Mietspiegel unterscheiden sich selbst unter Top-7-Städten

In 67 der 80 deutschen Großstädte werden Mietspiegel erstellt. Diese sind selbst unter den sieben größten Städten sehr heterogen, heißt es im aktuellen gif-Mietspiegelreport. Für höhere Transparenz fordern die Wissenschaftler den Gesetzgeber zum Handeln auf. 

Das Thema hat seit der Einführung der Mietpreisbremse eine besondere Brisanz: "Die in den Mietspiegeln angegebene ortsübliche Vergleichsmiete ist für Mieterhöhungen und für Neuvermietungen die zentrale Referenz", sagt Prof. Dr. Steffen Sebastian, Vorsitzender der Mietspiegelkommission der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung.

Forderungen nach einer Reform der gesetzlichen Anforderungen an Mietspiegel sind demnach nicht neu. Auch die Kritik an den Vorschlägen nicht. Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz hatte bereits 2016 einen Entwurf vorgelegt. Im November 2018 verkündete dann Bundesjustizministerin Katarina Barley, dass sie ein Gesetz zur Reform der Mietspiegel erarbeiten lassen wolle. Nachbesserungen zum Gesetz zur Mietpreisbremse sollen noch diesen Sommer vorgelegt werden.

Nur 44 Mietspiegel qualifiziert

In den 67 Städten mit Mietspiegel sind insgesamt 44 der Erhebungen "qualifiziert" (55 Prozent). Das bedeutet, dass sie anhand wissenschaftlich anerkannter Methoden und nachvollziehbar berechnet wurden sowie weitere Qualitätsmerkmale erfüllen. Obwohl die Dokumentationen hier vielfach sehr umfangreich seien, wiesen sie dennoch einen sehr unterschiedliche Detailgrad auf, heißt es im Mietspiegelreport 2019 der gif. Erkennbar sei ein Trend, dass die Berechnung qualifizierter Mietspiegel anhand von Regressionsanalysen zunehmend Anwendung finde. Aktuell werden der gif zufolge 55 Prozent aller qualifizierten Mietspiegel als Regressionsmietspiegel im Gegensatz zur Tabellenmethode (25 Prozent) erstellt. 20 Prozent der Städte mit qualifiziertem Mietspiegel nutzen eine Kombination.

gif: Mietpreisbremse ohne Mietspiegel de facto unwirksam

Bei den 23 "einfachen" Mietspiegeln (29 Prozent) seien zumeist nur rudimentäre Informationen enthalten. Und in 13 Städten (16 Prozent) würden überhaupt keine Mietspiegel erstellt, obwohl in sieben von diesen die Mietpreisbremse gelte. Zumindest in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten sollten Mietspiegel erstellt werden, idealerweise qualifizierte, so die Studienautoren. Ohne Mietspiegel sei die Mietpreisbremse de facto weitgehend unwirksam.

Die umstrittene Mietpreisbremse wirkt, wenn auch moderat, lautet das Ergebnis einer Evaluierung im Auftrag des Bundesjustizministeriums.

Die Top-7 im Vergleich

Die Wohnungsmärkte der sieben größten deutschen Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurden alle als angespannt eingestuft: Dort gilt die Mietpreisbremse. Die Mietspiegel dieser Städte hat die gif gesondert verglichen.

Düsseldorf und Köln sind die einzigen dieser Städte, die nur einfache Mietspiegel erstellen und keine Dokumentation veröffentlichen. Sie stellen keine Informationen zur Datenerhebung zur Verfügung. Neben Stuttgart sind Düsseldorf und Köln außerdem die einzigen Städte, deren Mietspiegel kostenpflichtig sind. Und Stuttgart erstellt den Mietspiegel als einzige Stadt der Top-7 selbst.

Von den fünf qualifizierten Mietspiegeln werden die für Berlin und Hamburg mittels der sogenannten Tabellenmethode berechnet. Frankfurt, München und Stuttgart nutzen jeweils Regressionsanalysen. Drei der qualifizierten Mietspiegel (Berlin, Hamburg, Stuttgart) basieren auf kombinierten Befragungen von Mietern und Vermietern. In Frankfurt und München werden hingegen nur Mieter befragt.

Zehn externe Anbieter erstellen Mietspiegel

28 Prozent der untersuchten Städte erstellen die Mietspiegel selbst. Die übrigen Mietspiegel sind der gif zufolge auf lokale Arbeitskreise oder externe Anbieter zurückzuführen. Nur zehn externe Anbieter erstellen demnach überhaupt Mietspiegel. Davon fertigten sechs Unternehmen Mietspiegel für mehr als eine der untersuchten Städte.

Bei den qualifizierten Mietspiegeln waren die Unternehmen EMA und Gewos mit je sieben der betrachteten Städte am häufigsten vertreten. Dritthäufigster Anbieter ist das Unternehmen Inwis mit fünf Mietspiegeln. Mietspiegel nach der Tabellenmethode wurden am häufigsten von den Unternehmen A&K, Gewos sowie F+B erstellt.

gif-Mietspiegelreport künftig jährlich geplant

Der gif-Mietspiegelreport soll in Zukunft jährlich erscheinen und kontinuierlich um weitere Inhaltsmerkmale sowie zusätzliche Mietspiegel erweitert werden. Städte, Kommunen und andere Interessierte sind eingeladen, relevante Informationsquellen oder Kommentare und Hinweise an mietspiegel@gif-ev.de zu schicken.

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