Mietspiegel-Reform: Gesetzentwurf liegt vor

Mietspiegel sollen eigentlich den Wohnungsmarkt realistisch abbilden – doch oft geben sie nur ein verzerrtes Bild wieder. Zum Teil hapert es schon an der Datenerhebung. Jetzt liegen Reformentwürfe zum Mietspiegelrecht aus zwei Bundesministerien vor. Dabei geht es auch um eine bessere Statistik.

Mietspiegel sind eine Referenz, um die ortsüblichen Vergleichsmieten zu ermitteln. Mit ihnen werden unter anderem Erhöhungen von Neuvertragsmieten auch im Geltungsbereich der Mietpreisbremse begründet. Doch wie stichfest sind die Daten? Sie werden alle zwei Jahre im Rahmen von Umfragen erhoben. Was dabei herauskommt, hängt unter anderem davon ab, welche Haushalte den Bogen überhaupt ausfüllen und wie viele teilnehmen – je nachdem kann das Bild der Mietsituation am Wohnungsmarkt erheblich verzerrt werden.

In ihren Entwürfen zur Reform des Mietspiegelrechts gehen das Justiz- und das Innenministerium unter anderem auf diese Problematik ein. Bis zum 30. Oktober können unter anderem Länder und Verbände etwa aus der Immobilienbranche zu den Referentenentwürfen für ein Mietspiegelreformgesetz (MsRG) und für eine neue Mietspiegelverordnung (MsV) Stellung nehmen.

Mietspiegel: Kommt mit der Reform die Mitmach-Pflicht der Mieter und Vermieter?

Für Mieter und Vermieter könnte es künftig Pflicht werden, für die Erstellung der örtlichen Mietspiegel Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnungen zu geben. Das ist ein Teil der Reformvorschläge aus den Bundesministerien, die am 24. September vorgelegt worden sind.

Die Reform hatten sich Union und SPD bereits in ihrem Koalitionsvertrag vorgenommen. Mietspiegel sollen damit unter anderem über mehr Standards rechtssicherer und zuverlässiger werden. Künftig sollen Mieterhöhungen bei Wohnungen, für die es einen Mietspiegel gibt, dann nur noch mit diesem Mietspiegel oder einem Sachverständigengutachten begründet werden dürfen. Bisher können sich die Vermieter auch auf Vergleichswohnungen beziehen. Qualifizierte Mietspiegel sollen spätestens alle fünf Jahren neu erstellt werden, wenn die Reform kommt.

Unzufriedenheit mit ungenauen Mietspiegeln gibt es immer wieder, zuletzt in München: Dort will man die Daten, die während des Corona-Lockdowns im ersten Halbjahr 2020 für den neuen Mietspiegel 2021 gesammelt wurden, womöglich wegwerfen, wie die "Süddeutsche Zeitung" berichtet. "Es seien übermäßig viele Gutverdiener in eher teuren Wohnungen zu Interviews bereit gewesen, während Menschen in systemrelevanten Berufen und eher günstigen Wohnungen oft keine Zeit für die Befragung hatten", heißt es da. Dies hätte den Mietspiegel 2021 verzerrt.

Seit dem 1.1.2020 gilt: In Mietspiegel fließen sechs statt vier Jahre ein

Zum Jahreswechsel wurde der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für Mietspiegel von vier auf sechs Jahre verlängert. So soll der Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten gedämpft werden. Das "Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete" ist am 1.1.2020 in Kraft getreten. § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB wurde entsprechend geändert.

Bis dahin waren in den Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln der Städte und Gemeinden nur Mietverträge eingeflossen, die in den vorangegangenen vier Jahren abgeschlossen wurden. Bis Ende 2020 können Mietspiegel mit Stichtag vor dem 1.3.2020 noch nach der bisherigen Regelung erstellt werden.

Ziel des Gesetzes ist, die Auswirkungen kurzfristiger Schwankungen des Mietwohnungsmarktes auf die Vergleichsmiete zu verringern und den Anstieg der Mieten zu verlangsamen. Neben Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen ist auch die Mietpreisbremse für neu abgeschlossene Mietverträge an die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gekoppelt. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete in neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete war eine der Maßnahmen, die bereits auf dem Wohngipfel 2018 beschlossen worden waren.


Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG)

Entwurf einer Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV)


Das könnte Sie auch interessieren:

Kein Mietspiegel, aber Mietpreisbremse – Praxis in 15 deutschen Städten

Mietspiegel: Massive Unterschiede selbst unter den Top-7-Städten

Bundesverfassungsgericht: Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß

Schlagworte zum Thema:  Mietspiegel, Mietrecht, Mieterhöhung, Mietpreisbremse