Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen: Neue Regeln

Die Kurzzeitvermietung möblierter Unterkünfte über Online-Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Tripadvisor ist weltweit beliebt – ob an Touristen oder digitale Arbeitsnomaden. In den Ländern der Europäischen Union (EU) machen solche Angebote zirka ein Viertel aller Touristenunterkünfte aus, mit steigender Tendenz. Die Frage ist: Sind die Vermieter in den Städten und Gemeinden gemeldet? Und stimmen ihre Angaben?

Das Bundeskabinett beschloss am 6.11.2025 den Referentenentwurf für das sogenannte Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) aus dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWE). Der Gesetzentwurf soll eine am 20.5.2024 in Kraft getretene EU-Verordnung innerhalb eines Jahres in nationales Recht umsetzen. Vorgesehen ist unter anderem die Einrichtung einer zentralen digitalen Zugangsstelle bei der Bundesnetzagentur. Die soll am 20.5.2026 die Arbeit aufnehmen. Am 8.1.2026 wurde der Regierungsentwurf (Stand 6.1.2026) veröffentlicht.

Entwurf eines Gesetzes zur Durchführung einer Verordnung der Europäischen Union zum Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen sowie zur Durchsetzung von Diskriminierungsverboten der Europäischen Union (Referentenentwurf)

Entwurf eines Gesetzes zur Durchführung einer Verordnung der Europäischen Union zum Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen sowie zur Durchsetzung von Diskriminierungsverboten der Europäischen Union (Regierungsentwurf)

Datenaustausch: Kontrolle und Transparenz

Die bei der Bundesnetzagentur einheitliche Zugangsstelle soll mit Geltungsbeginn der EU-Kurzzeitvermietungs-Verordnung am 20.5.2026 die Arbeit aufnehmen, hieß es aus dem BMWE. Dabei handle es sich um eine Serviceplattform: Die Online-Vermarkter der Kurzzeitunterkünfte sollen die Buchungsdaten digital und automatisiert übermitteln können. Dazu berechtigte Behörden können diese Daten dann künftig direkt bei der zentralen Zugangsstelle abrufen. Die Bundesnetzagentur soll die Regeln und Pflichten aus der Verordnung durchsetzen dürfen.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte, dass die Bundesregierung die EU-Vorgaben nun zügig umsetzen will. "Es braucht dringend mehr Transparenz und Kontrolle auf dem bislang undurchsichtigen Markt für Kurzzeitvermietungen, der häufig mit der Vermietung möblierter Wohnungen einhergeht", sagte DMB-Präsidentin Melanie Weber Moritz.

Die Entscheidung, die Bundesnetzagentur als einheitliche digitale Zugangsstelle zu bestimmen, sei richtig – so könnten Städte und Gemeinden künftig einfacher Verstöße erkennen und dagegen vorgehen. Notwendig sei ein flächendeckendes, konsequent angewandtes Zweckentfremdungsverbot, damit Wohnraum dem Markt nicht dauerhaft über Plattformen wie Airbnb dem Markt entzogen werde.

EuGH: Großstädte dürfen Airbnb-Vermietungen verbieten

Im September 2020 sorgte ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) für Furore: Die kurzzeitige Vermietung von regulären Mietwohnungen über Plattformen wie Airbnb darf demnach verboten werden. Das sei gerechtfertigt, verhältnismäßig und ein "zwingender Grund des Allgemeininteresses", wo Wohnraum knapp und teuer ist, entschied der EuGH in zwei Fällen.

Die gesetzliche Genehmigungspflicht – wie sie in Frankreich in Städten mit mehr als 200.000 Einwohnern und im Großraum Paris gilt – verstoße nicht gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie, erklärten die Luxemburger Richter in dem Grundsatzurteil vom 22.9.2020.

Berliner Urteil: Airbnb muss Daten der Vermieter rausrücken

VGH Bayern: Zweckentfremdungsverbot gestattet keine Mietpreisklausel

EU-Maßnahmen zu Kurzzeitmieten: Chronologie

Im November 2022 legte die Europäische Kommission einen Vorschlag vor, um für mehr Transparenz im Bereich der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften zu sorgen und Behörden bei der Förderung eines nachhaltigen Tourismus zu unterstützen.

Parlament und Rat erzielten im November 2023 eine Einigung über den Vorschlag. Zu den Maßnahmen gehören:

• Registrierung von Gastgebern: Die Einigung sieht einen einfachen Online-Registrierungsprozess für Kurzzeitmietobjekte in EU-Mitgliedstaaten vor, in denen das erforderlich ist. Nach Abschluss des Vorgangs erhalten Gastgeber eine Registrierungsnummer, mit der sie die Immobilie vermieten können. Das erleichtert die Identifizierung von Gastgebern und die Überprüfung ihrer Angaben durch die Behörden.
• Mehr Sicherheit für Nutzer: Online-Plattformen werden verpflichtet, die Richtigkeit von Immobilienangaben zu überprüfen und stichprobenartige Kontrollen durchzuführen. Bei Bedarf können die Behörden Registrierungen stoppen, nicht konforme Einträge entfernen oder Bußgelder gegen Plattformen verhängen.
• Datenaustausch: Um Daten von Plattformen über Gastgeberaktivitäten zu erhalten, werden die Mitgliedstaaten einen einzigen digitalen Zugangspunkt einrichten, um lokalen Behörden dabei zu helfen, Mietaktivitäten zu verstehen und den Tourismus zu verbessern. Für Kleinst- und Kleinplattformen mit durchschnittlich bis zu 4.250 Einträgen wird jedoch ein einfacheres System für den Datenaustausch eingeführt.

Das Parlament verabschiedete die neuen Regeln für Kurzzeitmieten im Februar 2024; der Rat folgte im März 2024. Die Verordnung wird 24 Monate nach ihrem Inkrafttreten am 20.5.2024 anwendbar sein.

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