Bezeichnung allein macht keinen „qualifizierten“ Mietspiegel

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Grundmiete betrug seit über 6 Jahren 291,43 Euro (4,19 Euro je Quadratmeter ). Im Dezember 2009 forderte die Vermieterin den Mieter unter Benennung von vier Vergleichswohnungen auf, der Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1.3.2010 um 58,28 Euro auf 349,71 Euro (5,02 Euro je Quadratmeter)zuzustimmen. Das Schreiben enthielt auch Angaben für die Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel 2009. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu.

Das Landgericht hielt nur eine Mieterhöhung um 7,15 Euro (0,10 Euro pro Quadratmeter) monatlich für begründet. Dies ergebe sich aus der Anwendung des Berliner Mietspiegels, bei dem es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handle. Die Vermieterin hat im Einzelnen bestritten, dass der Berliner Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.

Entscheidung

Das Landgericht durfte die Mieterhöhung nicht ohne weiteres auf die Werte im Mietspiegel begrenzen.

Allerdings ist das Gericht im Mieterhöhungsprozess nicht auf das Begründungsmittel beschränkt, das der Vermieter für sein Mieterhöhungsverlangen verwendet hat. Wenn es einen ordnungsgemäßen Mietspiegel gibt, der Angaben für die betreffende Wohnung enthält, darf das Gericht diesen berücksichtigen.

Dies gilt zum einen für einen Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (qualifizierter Mietspiegel). Hier wird vermutet, dass die dort enthaltenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Auch ein einfacher Mietspiegel darf in die Überzeugungsbildung des Gerichts einfließen, wobei dem einfachen Mietspiegel die Vermutungswirkung fehlt. Inwieweit der einfache Mietspiegel als Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete dienen kann, hängt vom Einzelfall ab.

Ob es sich um einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel handelt, können die Parteien im Prozess über die Mieterhöhung prüfen lassen. Weder die Benennung als "qualifizierter Mietspiegel" noch die Anerkennung als solcher durch die Gemeinde und/oder die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter beweisen nämlich, dass es sich tatsächlich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des Gesetzes handelt. Das Gericht muss vielmehr Beweis erheben, ob die in § 558d Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Dies kann - je nach Einzelfall - etwa durch die Einholung amtlicher Auskünfte, Sachverständigengutachten oder sachverständige Zeugen geschehen. Denkbar ist auch, ein in einem anderen Verfahren eingeholtes Sachverständigengutachten zu dieser Frage als Sachverständigenbeweis oder als Urkundenbeweis zu verwerten.

Nur substanziierte Einwendungen reichen aus

Allerdings reicht einfaches Bestreiten, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, nicht aus, um eine solche Beweiserhebung zu veranlassen. Vielmehr muss die Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringen. Hierbei muss sie sich mit den Inhalten einer ggf. öffentlich zugänglichen Dokumentation zur Erstellung des Mietspiegels auseinandersetzen.

Im vorliegenden Fall sah der BGH substanziierte Einwendungen der Vermieterin gegen die Einordnung des Berliner Mietspiegels als qualifizierten Mietspiegel als gegeben an. Deshalb durften nicht ohne weiteres die Werte aus dem Mietspiegel als Höchstgrenze angesetzt werden. Der Rechtsstreit wurde daher zur weiteren Sachaufklärung an das Landgericht zurückverwiesen.

(BGH, Urteil v. 21.11.2012, VIII ZR 46/12)

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