Leerstand – Herausforderung für die Wohnungswirtschaft

In Berlin und Peripherie ist Wohnraum knapp. Ganz anders sieht es im weiteren Umland aus. Dort stehen mehr als zehn Prozent der Wohnungen leer, mancherorts ist jede dritte Wohnung unbewohnt. Damit setzt sich ein Trend fort. Leerstand ist aber nicht nur ein Problem in Brandenburg.

Die beunruhigenden Zahlen stammen aus dem aktuellen Jahresbericht des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). Demnach lag im direkten Berliner Umland der Leerstand im Jahr 2019 bei 2,3 Prozent, während im weiteren Metropolraum 10,4 Prozent und damit fast fünfmal so viele Wohnungen wie direkt um Berlin herum leerstehen.

Besonders viele Wohnungen stehen im nordwestlich von Berlin gelegenen Landkreis Prignitz leer: 18,8 Prozent. Das ist laut BBU noch einmal ein Anstieg um 0,8 Prozentpunkte im Vergleich zu 2018. Auch in den Kreisen Elbe-Elster (12,6 Prozent), Oberspreewald-Lausitz (13,4 Prozent) im Süden des Landes und in Ostprignitz-Ruppin (7,7 Prozent) im Norden gab es mehr leere Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr – trotz eines kontinuierlichen Abrisses, wie es hieß.

Seit der Wende sind alleine in Brandenburg etwa 71.500 leerstehende Wohnungen mit öffentlichen Mitteln abgerissen worden. Bundes- und Landeszuwendungen von insgesamt 225 Millionen Euro flossen allein in den Rückbau von rund 64.000 Wohnungen seit 2002, wie das Brandenburger Infrastrukturministerium mitteilt.

"In vielen Städten in Regionen fern von Berlin steht mehr als jede fünfte, in einigen sogar mehr als jede dritte Wohnung dauerhaft leer. Hier muss gemeinsam mit dem Land und anderen Akteuren dringend gegengesteuert werden." BBU-Vorständin Maren Kern

Zum Vergleich: In Berlin betrug der Leerstand im Jahr 2019 nach Angaben des BBU nur 1,6 Prozent. Die Wohnungsunternehmen im Verband haben gleichzeitig so viele Wohnungen wie seit 1999 nicht mehr gebaut: Rund 1.106 Wohnungen. Für 2020 seien 1.648 und von 2021 bis 2024 insgesamt noch einmal 4.517 Neubauten geplant.

Ursache des vielerorts hohen Leerstands: der demografische Wandel

Die Fachgemeinschaft Bau Berlin und Brandenburg begrüßte die steigenden Investitionen als "wichtiges Signal für die konjunkturelle Entwicklung in Brandenburg". Damit könne die regionale Bauwirtschaft in den kommenden Monaten ihren Beitrag zur Stabilisierung der wirtschaftlichen Entwicklung im Land leisten, sagte Hauptgeschäftsführerin Manja Schreiner. Wichtig sei nun, dass die Politik verstärkt in die Infrastruktur auch im metropolfernen Raum investiere.

Ursache des vielerorts nach wie vor hohen Leerstands in der Region sei in erster Linie der demografische Wandel, nicht mehr der Wegzug junger Leute wie nach der Wende, betonte der BBU-Sprecher Dr. David Eberhart. Die sehr positive Entwicklung von Berlin-Potsdam und Umland strahle zwar zunehmend auch in die Städte der weiteren Metropolregion aus, könne aber vielerorts die Verluste nicht kompensieren.

Haus Abriss Leerstand Bruchbude
Das Bild von "ruinösen Gebäuden" soll die ländlichen Gegenden von Sachsen nicht bestimmen

Rückbau wegen Leerstand: Auch in Sachsen ein Thema

Der Abriss von Wohnungen bleibt auch in Sachsen Thema. Im vergangenen Jahr standen 10,7 Prozent der Wohnungen im Land leer, in den Großstädten stieg die Zahl der leeren Wohnungen leicht auf 4,8 Prozent, teilte der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (vdw) mit. Das betrifft vor allem den ländlichen Raum und hier insbesondere die Grenzregionen zu Polen und Tschechien. Dort gibt es bei den im vdw organisierten Wohnungsgenossenschaften zum Teil Leerstandsquoten von mehr als 20 Prozent.

In den ländlichen Regionen von Sachsen lag die Leerstandsquote insgesamt zuletzt bei 14,6 Prozent. Der Verband geht davon aus, dass sich das Problem in den kommenden Jahren wegen der demografischen Entwicklung zuspitzen wird. Der Rückbau von nicht mehr benötigtem Wohnraum auf dem Land sei wichtig, damit das Bild nicht von "ruinösen Gebäuden" bestimmt werde, so vdw-Direktor Rainer Seifert.

