Künftige Mietstaffeln zählen nicht als Vormiete

Hintergrund: Was gilt als Vormiete im Sinne der Mietpreisbremse?

Die Vermieterin und die Mieterin einer Wohnung in Berlin streiten nach Ende des Mietverhältnisses über die Rückzahlung der Kaution. Im Zuge dessen ist die zulässige Miethöhe streitig, da in Berlin seit Juni 2015 die Mietpreisbremse gilt.

Der im Februar 2017 geschlossene Mietvertrag enthielt eine Staffelmietvereinbarung. Demnach sollte sich die monatliche Nettokaltmiete von ursprünglich 713 Euro jedes Jahr zum 1. März erhöhen. Ab März 2019 belief sich die Miete auf 795 Euro. Die Mieterin zahlte diese Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses im März 2020.

Bereits im vorherigen Mietvertrag aus dem Jahr 2014 war eine Staffelmiete vereinbart. Bei Auszug des Vormieters betrug die Miete 713 Euro; ab Januar 2019 hätte sie gemäß Vertrag auf 804 Euro steigen sollen.

Im Februar 2019 rügte die Mieterin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, soweit eine Miethöhe von 713 Euro – dem vom Vormieter zuletzt gezahlten Betrag – überschritten sei. Die Vermieterin meinte hingegen, dass auch künftige Staffelbeträge aus dem Mietvertag des Vormieters bei der Bestimmung der zulässigen Miethöhe berücksichtigt werden müssten. Daher sei auch die ab Januar 2019 vorgesehene Staffel von monatlich 804 Euro als Referenz für das neue Mietverhältnis heranzuziehen gewesen. Ihrer Ansicht nach lag somit auch die ab März 2019 vereinbarte und gezahlte Miete von 795 Euro innerhalb des zulässigen Rahmens.

Entscheidung: Zuletzt gezahlte Miete ist entscheidend

Der BGH teilt die Auffassung der Mieterin. Die Miete durfte maximal 713 Euro betragen.

Bei Geltung der Mietpreisbremse darf die Miete in einem neu abgeschlossenen Mietvertrag die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen, so § 556d Abs. 1 BGB. Hat der Vormieter eine höhere Miete geschuldet, darf der Vermieter auch im neuen Mietverhältnis eine Miete in dieser Höhe verlangen, was sich aus § 556e Abs. 1 BGB ergibt. Maßgeblich ist in diesem Fall allein die zuletzt vom Vormieter tatsächlich geschuldete und gezahlte Nettokaltmiete, hier 713 Euro. Zukünftige Mietstaffeln aus dem vorherigen Vertrag sind unbeachtlich, wenn sie durch das Ende des Mietverhältnisses nie wirksam geworden sind. Die Vermieterin kann eine höhere Miete daher nicht damit rechtfertigen, dass der Vormieter ab Januar 2019 monatlich 804 Euro hätte zahlen müssen, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt worden wäre.

Diese Auslegung folgt dem Wortlaut von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB sowie dem gesetzgeberischen Ziel eines Bestandsschutzes für Vermieter hinsichtlich bereits bestehender vertraglicher Ansprüche – nicht jedoch solcher Positionen, die noch nicht entstanden sind.

(BGH, Beschluss v. 8.4.2025, VIII ZR 245/22)

In derselben Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass eine Klausel in einem Mietvertrag nicht schon dann individuell ausgehandelt ist, wenn der Mieter die Wahl zwischen zwei Alternativen hat.

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