Zukunft der Innenstädte

Die deutschen Innenstädte stehen unter Druck. Erst kam vor zwei Jahren Corona, jetzt sorgen die Energiekrise und der Krieg in der Ukraine für Inflation und Rezession. Aber jede Krise birgt auch Chancen. Mixed-Use-Immobilien können eineMöglichkeit sein, Menschen zurück in die Innenstädte zu locken.

Den deutschen Innenstädten steht (mal wieder) ein schwieriger Winter bevor. Die Covid-19-Pandemie entwickelt sich zwar allmählich zu einer Endemie, aber ob dieses Jahr noch eine weitere Infektions-Welle mit für Einzelhandel und Gastronomie schädlichen Maßnahmen droht, ist noch unklar. Und nun trüben steigende Preise und die Angst vor der nächsten Strom- und Heizrechnung zusätzlich die Shoppinglaune der Menschen.

Dieser dauerhafte Krisenmodus befeuert die Sorge um das Sterben der Innenstädte. Veränderung bietet aber auch immer eine Chance, die nun genutzt werden muss.

Stationärer Handel warnt vor Pleitewelle

Der Handelsverband Deutschland (HDE) warnt bereits vor einer Pleitewelle im deutschen Einzelhandel und fordert rasche Wirtschaftshilfen. Die wirtschaftliche Existenz von mehr als der Hälfte der Handelsunternehmen in Deutschland sei bedroht, so eine aktuelle HDE-Umfrage. Der Grund: die explodierenden Energiekosten.

Hinzu kommt, dass der stationäre Einzelhandel in den Innenstädten immer noch unter den Umbrüchen der Pandemie leidet. Sie hat dem Online-Handel einen riesigen Boost verschafft. Viele stationäre Einzelhändler gerieten während der Lockdowns in Schieflage oder rutschten gar in die Insolvenz. Zudem setzte sich das Homeoffice in der Arbeitswelt durch, die Menschen sind weniger beim Shopping-Bummel in der Stadt unterwegs, sondern lassen sich die Waren bequem nach Hause liefern.

Es klafft ein Loch: "Donut-Effekt" in den Innenstädten

Eine aktuelle Studie des Münchner Ifo-Instituts zeigt deswegen, dass nicht nur der Online-Handel von der Pandemie profitiert hat. Der Konsum hat sich ebenso in die Vorstädte verlagert. Das ifo-Institut hat mit Hilfe von anonymisierten Kreditkartendaten in Berlin, Hamburg, München, Stuttgart und Dresden untersucht, wie sich das Konsumverhalten verändert hat. Die Daten hat Mastercard zur Verfügung gestellt. Das Ergebnis: In den Innenstädten lag demnach der Umsatz im Mai 2022 immer noch rund zehn Prozent unter dem Vor-Corona-Niveau. In den Wohnvierteln ist er jedoch um 20 Prozent gestiegen. Das Phänomen bezeichnet man als "Donut-Effekt" – in den Herzen der Städte klafft wie bei einem Donut ein Loch.

Es braucht eine neue Anziehungskraft

Hier stellt sich nun die Frage, wie sich dieses Loch wieder füllen lässt. Ein Schlagwort in dieser Diskussion ist Mixed-Use. Die Innenstädte müssen wieder mehr sein als Orte, die die Menschen zum Einkaufen und Arbeiten aufsuchen. Es geht darum, sie zu lebendigen Quartieren weiterzuentwickeln, die alles bieten, was Urbanität auszeichnet. Wohnen, Einkaufen, Freizeit – das alles muss in den Innenstädten möglich sein.

Oftmals sind hier leider noch die rechtlichen Rahmenbedingungen schwierig, um eine Mischnutzung in aller Konsequenz in den Cities zu realisieren. Aber schon heute gibt es gelungene Best-Practice-Beispiele, die deutlich machen, in welche Richtung gedacht werden muss.

Mixed-Use in Köln: Unten shoppen, oben klettern

Die Aachener Grundvermögen etwa hat auf der Schildergasse in Köln Zalando angesiedelt. Das Mode-Outlet erstreckt sich in der City der Domstadt auf rund 1800 Quadratmetern Verkaufsfläche über drei Etagen. In den Stockwerken darüber, die bekanntlich immer schwieriger zu vermieten sind, entsteht derzeit noch eine Kletterhalle von Element Boulders. Und gerade eine solche Halle zeigt, wie Mixed-Use eine Innenstadt um neue Nutzungsformen bereichern kann. Für gewöhnlich finden sich solche Kletterhallen nämlich in Gewerbegebieten in der Peripherie, aber nicht im Zentrum einer Stadt.

Ansiedlungsmanagement statt Leerstandserfassung

Um solche Entwicklungen gezielt zu beeinflussen, benötigen die Verantwortlichen in den Städten nicht nur eine digitale Leerstandserfassung, denn sie allein reicht nicht aus. Stattdessen ist es wichtig, ein Ansiedlungsmanagement zu etablieren, das gezielt solche neue Nutzungsformen in die Innenstädte bringt, die zu "Eventisierung" und Steigerung der Aufenthaltsqualität beitragen.

Was soll die Innenstadt bieten? Fragt die Menschen!

Ein weiterer Punkt ist, die Menschen miteinzubeziehen, die die Innenstädte nutzen sollen. Bürgerpartizipation ist hier das Stichwort. Ein Beispiel dafür findet sich in Paderborn. Dort ist mit der ersten Stadtretter-Botschaft ein kommunikativer Begegnungsraum geschaffen worden. Er soll zur offenen Diskussion über die Zukunft der Innenstadt einladen. Über auch Bürgerbefragungen oder Workshops können probate Mittel sein, um herauszufinden, was die Menschen von ihrer City erwarten.

Wenn die Verantwortlichen in Verwaltung, Politik, Handel und Immobilienwirtschaft neue Ansätze leben und den großen Umbrüchen mutig und offen begegnen, dann wird es in den deutschen Innenstädten gewiss nicht dunkel werden.


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Schlagworte zum Thema:  Stadtentwicklung, Einzelhandelsimmobilie