Keine Kita in Mietwohnung

Hintergrund

Die Mieterin einer Wohnung verlangt von der Vermieterin die Erlaubnis, in der Wohnung fremde Kinder zu betreuen.

Dem Mietvertrag zufolge wurden die Räume als Wohnung vermietet und dürfen ohne schriftliche Zustimmung der Vermieterin nicht zu anderen als Wohnzwecken verwendet werden. Die Mieterin möchte die im 1. OG gelegene Wohnung nutzen, um in einem Zimmer werktags von 8 bis 16 Uhr als Tagesmutter bis zu fünf fremde Kleinkinder zu betreuen. Sie verlangt die Erlaubnis der Vermieterin hierzu.

Entscheidung

Die Mieterin hat keinen Anspruch darauf, die Wohnung zur Kinderbetreuung nutzen zu dürfen.
Aus der Zweckbestimmung von Räumen als Wohnung folgt, dass diese zum Wohnen bestimmt sind, also in erster Linie zur Nutzung als Lebensmittelpunkt. Geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter in Wohnräumen grundsätzlich nicht dulden. Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder stellt eine teilgewerbliche Nutzung einer Wohnung dar, wie bereits der BGH entschieden hat.

Zwar kann der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilweisen gewerblichen oder (frei-)beruflichen Nutzung von Wohnräumen zu erteilen. Eine solche Pflicht, eine nach dem Mietvertrag vertragswidrige Nutzung zu gestatten, kommt jedoch nur in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehende Einwirkungen auf die Mietsache oder auf Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

Das ist bei der Nutzung einer Wohnung für die Betreuung von bis zu fünf Kleinkindern jedoch nicht der Fall. Zum einen kommt es durch den Besucherverkehr beim Bringen und Abholen der Kinder zu erhöhtem Lärm und mehr Verschmutzung im Treppenhaus. Auch sind Beeinträchtigungen durch das Abstellen von Kinderwagen und -fahrzeugen im Treppenhaus während der Betreuungszeit zu erwarten. Nach außen träte die teilgewerbliche Tätigkeit der Mieterin auch, wenn sie gemeinsam mit den fünf Kindern das Treppenhaus passiert, um nach draußen zum Spielplatz und zurück in die Wohnung zu gelangen. Schließlich ist zu erwarten, dass von der ständigen Betreuung von Kleinkindern mehr Lärm ausgeht, als dies normalerweise in einer Wohnung der Fall ist.

(LG Berlin, Urteil v. 24.10.2013, 67 S 208/13)