Ortsübliche Vergleichsmiete: Längerer Betrachtungszeitraum

Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für Mietspiegel soll von vier auf sechs Jahre verlängert werden. Das Bundeskabinett hat einen entsprechenden Gesetzentwurf verabschiedet.

Um den Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten zu dämpfen, soll der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete auf sechs Jahre erweitert werden. Das sieht der "Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete" vor, den das Bundeskabinett beschlossen hat.

Bisher fließen in den Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln der Städte und Gemeinden nur Mietverträge ein, die in den vorangegangenen vier Jahren abgeschlossen wurden. Der Anstieg der Mieten in den vergangenen Jahren hat sich damit auch in den Mietspiegelwerten niedergeschlagen.

Ziel des Gesetzes ist, die Auswirkungen kurzfristiger Schwankungen des Mietwohnungsmarktes auf die Vergleichsmiete zu verringern und den Anstieg der Mieten zu verlangsamen.

Neben Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen ist auch die Mietpreisbremse für neu abgeschlossene Mietverträge an die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gekoppelt. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete in neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete war eine der Maßnahmen, die bereits auf dem Wohngipfel im September 2018 beschlossen worden waren. Nun muss der Bundestag über das Gesetz beraten.

Verlängerung des Betrachtungszeitraums mit Artikel 14 Grundgesetz vereinbar?

Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen stellt in einer Stellungnahme zum vor dem Beschluss des Bundeskabinetts vorgelegten Referentenentwurf die Verfassungsmäßigkeit des Vorhabens in Frage.

Die mit dem Gesetzentwurf beabsichtigte Mietendämpfung widerspricht dem BFW zufolge der gesetzlichen Grundintention, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete dem Vermieter ermöglichen soll, die Mieten an die aktuelle Dynamik des Marktes anzupassen. Eine Mietpreisdämpfung sei bereits durch gesetzlich gedeckelte Mieten in der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten. Ein Gesetzgebungsbedürfnis für die Verlängerung des Betrachtungszeitraumes zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei nicht erforderlich.

Unter Missachtung der gesetzlichen Intention der geltenden §§ 558 ff. BGB, die eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete regeln, werde die aktuelle Marktmiete durch möglichst viele alte Mieten weiter verzerrt, heißt es im Statement des BFW. Damit würde eine weitere Mietpreisbremse installiert. Vor dem Hintergrund der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse, die eine Verfassungsmäßigkeit auf Grundlage des vierjährigen Betrachtungszeitraums und einer bis 2020 befristeten Mietpreisbremse gerade noch bejaht hätten, ergebe sich die Frage, ob mit der Verlängerung des Betrachtungszeitraums ein Punkt erreicht werde, der mit Artikel 14 Grundgesetz zum Schutz des Eigentums nicht mehr vereinbar sei.

BFW: Qualifizierten Mietspiegel mit mehr wissenschaftlicher Qualität stärken

Der BFW befürchtet auch, dass sich die sowieso schon vorhandenen wissenschaftlichen Defizite durch eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums verstärken könnten, was den qualifizierten Mietspiegel zivilrechtlich angreifbar mache, weil sich die Durchschnittswerte weiter als bisher von der Marktmiete entfernten. In Anbetracht der hohen Kosten, die mit der Erstellung des qualifizierten Mietspiegels für die Kommunen verbunden sind, dürfe das nicht hingenommen werden.

Statt der Verlängerung des Betrachtungszeitraumes sei es eher zielführend, die Akzeptanz und Rechtssicherheit des qualifizierten Mietspiegels durch eine Erhöhung der wissenschaftlichen Qualität zu stärken, so der BFW. Dies sei auch im Koalitionsvertrag vereinbart worden. Der Verband schlägt vor, die Datenbasis dadurch zu verbreitern, dass von den Mietspiegel-Erstellern einen höhere Zahl von Grunddaten verwendet wird. Die absolute Anzahl des Rücklaufs wäre dann entsprechend höher. Um die Realitätsnähe zu erhöhen, solle gesetzlich klargestellt werden, dass die Daten zur Miethöhe nach ihren zeitlichen Unterschieden bei der Mietspiegelerstellung entsprechend zu gewichten sind.


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