Energetische Sanierung: WEG könnten mehr tun und mehr sparen

Etwa ein Viertel der Wohnungen in Deutschland gehören zu Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Viele davon werden schon energetisch saniert, aber es liegt auch Potenzial brach. Was hemmt die Sanierung, wie könnte mehr gehen? Das Institut für ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW) hat Tipps.

Das Sparpotenzial in Wohnungen von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) liegt in fast allen Gebäuden zwischen 16 und 30 Prozent, wenn sie gedämmt und neue Fenster eingebaut werden. Das ergibt eine Studie (Link siehe unten), die das Institut für ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW) für die Kampagne "WEG der Zukunft" im Rahmen der Nationalen Klimaschutzinitiative erarbeitet hat. In jedem fünften Gebäude könnte der Energieverbrauch mit diesen Maßnahmen um mehr als 30 Prozent gesenkt werden. Das würde sich auch auf die laufenden Kosten auswirken.

Insgesamt 5,3 Millionen Wohnungen von Eigentümergemeinschaften befanden sich der Studie zufolge etwa im Jahr 2011 in Gebäuden, die vor 1978 – und damit vor der ersten Wärmeschutzverordnung – gebaut wurden. Das waren knapp 60 Prozent aller WEG-Wohnungen. Vor allem bei diesen Einheiten wird von einem hohen Sanierungsbedarf ausgegangen.

Alte Heizungen austauschen: Hier rechnet sich das Sanieren oft schnell

Ein erheblicher Sanierungsstau besteht demnach bei der Dämmung von Außenwänden, Fußböden und Kellerdecken, heißt es in der Studie. Im Jahr 2016 sei festgestellt worden, dass bei Bestandsgebäuden in der Hand von WEG deutlich seltener eine nachträgliche Dämmung vorgenommen wurde als bei Gebäuden anderer privaten Eigentümer oder Wohnungsunternehmen. Zwischen 2015 und 2017 sei die Zahl der energetischen Sanierung nicht gestiegen, sondern sogar von 44,2 Prozent auf 35,2 Prozent zurückgegangen.

Noch mehr könnten WEG der Studie zufolge sparen, wenn häufiger alte Heizung optimiert oder komplett ausgetauscht würden. Die Möglichkeiten, das Sparpotenzial zu nutzen sind vielfältig. Die Kosten variieren je nach Maßnahme von wenigen hundert bis mehreren zehntausend Euro. Je nach Maßnahme kann sich das Sanieren schon innerhalb weniger Jahre rechnen, zum Beispiel mit einem Pumpentausch. Für solche geringinvestive Maßnahmen gibt es 30 Prozent vom Staat.

Bei etwa 40 Prozent der Gebäude sind die Heizungen laut der Studie bereits älter als 20 Jahre; bei mehr als zehn Prozent sind sogar älter als 30 Jahre. Hier besteht die Gefahr, dass die Heizung kurzfristig ausfällt und eine schnelle Reparatur möglichweise an fehlenden Ersatzteilen scheitert. Neue Heizungen, bei denen erneuerbare Energien zum Einsatz kommen, sind bei WEG bisher nur selten im Einsatz.

Entscheidungsprozesse bremsen Sanierungen vor allem in großen WEG

Der Entscheidungsprozess für oder gegen eine energetische Sanierung unterscheidet sich bei WEG deutlich von anderen Wohnungseigentümern. Für die Sanierungsmaßnahmen muss ein gemeinsamer Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorliegen, gleichzeitig erfolgt die Umsetzung häufig nicht in Eigenregie, sondern durch eine Hausverwaltung. Das alles bremst.

Im Schnitt hat es der Studie zufolge von ersten Überlegungen bis zur Umsetzung der energetischen Sanierungsmaßnahmen in Wohnungen von Eigentümergemeinschaften drei Jahre gedauert. Von der Beschlussfassung bis zum Abschluss der Arbeiten dauerte es durchschnittlich eineinhalb Jahre. Die Dauer ist abhängig von der Häufigkeit von Mitgliederversammlungen und der Intensität der Beratung während des Prozesses.

In den großen WEG (mehr als 20 Wohneinheiten) wurde die Passivität und Altersstruktur (hoher Anteil älterer Eigentümer) zudem häufiger als Hemmnis genannt als in kleineren WEG, wo wiederum Streit häufiger ist. So sind etwa Werterhalt und Wertsteigerung meist nur für Vermieter relevant, wohingegen Selbstnutzer häufiger Energieeinsparung oder die Reduktion von Heizkosten als Motiv nennen. Weitere relevante Motive sind Bauschäden oder Verschleiß sowie Notwendigkeit und Wohnkomfort. Auch die Finanzierung ist ein Thema.

Es gibt Beratung und Förderung für Eigentümer: Man muss nur wissen wo

Auch rechtliche Rahmenbedingungen beeinflussen Sanierungsentscheidungen. Rechtsfeste Beschlüsse für energetische Modernisierungen sind schwierig zu fassen. Schulungen, steuerliche Abschreibungen und individuelle Sanierungsfahrpläne werden jeweils auch von mehr als 70 Prozent der Befragten als wichtig bewertet.

Knapp die Hälfte der für die Studie Befragten fühlt sich nicht gut beraten, wenn es um das Sanieren von Eigentumswohnungen geht. Die Studienautoren kommen zu dem Schluss: Es gibt ein großes Interesse von WEG an Angeboten zur Beratung und eine große Bereitschaft, diese in Anspruch zu nehmen. Bei vielen Wohnungseigentümergemeinschaften scheiterten die Sanierungsmaßnahmen außerdem schon bei der Finanzierung.

In beiden Fällen könnte eine unabhängige Energieberatung helfen: Berater könnten an Eigentümerversammlungen teilnehmen, um Pläne fürs Sanieren vorzustellen und die Sanierung begleiten. Außerdem können sie dabei helfen, nach Fördermöglichkeiten zu suchen. In manchen Regionen Deutschlands, etwa in Freiburg im Breisgau, in Hannover, Bremen und Bremerhaven sowie in der Metropolregion Rhein-Neckar werden derzeit neue Angebote zur WEG-Beratung entwickelt und erprobt. Außerdem gibt es eine kostenlose Fördermittel-Datenbank (co2online). Dort sind alle Fördermittel für Modernisierung und Neubau aufgelistet.

Mit dem Klimapaket gibt es seit Februar mehr Fördermittel, wenn Eigentümer eine unabhängige Energieberatung in Anspruch nehmen: Für Wohnungseigentümergemeinschaften liegt der Zuschuss bei 80 Prozent, maximal 1.700 Euro. Für die Teilnahme des Energieberaters an der Eigentümerversammlung gibt es einen Extra-Zuschuss von 500 Euro. Beim Austausch der Heizung übernimmt der Staat jetzt bis zu 45 Prozent der Kosten.

Der Studie "Energetische Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften" liegen Auswertungen verschiedener Analysen sowie Umfragen unter Eigentümern und Verwaltern zugrunde. Die Kampagne "WEG der Zukunft" wird gefördert vom Bundesumweltministerium und der Initiative Klimaschutz auf Beschluss des Bundestages.


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Schlagworte zum Thema:  Klimaschutz, WEG, WEG-Verwaltung, Sanierung