und für die Erstellung eines vollständigen ESG-Reportings müssen Verbräuche und Emissionen des Gebäudes erfasst und analysiert werden. In diesem Sinne sei ein qualifiziertes und digitales Gebäudemanagementsystem nicht nur essenziell für ein professionelles ESG-Management, sondern ermögliche einen offenen und schnellen Austausch von Informationen zum Gebäude zwischen Mieter und Vermieter, heißt es in dem Report.
Das Mieter-Vermieter-Dilemma ist im Handel besonders relevant. "Auch wenn die Emissionen der Allgemeinflächen einer Mall nicht 'kriegsentscheidend' sind, so ist es doch letztlich das Center-Management, welches sich für eine gesamthafte Optimierung der Immobilie verantwortlich fühlen muss", schreiben die Autoren. Im Gegensatz zu anderen Immobilien ist zum Beispiel auch das Thema der Emissionen für Kühlung wesentlich.
Im Transformationsprozess hin zur emissionsfreien Handelsimmobilie tragen Mieter und Vermieter die Verantwortung für gemeinsame Strategien: "Grüne" Klauseln im Mietvertrag könnten helfen. Wie aus dem Report deutlich wird, rechnet ein Großteil (88 Prozent) der Mieter mit zusätzlichen Investitionen in die Handelsfilialen, um ESG-Standards zu erfüllen. Und für 83 Prozent der Anleger spielen Gebäudezertifizierungen im Ankaufsprozess zukünftig eine wichtige Rolle.
Erster "GRR Basic Retail Report" 2021 (pdf)
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