Return to Office: Was Vermieter und Investoren wissen müssen

Die Digitalisierung und Flexibilisierung der Arbeitswelt definieren die Anforderungen an Funktion und Design des Büros neu. In einer aktuellen Studie untersucht der Immobiliendienstleister CBRE die aktuelle Situation und die Zukunft der Büronutzung in Deutschland.

Die Studie "Return to Office" basiert auf den empirischen Ergebnisse des CBRE Occupier Survey 2023, dem CBRE Live Work Shop Reports 2023 sowie zahlreicher Gespräche mit Führungskräften aus dem Corporate Real Estate Management von DAX- und SDAX-Unternehmen sowie dem Mittelstand.

Hybride Arbeitsplatzmodelle: Die neue Norm

Die aktuell niedrigen Auslastungsquoten in den deutschen Büros fordern Arbeitgeber heraus. Die Erkenntnis wächst, dass das Büro einen entscheidenden Einfluss auf Produktivität, Mitarbeiterbindung, Unternehmenskultur, Innovation und die langfristigen Geschäftsergebnisse hat. Hybride Arbeitsplatzmodelle entwickeln sich zur neuen Norm.

"Das Thema Return to Office und verändertes Nutzerverhalten ist eine der wesentlichen Herausforderungen der Assetklasse Büro in den kommenden Jahren", sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Die Bedeutung von ESG und Asset Management werden für Vermieter und Investoren an Bedeutung gewinnen, wenn sie ein adäquates Angebot schaffen wollen.

New Work – Qualität schlägt Quantität

Die Mehrzahl der deutschen Arbeitgeber strebt laut CBRE an, die Belegschaft den Großteil der Arbeitswoche ins Büro zu holen. Unternehmen entwickeln demnach bereits individuelle und holistische Arbeitsplatzstrategien, die auf die spezifischen Anforderungen zugeschnitten sind. Mehr als 60 Prozent der befragten Unternehmen wollen verstärkt aktivitätsorientierte Arbeitsplatzstrategien umsetzen und mehr als zwei Drittel wollen qualitativ höherwertige Flächen anmieten und zugleich Desk-Ratios (Verhältnis Arbeitsplätze zu Mitarbeiter) von 0,7 bis 0,3 etablieren.

"One-size-fits-all-Lösungen beim Bürodesign gehören der Vergangenheit an", so Pawel Krolikowski, Head of Workplace Consultingbei CBRE in Deutschland. Flexibilität, Qualität, Effektivität und Innovation durch mitarbeiter- und aktivitätsorientierte Layouts setzen neue Standards.

Das Homeoffice stirbt nicht aus

Zugleich hat CBRE herausgefunden, dass drei Viertel der Büroangestellten hybride Arbeitsmodelle mit einer wöchentlichen Anwesenheit von drei oder mehr Tagen präferieren. Nur 25 Prozent wollen komplett fünf Tage im Büro verbringen – zehn Prozent wollen zu 100 Prozent ins Homeoffice.

"Die Vorteile und Annehmlichkeiten des Homeoffice auf der individuellen Mitarbeiterebene sind hinlänglich bekannt, erklärt Matthias Düsing, Associate Director bei CBRE. Das physische Büro als Ort der sozialen Interaktion und Zusammenarbeit mit den Kollegen, des Wissensaustausches und der langfristigen Innovationsfähigkeit von Teams und Organisationen sei dem Homeoffice jedoch deutlich überlegen. "Gerade auch Mitarbeiter profitieren davon, die Arbeitswoche mehrheitlich im Büro zu verbringen", meint Düsing.

Anreize schaffen: ÖPNV-Anbindung und Lage

Damit es den Arbeitgebern gelingt, die Mitarbeiter zurück in die Büros zu holen, müssen CBRE zufolge Anreize geschaffen werden. Vornehmlich handelt es sich dabei um standortspezifische Faktoren wie eine pendlerfreundliche ÖPNV-Anbindung und ein attraktives Lageumfeld. Von großer Bedeutung ist auch ein qualitativ hochwertiges Bürodesign, das eine stärkere Differenzierung der Arbeitsumgebung nach Aktivitäten sowie verstärkten Technologieeinsatz ermöglicht. Beim Thema zurück ins Büro zahlt sich bei den Mitarbeitenden aber auch der Wohlfühlfaktor mehr und mehr aus.

"Wenn es den Unternehmen gelingt, ihren Teams eine Arbeitsumgebung im Sinne der Hotelification zu geben, kommen die Menschen auch wieder gerne ins Büro zurück, um dem täglichen Mehrwert des physischen Büros zu erleben“, so Linsin.

Folgen für die Assetklasse Büro

Die Konsolidierung und strategische Optimierung des Büroflächenbedarfs ist laut CBRE einer der wesentlichen nachfrageseitigen Trends am Büromarkt und wird es auf absehbare Zeit bleiben. Neben der aktuellen zyklischen und konjunkturell bedingten Nachfrageschwäche haben die neuen, strukturell bedingten Nachfragemuster weitreichende Effekte auf alle Marktteilnehmer.

Unternehmen, Immobilieneigentümer, Asset Manager und Investoren stehen kurz- und langfristig neuen Herausforderungen gegenüber – mit erheblichen Folgen für das Risikoprofil der Assetklasse Büro als. Das umfasst (Nach-)Vermietungsrisiken, Nachnutzungs- und Obsoleszenzrisiken, Repositionierungsbedarf vor dem Hintergrund von ESG und Wellbeing-Anforderungen und Auflagen, neue Mietvertragsstrukturen (Green Leases) sowie potenziell steigende Investitionskosten (CapEx) und Betriebskosten (OpEx).

CBRE-Studie "Adaptive Spaces. Return to the Office" (Download)

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