"Was wir brauchen, ist eine finanzielle Unterstützung vom Land. Bei den niedrigen Mieten in den ländlichen Regionen ist es schon schwierig, die Instandhaltung zu finanzieren." Rainer Seifert, Direktor vdw-Sachsen

Zudem den Rückbau zu bezahlen, sei für viele kommunale Wohnungsunternehmen kaum machbar. In diesem Jahr sollen laut dem Verband 373 Wohneinheiten abgerissen werden, im nächsten Jahr  rund 1.250 weitere.

Systematischer Leerstand in Hessen

Mit einem ganz anderen Problem als der fehlenden Infrastruktur kämpft Hessen: Hier stehen in den Großstädten immer wieder Wohnungen leer. Trotz Wohnungsnot. Sie liegen in den besten Lagen, zum Beispiel im Frankfurter Nordend. Mike Josef (SPD), Planungsdezernent in Frankfurt am Main, vermutet, dass viele der leerstehenden Wohnungen Spekulationsobjekte sind.

"Momentan ist es finanziell äußerst lukrativ, Wohnraum leerstehen zu lassen in der Hoffnung, diesen in kurzer Zeit für einen deutlich höheren Preis zu verkaufen." Mike Josef (SPD), Planungsdezernent Frankfurt am Main

Alleine in Frankfurt vermutet Kai Schönbach von der Stabstelle Mieterschutz der Stadt eine Zahl im vier- bis fünfstelligen Bereich bei den ungenutzten Wohnungen. Problematisch seien Objekte, die dauerhaft am Markt fehlten. Genaue Zahlen, etwa durch ein Kataster, gebe es aber nicht.

Neu ist das Thema nicht. Mit dem zunehmend angespannten Mietmarkt werde es allerdings brisanter, so Eva-Maria Winckelmann, Verbandsdirektorin vom Deutschen Mieterbund Hessen. Sie schätzt, dass auch in der Landeshauptstadt Wiesbaden mittlerweile 500 bis 900 Wohnungen schon über einen längeren Zeitraum leerstehen. Josef fordert vom Land Hessen, dass das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnungen wieder eingeführt wird. Das Gesetz war 2004 von der damaligen CDU-Landesregierung außer Kraft gesetzt worden. Doch auch die jetzige schwarz-grüne Regierung scheint nicht zu einer solchen Regelung zurückkehren zu wollen: Wohnungsbauminister Tarek Al-Wazir (Grüne) hatte den Eingriff in Eigentumsrechte und den enormen bürokratischen Aufwand kritisiert.

Grundsteuer-Erlass bei unverschuldeten Leerstand

Laut einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) aus dem Jahr 2019 standen im Untersuchungszeitraum 2017 rund zwei Millionen Wohnungen leer. Das sind 5,2 Prozent aller Wohnungen in Deutschland. Wenn Vermieter unverschuldet einen erheblichen Mietausfall (mindestens 50 Prozent) haben, können sie unter Umständen die Grundsteuer zurück bekommen (falls die Miete komplett ausfällt) oder einen teilweisen Erlass (bis zu 25 Prozent) bei der Kommune beantragen.

Urteile zum Erlass der Grundsteuer

  • Steht die Wohnung leer, weil ein Überangebot an Immobilien vorliegt, aber der Vermieter hat sich "redlich um neue Mieter gekümmert", ist er nicht für den Leerstand verantwortlich und hat ein Recht auf Steuererlass, urteilte der Bundesfinanzhof (Az.: II R 5/05).
  • Der Leerstand denkmalgeschützter, sanierungsbedürftiger Gebäude allein kann nicht zur Minderung der Grundsteuer führen, urteilte das Verwaltungsgericht Koblenz (Az.: 5 K 760/19). Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten haben die Eigentümer selbst zu verantworten. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Für die Städte und Gemeinden ist es schwierig, Leerstände zu ermitteln. Dort, wo der Wohnraum knapp ist, besteht allerdings ein großes Interesse an Zahlen zu leerstehenden Wohnungen. In Baden-Württemberg etwa macht sich jetzt die Stadt Herrenberg im Großraum der Metropole Stuttgart daran, langfristig eine detaillierte Leerstands­erfassung sowie eine Leerstandspotenzialanalyse zu erstellen, wie die Stuttgarter Zeitung berichtet.


Das könnte Sie auch interessieren:

Wie das Wohnen auf dem Land wieder attraktiv wird

Leerstand im ländlichen Raum – für Wohnungsunternehmen nicht leicht

BBSR aktualisiert "Inkar": Neue Daten zur regionalen Entwicklung online

dpa
Schlagworte zum Thema:  Leerstand, Wohnungsmarkt