Ob der Vermieter unter Berufung auf die Vormiete eine höhere als die nach der Mietpreisbremse an sich zulässige Miete verlangen kann, richtet sich nach dem letzten Wohnraummietverhältnis. Leerstand, Eigennutzung oder gewerbliche Vermietung der Räume vor der Neuvermietung sind nach Auffassung des LG Berlin unerheblich.

Hintergrund

Die Mieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von der Vermieterin unter Berufung auf die Mietpreisbremse, die in Berlin seit Juni 2015 gilt, die Rückzahlung von Miete.

Das Mietverhältnis begann zum 1.5.2016. Im Mietvertrag vom 14.4.2016 ist eine Nettokaltmiete von 950 Euro monatlich vereinbart. Zuvor waren die Räume mit Mietvertrag vom 1.8.2011 für 950 Euro monatlich als Wohnung und sodann mit Mietvertrag vom 13.12.2012 für 900 Euro monatlich zur gewerblichen Nutzung vermietet.

Im April 2017 rügte die Mieterin, die Miethöhe verstoße gegen die Mietpreisbremse. Nach ihrer Auffassung ist die zulässige Miethöhe um 222 Euro monatlich überschritten. Die Mieterin verlangt die Rückzahlung überzahlter Miete für mehrere Monate sowie Feststellung, dass angesichts der Mietpreisbremse nur eine geringere Miete zulässig ist.

Die Vermieterin beruft sich darauf, dass im vorigen Wohnraummietverhältnis über die Räume ebenfalls eine Monatsmiete von 950 Euro vereinbart war und sie diesen Betrag auch im neuen Mietverhältnis verlangen dürfe.

Entscheidung

Das LG Berlin gibt der Vermieterin Recht.

Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse liegt nicht vor, denn die Vermieterin kann sich gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf die Vereinbarung einer Miete in gleicher Höhe mit dem Vormieter berufen.

Nach dieser Vorschrift darf eine Miete bis zur Höhe der Miete vereinbart werden, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Abzustellen ist auf das letzte Wohnraummietverhältnis, das der Vermieter vor Eingreifen der Mietpreisbremse in Vollzug gesetzt hat. Das war hier der am 1.8.2011 geschlossene Mietvertrag, in dem eine Miete von 950 Euro vereinbart war.

Es ist für die Vermieterin unschädlich, dass dieses Mietverhältnis nicht unmittelbar bis zur Begründung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses dauerte. § 556e Abs. 1 BGB verlangt für die Berücksichtigung der Vormiete keinen nahtlosen Anschluss des zu beurteilenden Mietverhältnisses an das Vormietverhältnis.

Die gegenteilige Auffassung, die dem Vermieter ein Berufen auf die Höhe der Vormiete zumindest dann versagen möchte, wenn die Mietsache vom Vermieter bis zur Anschlussvermietung zeitweilig selbst genutzt wird, lässt den Willen des Gesetzgebers außer Acht, dem Vermieter einen verlässlichen und nicht von Zufälligkeiten der Art und des konkreten Zeitpunkts der Anschlussvermietung abhängigen Bestandsschutz zur Schaffung von Investitionssicherheit zu gewähren. Deshalb ist § 556e Abs. 1 BGB selbst dann anwendbar, wenn die Mietsache vor der Anschlussvermietung zeitweilig leer steht.

Der Anwendung von § 556e Abs. 1 BGB steht auch nicht entgegen, dass die Räume zuletzt als Gewerberaum vermietet waren. Der Umstand der gewerblichen Vermietung ist für die Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB ebenso unbeachtlich wie die Höhe der dabei vereinbarten Gewerbemiete. Den hier vorliegenden atypischen Fall, dass eine zuvor zu Wohnzwecken vermietete Mietsache gewerblich und sodann wieder zu Wohnzwecken vermietet wird, hatte der Gesetzgeber nicht vor Augen. Er hat vorausgesetzt, dass es sich beim Vormietverhältnis stets um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Zugleich wollte er für Vermieter Investitionssicherheit in Höhe der zuletzt geschuldeten Wohnraummiete schaffen, unabhängig davon, ob die Anschlussvermietung nahtlos erfolgt, die Wohnung unmittelbar vor der Anschlussvermietung leer stand oder sie vom Vermieter selbst genutzt oder zwischenzeitlich zu anderen als Wohnzwecken vermietet wurde. Es kommt daher allein auf das vorige Wohnraummietverhältnis an.

Um eine endgültige Klärung dieser Frage durch den BGH zu ermöglichen, hat das LG Berlin die Revision gegen sein Urteil zugelassen.

(LG Berlin, Urteil v. 18.10.2018, 67 S 174/18)

§ 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. ...

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