Bei einer Mieterhöhung gibt es einige Fehler, die Vermieter immer wieder machen und die sich mit etwas Sorgfalt vermeiden lassen. Diese Vorgaben müssen beachtet werden, um vom Mieter die Zustimmung verlangen zu können.
Gesetzliche Grundlagen für eine Mieterhöhung
Das Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) enthält eine Reihe von Vorschriften, die Mieterhöhungen betreffen. Die §§ 557 bis 561 BGB regeln die Voraussetzungen für Mieterhöhungen für Wohnraum, der nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, sowie die Rechte von Mietern und Vermietern in diesem Kontext.
Die gesetzlichen Vorschriften sehen verschiedene Möglichkeiten der Mieterhöhung vor, die jeweils eigenen Regeln folgen:
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB
- Mieterhöhung nach Modernisierung (Modernisierungsmieterhöhung) gemäß § 559 BGB
- Indexmiete gemäß § 557b BGB
- Staffelmiete gemäß § 557a BGB
- Veränderung der Betriebskosten gemäß § 560 BGB
Schwerpunkt des Top-Themas ist die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
§ 558 Abs. 1 BGB ermöglicht es Vermietern, die Miete in Bestandsmietverhältnissen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Die Voraussetzungen:
"Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt."
Der Vermieter kann die vertraglich vereinbarte Grundmiete nicht nach Belieben erhöhen. Er muss nach § 558 BGB vorher die Zustimmung des Mieters einholen. Die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete kann der Vermieter verlangen, wenn:
- die Einjahressperrfrist eingehalten wurde,
- die Kappungsgrenze beachtet wurde,
- die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten und
- die Mieterhöhung ausreichend begründet wird.
Fordert der Vermieter den Mieter nicht zur Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern zur Zahlung der erhöhten Miete auf, ist ein solches Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen kommt laut Bundesgerichtshof (BGH) eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung zustande. Es kommt dann nicht mehr darauf an, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam und inhaltlich berechtigt war.
Einvernehmliche Mieterhöhung
Unabhängig von den gesetzlich eingeräumten Möglichkeiten können die Vertragsparteien jederzeit einvernehmlich eine Mieterhöhung vereinbaren. Dabei sind Vermieter und Mieter weitgehend frei.
