Immer mehr Wohnungsunternehmen legen neue Projekte und Modernisierungen auf Eis – auch in Berlin, laut Dachverband BBU. Wenn nicht schnell und effizient staatlich gegengesteuert werde, warnt Vorständin Maren Kern, würden die Neubauziele "vor die Wand" gefahren. Ein Konjunkturprogramm soll helfen.
Die steigenden Baukosten, die Wohnungsneubau, Modernisierung und Instandhaltung rasant verteuern, bereiten der Wohnungswirtschaft Sorgen. Bei Vorstellung des aktuellen Marktmonitors des BBU Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen am 9. Februar, sagte auch Vorständin Maren Kern: "Mit diesen Preisen ist bezahlbares Bauen und Modernisieren nicht mehr zu machen."
"Wenn hier jetzt nicht schnell und effizient staatlich gegengesteuert wird, fahren wir sowohl bei den Neubau- als auch den CO2-Einsparzielen vor die Wand", warnte Kern. Die Politik müsse unverzüglich gegensteuern, so die Forderung – und zwar mit einer Konjunkturoffensive "Zukunft Wohnen".
Bauen und Sanieren: Bezahlbares Wohnen langfristig in Gefahr
Die Baupreise stiegen laut BBU-Marktmonitor 2022 in Berlin gegenüber 2021 um 16,5 Prozent und in Brandenburg um 18,1 Prozent – also jeweils etwa doppelt so schnell wie die Preise insgesamt in Berlin (plus 7,9 Prozent) und in Brandenburg (plus 8,1 Prozent). Bei Baumaterialien war der Preisanstieg der Studie zufolge teils noch drastischer.
Bei abgerechneten Neubauprojekten der Berliner BBU-Mitglieder sind die Kosten mittlerweile bei 3.600 Euro pro Quadratmeter angelangt, bei Planungsprojektionen liegen die Kosten bereits bei 5.000 Euro und mehr – ohne Grundstücke. Die Baulandkosten erhöhen die Baukosten um schätzungsweise weitere 1.000 Euro pro Quadratmeter. Im Land Brandenburg sind die Entwicklungen vergleichbar. "Für langfristig bezahlbares Wohnen sind das extrem schlechte Nachrichten", so Kern.
Erst gestörte Lieferketten infolge der Coronakrise, dann der Krieg in der Ukraine mit Auswirkungen auf Materialversorgung und Energiepreise sowie die inflationsbedingt steigenden Zinsen, sind derzeit die wesentlichen Kostentreiber beim Bauen, Modernisieren und Instandhalten.
Eine 2023 fertiggestellte Wohnung wird laut BBU mit Baukosten von durchschnittlich 3.600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grundstück) etwa ein Drittel (29 Prozent) mehr kosten als eine im Jahr 2020 fertiggestellte Wohnung (2.790 Euro). "Bei aktuell neu auf den Weg gebrachten Bauprojekten unserer Unternehmen in Berlin liegen sie mittlerweile bei 5.000 Euro pro Quadratmeter und darüber – auch hier ohne Grundstück", rechnete Kern vor.
BBU-Mieten: In Berlin (noch) stabil, in Brandenburg günstig
Im Bestand sind die Mieten der BBU-Mitgliesunternehmen auf 6,52 Euro pro Quadratmeter gestiegen (plus 2,4 Prozent) und auf 7,95 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietung (plus 3,8 Prozent). Damit waren die Mieten (Stichtag: 30.6.2022) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum relativ stabil, trotz hoher Bau- und Instandhaltungspreise. Auch die Neubaumieten hielten – trotz einer Steigerung um 6,9 Prozent auf 10,98 Euro pro Quadratmeter – nicht mit der Baukostensteigerung Schritt.
Mit Mieten von 5,54 Euro im Bestand und 6,26 Euro bei Neuvermietung nettokalt pro Monat und Quadratmeter ist das Wohnen bei den BBU-Unternehmen in Brandenburgs Städten noch günstig. Einen großen Sprung gab es aber bei den Neubaumieten im weiteren Metropolenraum: Zum 30.6.2022 lagen diese um rund 27 Prozent über dem Vorjahreswert. "Auch wenn die Neubaumieten damit noch weiterhin knapp unter dem Berliner Niveau liegen, so zeigt dieser große Preisschritt doch, dass die Baukostensteigerungen jetzt auch in den Städten weitab von Berlin voll durchschlagen", so Kern.
Hinzu kämen "hausgemachte" Probleme wie schwerfällige Planungsverfahren, mangelnde Digitalisierung der Verwaltungen, eine unzureichende und unzuverlässige Förderung und immer mehr Auflagen. Kern: "Wir steuern hier auf Kostenmieten von 20 Euro nettokalt pro Quadratmeter zu."
Konjunkturoffensive "Zukunft Wohnen": Die BBU-Forderungen
Schon bei einer Umfrage im Juni 2022 hatten die BBU-Mitgliedsunternehmen angegeben, dass knapp ein Fünftel ihrer Neubauprojekte auf der Kippe stehen könnte. Die Auftragseingänge für Wohnungsbau in Berlin sind nach Angaben des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zwischen November 2021 und November 2022 um nahezu 18 Prozent eingebrochen, in Brandenburg lag der Rückgang bei moderaten 0,4 Prozent – beides nicht preisbereinigt.
BBU-Vorständin Kern schlug ein Konjunkturprogramm für das Bauen und Modernisieren vor – wie es die Bundesregierung in Reaktion auf die Finanzkrisen 2008 und 2009 mit den Konjunkturpaketen I und II sowie 2020 und 2021 zur Abmilderung der sozialen und wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie auf den Weg gebracht hatte: "Eine Konjunkturoffensive Zukunft Wohnen könnte die notwendigen Anstrengungen zur Verbesserung der Neubau- und Modernisierungsrahmenbedingungen und zur Dämpfung der Baukosten bündeln und ihnen so Durchschlagskraft verleihen."
Die Forderungen des BBU zum Kosten dämpfen und zu einer beschleunigten Planung und Umsetzung von Wohnungsbauvorhaben:
- Senkung der Mehrwertsteuer auf Bauleistungen von 19 auf sieben Prozent
- Deutliche Ausweitung und Verstetigung der Bundesförderung für Neubau und Modernisierung auf zehn Milliarden Euro pro Jahr
- Systematische Unterstützung von Innovationen am Bau
- Fortlaufende Evaluierung und Ergänzung der Landesförderung
- Baubeschleunigungsgesetz mit befristeter Entscheidungszentralisierung für alles, was Bauen voranbringt
- Verwaltungsreform in Berlin jetzt endlich angehen
- Umfassende Digitalisierung der Verwaltungen und der Bauplanungsverfahren
- Förderung und Ausbau von Smart Metering und Smart Grids
- Zügige Umsetzung "Bündnis bezahlbarer Wohnraum" auf Bundesebene
- Zügige Umsetzung des "Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen in Berlin"
- Fortsetzung der guten Zusammenarbeit im "Bündnis für Wohnen" Brandenburg
Es gelte, gemeinsam nachhaltig tragfähige Lösungen für die Sicherung von bezahlbarem Wohnen und die Bewältigung elementarer Herausforderungen zu finden: Die Verstetigung des Wohnungsbaus müsse als staatliche Aufgabe verstanden werden. Jede Erhöhung der Anforderungen an die Gebäude und Wohnungen erhöhe auch den Subventionsbedarf, heißt es in dem Bericht.
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