Trend zu New-Work-gerechten Flex-Offices setzt sich fort

Die Assetklasse Office galt lange Zeit als sichere Bank. In den kommenden Jahren werden Büroimmobilien aber mit einem massiven Druck zur Umstrukturierung konfrontiert sein. Homeoffice, demografische Entwicklung und Künstliche Intelligenz (KI) lassen die Nachfrage sinken, gleichzeitig werden New-Work-gerechte Flex-Offices weiterhin gesucht sein, prognostiziert Aengevelt Immobilien.

Eine globale Umfrage von Manova Partners zeigt, dass mehr als zwei Drittel (70 Prozent der Unternehmen) weiterhin auf hybride Arbeitsmodelle setzen werden.

Rückgang der Büroflächennachfrage um 30 Prozent

Laut Aengevelt wird die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Neubau zu einem umfassenden Nachrüstungsdruck im Bestandssegment in qualifizierten Lagen führen. Suboptimale Standorte und Monostrukturierungen bleiben unter erheblichem Marktdruck.

Das Maklerunternehmen beruft sich unter anderem auf Zahlen des Ifo-Instituts, das allein durch Homeoffice einen Rückgang der Büroflächennachfrage in Deutschland bis zum Jahr 2030 um zwölf Prozent erwartet – demnach praktizieren 69 Prozent der Arbeitgeber hybride Modelle aus Homeoffice-Tagen und Präsenztagen. Büroflächenreduzierungen werden allerdings meist nur bei der Umstellung auf Flex-Offices und auslaufenden Mietverträgen vorgenommen, weil Zellenbüros zunächst nicht entbehrlich werden, wenn Mitarbeiter einzelne Tage im Homeoffice nehmen.

Eine geringere Büroflächennachfrage leitet Aengevelt außerdem aus dem demografisch bedingten Rückgang des Erwerbspersonenpotenzials ab, der dazu führen dürfte, dass die Zahl der Büroarbeitskräfte bis 2040 nach realistischen Szenarien um rund neun Prozent zurückgehen wird. Noch stärker könnten die Auswirkungen der KI sein, denen Büroarbeitsplätze zum Opfer fallen werden, insbesondere in den Bereichen Marketing und Social Media, Programmierung, Buchhaltung, Recht, HR und Assistenz.

Laut einer Umfrage von 502 Human Resources Managern durch Trend Research im Auftrag der GSG Berlin, auf die ebenfalls Aengevelt hinweist, könnten bereits bis 2030 bis zu 27 Prozent der Bürofläche durch KI-bedingte Personaleinsparungen freiwerden. In den City-Reports 2026/27 hat Aengevelt für die Städte Berlin, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Leipzig trotz geringer Neubauleistungen zum Teil erhebliche Zunahmen der Büroflächenleerstände analysiert.

Zukunftsfähige Büroimmobilien: die Merkmale

Von den Flächenreduzierungen werden nach Auffassung von Aengevelt künftig vor allem ältere monostrukturierte Bestandsimmobilien betroffen sein, die unflexible Grundrisse mit Zellenbüros bieten, einen energetisch problematischen Zustand aufweisen und / oder die sich in peripheren Lagen befinden.

Solche Objekte dürften sich demnach zunehmend zu Stranded Assets mit den Perspektiven Abriss oder Umnutzung entwickeln. Verstärkt wird der Druck auf Altimmobilien durch die mittel- und langfristig lebhafte Nachfrage nach Neubauten.

Zukunftsfähige Büroimmobilien zeichnen sich dem Makler Aengevelt zufolge durch folgende Merkmale aus:

• Zentrale Standorte im urbanen Umfeld mit guter Erreichbarkeit durch öffentlichen Nah- und Fernverkehr, motorisierten Individualverkehr und E-Bikes.
• New-Work-gerechte, flexible Grundrisse mit Co-Working Spaces, Flex-Offices und Social Areas, die auch an zukünftige Veränderungen der Arbeitswelt anpassbar sind.
• Erfüllung der ESG-Kriterien mit hoher energetischer Effizienz.
• Attraktives Interior Design und Ambiente, um Präsenzen für die Mitarbeiter attraktiv zu machen.
• Flankierenden Nutzungsmix durch bedarfsgerechte Dienstleistungs- und Gastronomieangebote.

Bedarfsadäquate Umnutzungsszenarien würden zunehmend an Beratungs- und Vermarktungsrelevanz gewinnen.

Hybride Arbeitsmodelle etablieren sich langfristig

Hybrides Arbeiten hat sich international als fester Bestandteil moderner Arbeitswelten etabliert. Das ist das Ergebnis einer Umfrage von Manova Partners unter 73 Büromietern. 70 Prozent der Unternehmen setzen demnach auf hybride Arbeitsmodelle mit einer Kombination aus Büro- und Homeoffice. 59 Prozent der Unternehmen geben an, dass sich ihre Anforderungen an Büroflächen nicht verändert haben. Nur 14 Prozent benötigen künftig weniger Fläche, und 15 Prozent berichten von einem steigenden Bedarf.

Die Unternehmen kehrten nicht vom Büro ab – sie würden vielmehr wählerischer, sagt Dimitri Maillard, Co-Head of Asset Management Europe bei Manova Partners. Auf den europäischen Märkten konzentriere sich die Nachfrage auf gut gelegene, hochwertige und flexible Flächen, die Teamwork und  Mitarbeiterzufriedenheit fördern und ESG-Anforderungen entsprechen. "Für Eigentümer und Investoren unterstreicht das die Bedeutung anpassungsfähiger Raumkonzepte, die auf sich ändernde Nutzerbedürfnisse reagieren können", so Maillard.

Eine Rückkehr zu strengeren Präsenzpflichten zeichne sich derzeit kaum ab. 76 Prozent der Unternehmen mit hybriden Arbeitsmodellen wollen die Homeoffice-Tage beibehalten. Trotzdem bleibe der Büroflächenbedarf stabil. 59 Prozent der Befragten sehen derzeit keinen Anlass, die Flächenbedarfe wesentlich anzupassen. 15 Prozent melden zusätzlichen Flächenbedarf an.

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