Kein Mietspiegel, aber Mietpreisbremse – keine Seltenheit

Die in Mietspiegeln ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete gilt als Referenz für Mieterhöhungen und damit auch als Basis für die Mietpreisbremse. Brisant ist, dass es das Instrument in 15 der 200 größten deutschen Städte mit Mietpreisbremse gar nicht gibt – so der gif-Mietspiegelreport 2020.

Seit der Einführung der Mietpreisbremse ist die in den Mietspiegeln angegebene ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur für Mieterhöhungen, sondern auch für Neuvermietungen die zentrale Referenz. "Wer eine Mietpreisbremse will, sollte auch einen qualifizierten Mietspiegel erstellen", sagt Steffen Sebastian, Professor am Irebs Institut für Immobilienwirtschaft und Vorsitzender der Mietspiegelkommission der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif).

Mietpreisbremse ohne Mietspiegel de facto unwirksam?

In 75 von insgesamt 200 Städten, die für den gif-Mietspiegelreport 2020 untersucht wurden, wurde der Wohnungsmarkt als angespannt beurteilt: Hier ist laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) auch die Mietpreisbremse eingeführt worden (Stand Oktober 2019).

In 15 dieser Städte existiert überhaupt kein Mietspiegel. Das sind Bad Homburg von der Höhe, Bayreuth, Bremen, Göttingen, Ingolstadt, Kassel, Kempten, Lörrach, Lüneburg, Marburg, Offenburg, Oldenburg, Rosenheim, Wolfsburg und Würzburg. Ohne Mietspiegel lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete nur mit erheblichem Aufwand ermitteln – damit ist die Mietpreisbremse den Forschern zufolge hier de facto unwirksam.

Immerhin 39 der Städte mit Bremse, also rund die Hälfte der – laut gif – Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt, erstellen der Gesellschaft zufolge qualifizierte Mietspiegel, 21 Städte haben jedoch nur einfache Mietspiegel, die weniger Rechtssicherheit bieten – "daher haben qualitativ hochwertige Mietspiegel eine wichtige Funktion für den Rechtsfrieden im Wohnungsmarkt", sagt Sebastian. Insofern sei es erfreulich, dass sich in mehreren Städten weitere Mietspiegel in Vorbereitung befänden.

Mietspiegelarten in angespannten Wohnungsmärkten

Mietspiegelarten in angespannten Wohnungsmärkten

Weniger qualifizierte als einfache Mietspiegel

Insgesamt existiert in 36 der 200 von der gif untersuchten Städte kein Mietspiegel. Lediglich 73 Städte erstellen einen qualifizierten und 91 nur einen einfachen Mietspiegel. Qualifiziert bedeutet, dass die Mietspiegel anhand wissenschaftlich anerkannter Methoden und nachvollziehbar berechnet wurden und weitere Qualitätsmerkmale erfüllen. Außerdem müssen sie alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden. Der einfache Mietspiegel wird von den Kommunen meist ohne wissenschaftliche Verfahren erstellt und gilt als weniger transparent.

Die Bundesregierung – beziehungsweise das Justizministerium und das Ministerium für Inneres Bau und Heimat – erarbeitet laut gif derzeit einen neuen Entwurf zur Mietspiegelverordnung, um die Anforderungen an die Mietspiegel und deren Dokumentation zu präzisieren. Der gif-Report soll das Vorhaben unterstützen. Eigentlich wollte die Regierung schon im Dezember 2019 liefern. Die gif rechnet damit, dass bei der Veröffentlichung des gif-Mietspiegelreports 2021 die neue Mietspiegelverordnung in Kraft getreten sein wird.

Heterogenität und Mängel beim Erstellen von Mietspiegeln

Die untersuchten Mietspiegel unterscheiden sich in vielen Kriterien deutlich, heißt es in dem Report. Und auch bei den den qualifizierten Mietspiegeln haben die Forscher zum Teil gravierende Mängel ausgemacht – sie seien häufig unvollständig und die jeweilige Mietspiegelerstellung zu individuell dargestellt. Bei den einfachen Mietspiegeln seien nur rudimentäre Informationen enthalten und nahezu ausnahmlos auch keine Dokumentationen verfügbar. Nur für wenige Mietspiegel konnten Erhebung, Auswertung und Wohnlagenermittlung vollständig nachvollzogen werden.

Kritisiert werden auch die Top-7-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. So sei etwa im Fall von Köln und Düsseldorf, die einzigen beiden aus den Top 7 mit einfachen Mietspiegeln, nicht zu entnehmen, "ob diese auf Datenerhebungen basieren beziehungsweise wie diese gegebenenfalls erhoben werden", heißt es in dem Report. Es fehle an der Dokumentation. In allen sieben Metropolen gilt die Mietpreisbremse. Stuttgart hat zwar offiziell einen qualifizierten Mietspiegel – die Dokumentation sei jedoch auf zwei Seiten verknappt.

Drei der qualifizierten Mietspiegel (Berlin, Hamburg, Stuttgart) basieren auf Dual-Frame-Stichproben von Mietern und Vermietern, schreiben die Wissenschaftler. In Frankfurt und München wird durch Mieterstichproben mit ergänzenden Vermieterbefragungen erhoben.

Aufteilung Mietspiegel nach Art und Berechnungsmethode

Aufteilung Mietspiegel nach Art und Berechnungsmethode

gif-Kritik an der Tabellenmethode für Mietspiegel

Die sogenannten Tabellenmietspiegel, die als qualifiziert gelten und wie sie etwa Berlin und Hamburg erheben, lehnen die Mietspiegel-Experten der gif ab. Ein Anlass zur Kritik: Die zwei Metroplen haben nur vier beziehungsweise fünf Größenklassen für Wohnungen benannt. Zum Vergleich: In München und Frankfurt, die Regressionsanalysen nutzen, sind es 70 beziehungsweise 31. Große Unterschiede gebe es auch bezüglich der Merkmale "Art" oder "Ausstattung" der Wohnungen: So würden im Berliner Mietspiegel nur Abschläge angegeben, wenn etwa eine Wohnung kein Bad oder keine Zentralheizung hat. Zudem würden Berlin und Hamburg nur drei oder gar zwei Wohnlagen unterscheiden – in München, Frankfurt und Stuttgart sind es wiederum fünf bis acht Lagen. Für die einfachen Mietspiegel von Köln und Düsseldorf liegen keine Angaben zur Berechnung vor. 

Der Trend geht dem Report zufolge zur Berechnung mittels Regressionsanalyse – aktuell werden 67 Prozent aller qualifizierten Mietspiegel in Deutschland so erstellt. Die gif bevorzugt diese Methode, bei der Zu- oder Abschläge für viele Merkmale möglich sind, während die Tabellenwerte eher statisch sind. Zur besseren Nachvollziehbarkeit und Vergleichbarkeit sowie mehr Transparenz sollten außerdem die Dokumentationspflichten nicht nur bei qualifizierten, sondern auch bei einfachen Mietspiegeln näher definiert werden, empfiehlt die gif abschließend.

Zum gif-Mietspiegelreport 2020


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Schlagworte zum Thema:  Mietspiegel