Warenhäuser: Umbau zum Mixed-Use-Gebäude mal wirtschaftlich

In guten Lagen von A- und B-Städten lassen sich ehemalige Warenhäuser nach der Umnutzung in Mixed-Use-Gebäude profitabel bewirtschaften – das liegt vor allem an den erzielbaren Mieten. Die sind weitaus höher als in den kleineren C- und D-Städten, wie die neue PwC-Studie "Transformation der Innenstädte" zeigt. Die Größe der Stadt ist demnach essenziell für die spätere Rentabilität und den Werterhalt der Immobilie.

Ausgewertet wurden die Daten von 37 Kaufhäusern, die zwischen Juni 2023 und Januar 2024 geschlossen wurden.

Umnutzung ehemaliger Kaufhäuser: Investition sinnvoll?

Zur Abschätzung der Wirtschaftlichkeit von baulichen Maßnahmen zur Umnutzung setzt die Studie das sogenannte Residualwertverfahren ein. Dabei wird der Wert der Immobilie nach dem Umbau mit den erforderlichen Umbaukosten abgeglichen. Daraus lässt sich ableiten, ob die Investitionen in eine Umnutzung sinnvoll sind.

In die Berechnung flossen verschiedene Standortdaten ein: Beispielsweise die Einwohnerzahl, der Bodenrichtwert und die durchschnittlichen Umbaukosten, die in das ehemalige Warenhaus fließen müssen, um das Gebäude marktfähig zu machen. Die liegen in Ballungsräumen im Schnitt bei 3.000 Euro pro Quadratmeter. In kleineren Städten sind es 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Die nötigen baulichen Eingriffe betreffen laut PwC am häufigsten die Tragwerkstruktur. Dazu kommen Anpassungen der Grundrisse und des Brandschutzes, zusätzliche Aufzüge und Treppenhäuser sowie eine neue Haustechnik. Je nach Gebäudetyp und Baujahr kann es zur Herausforderung werden, natürliches Licht ins Gebäudeinnere zu lenken. Manche Objekte stehen zudem unter Denkmalschutz, was einen Umbau zusätzlich verkompliziert.

Wo die erzielbaren Mieten am höchsten sind

Zentral für die Wirtschaftlichkeit und Werthaltigkeit einer Umnutzung von ehemaligen Warenhäusern in eine Mischung aus Einzelhandel, Büro, (Senioren-)Wohnen, Gastronomie und Hotel für ein vielfältiges innerstädtisches Quartier, sind die erzielbaren Mieten.

Wird nach der baulichen Veränderung ein Teil der Flächen von einem Gastronomiebetrieb genutzt, liegt nach Berechnungen von PwC die durchschnittliche Miete in den A-Städten bei 34 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. In einer C-Stadt beläuft sie sich im Schnitt nur auf 22 Euro pro Quadratmeter. Bei Wohnungen liegt sie in A-Städten bei 26 Euro und in C-Städten bei 16 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Bei den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Seniorenwohnen liegt die Differenz der erzielbaren Mieten im Vergleich von A- zu C-Städten in einer ähnlichen Größenordnung. In den D-Städten liegen die erwartbaren Mieten nochmals niedriger. In vielen Mittelstädten zeigt sich hingegen ein Dilemma: Einerseits spielen (ehemalige) Warenhäuser eine wichtige Rolle in den Einkaufsstraßen – sie prägen das Stadtbild und sind Ankerpunkte für Einzelhandel und Gastronomie –, andererseits rechnen sich an diesen Standorten aufwändige Umbauten zu mischgenutzten Objekten kaum.

Wirtschaftlich orientierte Investoren werden unter diesen Begebenheiten nicht investieren. Daher sollten betroffene Kommunen Konzepte für eine finanzielle Unterstützung von Entwicklern kreieren: Denkbar sind den Studienautoren zufolge Baukostenzuschüsse oder der Ankauf des Warenhaus-Grundstücks durch die Gemeinde.

PwC-Studie "Transformation der Innenstädte"

Empirica: Wohnen im Kaufhaus – Nachnutzung zu teuer

Zu reinen Wohngebäuden umgewidmet werden leerstehende Kaufhäuser in Deutschland bisher kaum. Einen Grund liefert etwa eine Studie von Empirica im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA): Die Nachnutzung sei teuer und aufwändig, der mögliche Beitrag zur Linderung des Wohnungsmangels zudem gering.

Nach Empirica-Recherchen wurden seit Ende der 1990er Jahre in Deutschland 131 Warenhäuser der Ketten Karstadt, Hertie, Kaufhof, Horten und Galeria geschlossen. Etwa ein Drittel davon stehe leer. In nur acht der 56 ehemaligen Kaufhäuser seien Wohnungen entstanden, heißt es in der Studie, insgesamt rund 350. Kostentreiber bei der Umwidmung seien die Themen Tageslicht und Belüftung, lange Umplanungs- und Genehmigungszeiten und viele Vorschriften – etwa beim Denkmalschutz.

Die Kommunen sollten das Ziel, Wohnen in leerstehenden Kaufhäusern zuzulassen, aktiv vorantreiben und in den Planverfahren deutlich machen, meint Empirica.

Empirica-Studie "Nachnutzung von Kaufhäusern"

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