Das Gericht kann seine Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf einen einfachen Mietspiegel stützen, wenn dieser eine gewisse Qualität aufweist und die Parteien keine stichhaltigen Einwendungen gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben erheben.
Hintergrund
Die Vermieter einer Wohnung in Dresden verlangen von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 515 auf 540 Euro monatlich. Bei einer Wohnungsgröße von 82 Quadratmetern entspricht dies einer Erhöhung von 6,25 Euro auf 6,55 Euro pro Quadratmeter.
Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens beriefen sich die Vermieter auf den Dresdner Mietspiegel 2015. An dessen Erstellung waren Interessenvertreter von Vermieter- und Mieterseite beteiligt, die auch das Resultat anerkannt haben. In den Mietspiegel sind knapp 4.000 Datensätze aus einer Datenbereitstellung durch Vermieter und aus einer mündlichen Mieterbefragung eingeflossen.
Die Mieter stimmten einer Mieterhöhung nicht zu. Nachdem die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben war, hat das Landgericht die Mieter verurteilt, einer Mieterhöhung auf 6,39 Euro pro Quadratmeter zuzustimmen und sich zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den Mietspiegel gestützt.
Entscheidung
Der BGH bestätigt das Urteil des Landgerichts.
Insbesondere durfte das Landgericht seine Überzeugung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit die zulässige Mieterhöhung auf den Mietspiegel stützen. Bei dem Mietspiegel handelt es sich zwar nicht um einen qualifizierten Mietspiegel, so dass nicht gemäß § 558d Abs. 3 BGB vermutet wird, dass die sich daraus ergebenden Werte die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen. Indes stellt der (einfache) Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Es hängt dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben.
Dass hier Interessenvertreter von Vermieter- und Mieterseite an der Erstellung des Mietspiegels beteiligt waren und die gefundenen Ergebnisse anerkannt haben, spricht dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Die Parteien haben auch nichts gegen die Qualität des Mietspiegels vorgebracht. Das Landgericht konnte sich daher für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den Mietspiegel stützen und musste keine weiteren Erkenntnisquellen oder Beweismittel heranziehen.
Das Gericht hat auch die zur Einordnung der Wohnung erforderlichen Feststellungen fehlerfrei getroffen. Insbesondere war nicht zu beanstanden, dass das Gericht die Wohnung, die grundsätzlich die Anforderungen an eine mittlere Wohnlage erfüllt, wegen einer unmittelbar vor dem Anwesen verlaufenden Hauptverkehrsstraße ohne konkrete Lärmmessung auf eine einfache Wohnlage abgestuft hat.
(BGH, Urteil v. 13.2.2019, VIII ZR 245/17)
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