Nutzungskonzepte gesucht: Innenstädte auf dem Prüfstand

Immobilien sind physische Antworten auf die vielfaltigen Vorstellungen unserer Gesellschaft von Wohnen, Arbeiten, Konsumieren und Regenerieren. Sie nehmen die Summe individueller Vorstellungen im Rahmen des rechtlich und wirtschaftlich Möglichen auf und schaffen damit diejenigen Welten, in denen unser aller Leben stattfindet. Immobilien sind somit der sichtbarste Kompromiss zwischen nutzerzentriertem Wunschbild, ökonomischer Rationalität und zunehmender ökologischer Sensibilität.

Die Immobilienwelt ist aufgrund dieses Kompromisses damit niemals ideal, muss aber zumindest attraktiv genug sein, um über alle Segmente hinweg ausreichend Nutzer zu finden und zu binden und letztlich deren Bedürfnisse zu erfüllen. Dies gelingt unterschiedlich gut, wie an den heterogenen Stadtbildern abgelesen werden kann. Doch gerade hier liegt die besondere Herausforderung in einer sich ändernden Welt.

Megatrends und Krisen: Transformation der Immobilienwelt

Denn der Prozess der jüngsten Transformation kam schleichend und wurde und wird durch diverse Treiber verstärkt und gelenkt. Langfristige globale Strömungen, sogenannte Megatrends, verändern die Art und Weise wie wir zusammenleben und arbeiten grundlegend und nachhaltig. Die Immobilienbranche betreffend sind hierbei die wesentlichsten Trends sicherlich die Digitalisierung, der demografische Wandel, die Urbanisierung und selbstverständlich die Nachhaltigkeit. Zunehmend an Gewicht gewinnt der Megatrend Sicherheit.

Verstärkt wird die Transformation durch exogene Schocks wie die Corona-Pandemie sowie den Krieg gegen die Ukraine mit sich gegenseitig verschärfenden Folgen, wie beispielsweise die angespannte Energieversorgung, Inflation, entsprechende Zinsschritte der EZB sowie einem Rückgang der Wirtschaftsleistung. Dies alles trifft nicht nur den Immobilienmarkt, sondern verändert spürbar unser tägliches Leben und Verhalten.

Alles digital von zu Hause erledigen – wollen wir das?

Der demografische Wandel führt nicht nur zu einer zunehmenden Überalterung der Bevölkerung, sondern bringt auch eine andere Erwartungshaltung der jüngeren Generationen sowie unserer zugezogenen Bürger mit sich. Die Digitalisierung ist unter anderem ein wesentlicher Treiber der Verhaltensänderungen und schafft grundsätzlich erst einmal die Möglichkeiten dazu. Insbesondere Onlineshopping, digitale Kommunikation, aber auch Künstliche Intelligenz haben die Grundlage geschaffen, sehr viel "remote" zu erledigen. Remote work, remote shopping, remote chatting – stellen den Menschen, den persönlichen direkten Austausch, in den Hintergrund. Letztlich könnte alles von zuhause erledigt werden. Aber ist es das, was wir wollen?

Identität als Erfolgsfaktor für Quartiere

Urbanes Leben lebt von der Vielfalt – der Menschen, der Nutzungen, des Angebots. Aber auch von Kreativität und Innovationen. Mit CBRE wurden basierend auf empirischen Untersuchungen mit den Masterstudenten der European Business School zentrale Erfolgsfaktoren von Quartieren ermittelt. Im Ergebnis konnten die Cluster Urban Needs / Urban Mix, Infrastructure, Identity, Connectivity und Built Environment als notwendige Kategorien identifiziert werden, die wie Puzzleteile der Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Aspekten des Gesamterfolges eines urbanen Quartiers ineinandergreifen.

Die Vielfalt und hierbei sicherlich eine stadtindividuelle Vielfalt – Berlin lebt uns dies schön vor – nicht die austauschbare Vielfalt, wie man sie unter anderem aus den USA kennt, ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Die Identität, das "mein Kiez"-Gefühl der Verbundenheit spielt in lebendigen Vierteln eine große Rolle.

Kreative Interimskonzepte statt reine Renditeperspektive

Aber neben den Bewohnern eines Quartiers kommt eine wichtige Rolle den Stadtbesuchern, den Pendlern und Konsumenten zu. Durch die Pandemie hat die Beziehung zwischen Stadt und Land einen neuen Stellenwert erhalten. Diese Zielgruppe benötigt eine entsprechende Verkehrsinfrastruktur und ein vielfältiges Stadtangebot, um attrahiert zu werden.

Statt leerstehender Flächen braucht es den Mut zu Interimskonzepten, zur Kuratierung der Flächen mit Kunst, Gastronomie, Handwerk, Kultur und alternativen Büroangeboten. Um Leben zu schaffen sind neben den klassischen "highest & best use"-Konzepten aus Renditeperspektive die Kombination mit "most creative & best use"-Konzepten aus innovativer Perspektive gefragt.

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