Durch die Corona-Pandemie sind viele Berufstätige im Homeoffice gelandet. Mal nur tageweise, mal werden Räume dauerhaft umfunktioniert. Doch Mietwohnungen sind eigentlich zum Wohnen da – und Vermieter müssen die Arbeit von zu Hause nur in Grenzen dulden. Was sie erlauben müssen und was nicht.
Zu Hause arbeiten ist derzeit fast schon übliche Praxis. Grundsätzlich ist eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung einer ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung aber gar nicht gestattet – es sei denn, im Mietvertrag ist das erlaubt oder der Vermieter stimmt zu.
Berufliche Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden, sind in der Regel kein Problem. Geschäftliche Aktivitäten, die nach außen in Erscheinung treten – und die nicht ausdrücklich vereinbart worden sind – muss der Vermieter jedoch nicht dulden. In Einzelfällen kann er eine Kündigung aussprechen.
Berufliche Nutzung der Mietwohnung: Mitbewohner dürfen nicht unzumutbar belästigt werden
Handelt es sich denn beim Homeoffice schon um eine gewerbliche Nutzung? Nicht unbedingt. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) dürfen Mieter durchaus von zu Hause aus arbeiten (BGH, Urteil v. 14.7.2009, Az. VIII ZR 165/08). Demnach kann der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, seine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen: Etwa dann, wenn es sich um eine Tätigkeit handelt, von der selbst bei Publikumsverkehr keine anderen Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei der üblichen Nutzung der Wohnung. Dies hat der Mieter darzulegen und zu beweisen.
Nach dieser Rechtsauslegung gehört das Homeoffice im Angestelltenverhältnis zu den erlaubten Nutzungen. Im vorliegenden Fall hatte ein selbständiger Immobilienmakler sein Gewerbe in der Mietwohnung ausgeübt, da er nicht über eigene Geschäftsräume verfügte. Die Richter nannten als Beispiele für erlaubte Nutzungen auch die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, schriftstellerische Tätigkeiten oder den Empfang und die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung. Der Vermieter muss aber Mitarbeiter des Mieters nicht in der Wohnung dulden. Auch darf der Wohnungscharakter nicht durch bauliche Maßnahmen verändert werden – es sei denn, der Vermieter gibt sein Okay.
Gewerbliche Nutzung der Wohnräume mit Außenwirkung – ohne Erlaubnis droht die Kündigung
In einer anderen Rechtssache hat der BGH entschieden, dass eine Genehmigung des Vermieter schon dann nötig ist, wenn die Wohnung beim Gewerbeamt als Betriebsstätte gemeldet und als Geschäftsadresse genutzt wird (BGH, Beschluss v. 31.7.2013, Az. VIII ZR 149/13). Der Vermieter durfte nach Auffassung der Karlsruher Richter dem Mieter das gemietete Einfamilienhaus wegen unerlaubter gewerblicher Benutzung kündigen. Ein Anspruch auf Gestattung besteht dann nicht, wenn der Mieter ein nach Art und Zuschnitt umfangreiches Gewerbe betreiben will, das unter anderem einen Hausmeisterservice zum Gegenstand hat.
Das Gleiche gilt, wenn ein Mieter zum Beispiel an drei Werktagen pro Woche für rund ein Dutzend Schüler Gitarrenunterricht erteilt und es zu Lärmstörungen kommt (BGH; Urteil v. 10.4.2013, Az. VIII ZR 213/12). Insbesondere dann, wenn es wegen dieser vom vertraglichen Zweck abweichenden Nutzung der Wohnung zu Streitigkeiten mit anderen Mietern kommt, durch die der Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigt wird. Kündigen darf ein Vermieter etwa auch dann, wenn ein Mieter die gesamte Bürotätigkeit seines gewerblichen Unternehmens in der Wohnung betreibt, entschied das Landgericht München (LG München II, Urteil v. 25.7.2006, Az. 12 S 2128/06).
Mieter hat keinen Anspruch auf Erlaubnis zur beruflichen Nutzung der Wohnung
Auch die entgeltliche Betreuung von mehreren Kleinkindern – fünf sind es im vorliegenden Fall – als Tagesmutter ist als teilgewerbliche Nutzung verboten (BGH, Urteil v. 13.7.2012, Az. V ZR 204/11). Hier ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich, sonst riskiert der Mieter eine Abmahnung oder die Kündigung. Wegen der fehlenden Genehmigung wies der BGH die Revision gegen ein Urteil des Landgerichts Köln (LG Köln, Entscheidung v. 11.8.2011, Az. 29 S 285/10) zurück.
Eine Verpflichtung des Vermieters, die Erlaubnis zu erteilen, besteht nicht. Auch nicht daraus, dass es in der Gesellschaft eine immer größere Nachfrage nach derartigen Einrichtungen gibt, da etwaige öffentlich-rechtliche Vorschriften in die Rechtsbeziehungen zwischen Vermietern und Mietern nicht eingreifen, entschied das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil v. 24.10.2013, Az. 67 S 208/13). Liegt die Tätigkeit als Tagesmutter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung, ist demnach auch ein bis zu fünfminütiges Parken auf dem Mietgrundstück und die damit verbundene Beeinträchtigung Dritter beim Bringen und Abholen der betreuten Kinder gedeckt.
Nach einem älteren Urteil des Landgerichts Hamburg kann die Aufnahme von drei zusätzlichen Tagespflegekindern durch eine Mutter mit einem eigenen Kleinkind noch vertragsgemäß sein (LG Hamburg, Urteil v. 22.4.1982, Az. 7 S 63/82).
Erlaubnis freiwillig erteilt: Vermieter kann Mietzuschlag verlangen
Auch wenn der Vermieter nicht zur Erteilung einer Genehmigung verpflichtet ist, kann er diese freiwillig erteilen, entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) in einem Fall. Der Vermieter kann dann die Erteilung der Genehmigung auch von einem Mietzuschlag abhängig machen (BayObLG, Rechtsentscheid v. 25.3.1986, Az. RE-Miet 4/85).
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