Überblick

Hybride Arbeitsmodelle haben sich europaweit etabliert, wie eine Nutzerumfrage von CBRE zeigt – das beeinflusst die Büromärkte. Für Vermieter wird es wichtiger, die Mieter, ihre Geschäftsmodelle und damit die Anforderungen an Standort und Immobilie zu kennen.

Weniger als 40 % der Arbeitnehmer in Europa nutzen derzeit das Büro. Das meldet knapp die Hälfte (48 %) der 136 vom Immobiliendienstleister CBRE befragten Unternehmen. Rund 56 % der Arbeitgeber glaubt, dass die aktuelle Situation langfristiger Natur sein wird. Von den kleineren Unternehmen (bis 1.000 Mitarbeiter) gehen sogar 68 % von einem Dauerzustand aus.

Zwei Drittel der Firmen haben verbindliche Regelungen für die Anwesenheit im Büro eingeführt. Vor einem Jahr waren das nur 40 % – mindestens 3 Tage pro Woche ist die Regel bei 43 % der europäischen Unternehmen, die an der Umfrage teilgenommen haben.

Büroimmobilien: Präferenzen der Unternehmen

Ein hybrides Arbeitsmodell, bei dem die Mitarbeiter die Zeit zu gleichen Teilen im Büro und remote verbringen, ist weit verbreitet. Rund die Hälfte der Unternehmen präferiert dieses Modell auch langfristig. Rund ein Drittel (38 %) will die Mitarbeiter überwiegend zurück im Büro haben. 11 % bevorzugten, dass die Mitarbeiter überwiegend remote arbeiten. Kaum ein Unternehmen setzt laut CBRE auf die Extreme – vollständige Büropräsenz oder vollständige Remotearbeit.

"Sowohl bei den Arbeitgebern als auch den Mitarbeitern scheint sich langsam ein neues Arbeitsmodell zu etablieren", sagt Oliver Küppers, Head of Advisory & Transactions bei CBRE in Deutschland. Das mobile Arbeiten sei zwar mittlerweile fester Bestandteil der europäischen Bürokultur geworden, gleichzeitig sei aber das physische Büro mit seinen Vorteilen der Zusammenarbeit, des Wissenstransfers und Erfahrungsaustauschs nicht wegzudenken.

Erwartungen an ein modernes Büro

"An Büroimmobilien werden heute andere Anforderungen gestellt als noch vor einigen Jahren", so Pawel Krolikowski, Head of Workplace Consulting bei CBRE in Deutschland. Mitarbeiter kommen nach seiner Beobachtung nicht mehr ins Büro, um den ganzen Tag nur am Schreibtisch zu sitzen – es geht auch um den persönlichen Austausch und die Interaktion mit Kollegen und Kunden.

"Flächen und Räume müssen deswegen nicht nur offener und kollaborativer, sondern auch flexibel und tätigkeitsbezogen gestaltet werden", ergänzt Krolikowski. Gefragt seien auch Räume, in denen konzentriertes und ungestörtes Arbeiten möglich ist, ähnlich wie im Homeoffice. "Da sich die Tätigkeiten während des Arbeitsalltags ändern, ist eine entsprechende Quantität und Anordnung der jeweiligen Raummodule unabdingbar", sagt der Experte.

Kollaborative Arbeitsmodelle auf dem Vormarsch

Wie die CBRE-Umfrage auch zeigt, reduziert bereits die Mehrheit (83 %) der großen Unternehmen (mehr als 5.000 Mitarbeiter) die Anzahl der fest zugewiesenen Arbeitsplätze. 81 % erhöhen zudem die Zahl der tätigkeitsbezogenen Arbeitsumgebungen.

Kollaborative Modelle wie das Hot-Desking (65 %), auch Desk-Sharing genannt, nehmen insgesamt zu: Dadurch hat knapp ein Viertel (24 %) der befragten Unternehmen ein höheres Mitarbeiter–Arbeitsplatz-Verhältnis als 2:1. Zum Vergleich: Im Jahr 2022 waren es 7 %. Der Anteil von Unternehmen mit einem Verhältnis 1:1 sank von 30 % im Jahr 2022 auf nun 7 %.

Büroflächen werden reduziert: Der Trend geht zur Konsolidierung

Knapp 60 % der Umfrageteilnehmer haben in den vergangenen 3 Jahren die genutzte Bürofläche reduziert, meistens um 10 bis 30 %. "Der Trend zur Konsolidierung wird sich auch in den kommenden Jahren weiter fortsetzen – nicht nur aufgrund der Zunahme hybrider Arbeitsmodelle", erklärt Küppers. Viele Unternehmen befinden sich demnach gerade in einem Prozess der Kostensenkung und Reduktion von Ineffizienzen.

Deswegen wird laut CBRE bei Büros nun mehr auf Qualität statt Quantität gesetzt: Knapp die Hälfte (45 %) der Unternehmen zieht bereits ganz oder teilweise in qualitativ höherwertige Räumlichkeiten um – dafür werden auch höhere Mieten in Kauf genommen. Immerhin knapp ein Viertel (23 %) der Befragten prüft die Option.

"Für Vermieter wird es immer wichtiger, ihre Mieter, deren Geschäftsmodelle und damit deren Anforderungen an Standort und Objekte genaustens zu kennen", rät Krolikowski. In Zukunft würden nicht nur Mietverträge, sondern auch Bürokonzepte immer individueller gestaltet werden.

Flex-Office und Nachhaltigkeit

Auch das Interesse an Flex-Office-Lösungen ist gefragt. Zwar geben in der CBRE-Umfrage knapp 2 Drittel (63 %) der Unternehmen an, dass flexible Büroflächen derzeit weniger als 10 % des Portfolios ausmachen, aber nur 46 % gehen davon aus, dass das in 2 Jahren noch der Fall sein wird.

Bei der Standortwahl des Büros ist die Erreichbarkeit ein wichtiges Kriterium: 80 % finden dabei die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel am wichtigsten, noch vor Parkplätzen (57 %). Ladestationen für Elektrofahrzeuge (48 %) und Abstellmöglichkeiten für Fahrräder oder Motorroller (38 %) wurden ebenfalls als wichtige Faktore...

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