AfA im Wohnungsbau: Möglichkeiten und Nutzen

Steuersparer profitieren von linearen und degressiven Abschreibungsmodellen sowie von Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau. Was Investoren zu den steuerlichen Abschreibungen – auch AfA (Absetzung für Abnutzung) genannt – wissen müssen.

Grundprinzipien der AfA

Steuerlich relevante Abschreibungen verteilen die Anschaffungs- und Herstellungskosten (AHK) eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer. Dabei werden verschiedene Modelle unterschieden:

• Lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG): Gleichmäßige jährliche Abschreibung, bei Wohngebäuden typischerweise zwei Prozent der AHK über 50 Jahre.
• Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG – neu): Seit dem 27.3.2024 ist es wieder zulässig jährlich fünf Prozent vom jeweiligen Restbuchwert abzuschreiben. Dies bedeutet zwar einen sinkenden Betrag, der jedoch in den ersten Jahren deutlich höhere Steuerentlastung bringt.
• Sonderabschreibung (§ 7b EStG / § 7g Abs. 5 EStG): Zusätzlich zur normalen Abschreibung können bestimmte Neubauten mit bis zu 20 Prozent über vier Jahre gefördert werden, vorausgesetzt, sie erfüllen bestimmte Kriterien.

Diese Modelle sind grundsätzlich austauschbar oder gar kombinierbar, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen und bieten damit die Chance, die Steuerlast in den ersten Jahren signifikant zu senken. Gerade bei hoher Inflation und Baupreissteigerungen ein entscheidender Vorteil.

Förderung für den Mietwohnungsbau

Wer neuen, bezahlbaren Mietwohnraum schafft, kann bis 2029 von Sonderabschreibungen profitieren.

Förderquote: Fünf Prozent der AHK pro Jahr, über vier Jahre – also 20 Prozent Sonderabschreibung zusätzlich zur regulären AfA.

Fördervoraussetzungen:

• Der Bauantrag muss vor dem 1.10.2029 gestellt werden.
• Das Gebäude muss den Effizienzhausstandard 40 (EH40) erfüllen.
• Die Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten.
• Maximal abschreibungsfähig sind 4.000 Euro pro Quadratmeter – auch bei höheren Baukosten.
• Luxusneubauten sind von der Förderung ausgeschlossen. Ebenso nicht begünstigt: Außenanlagen wie Tiefgaragen oder Gartenanlagen.

Die Kombination mit der degressiven AfA aus dem Wachstumschancengesetz eröffnet zusätzliche Gestaltungsräume, sofern baurechtlich und steuerlich gut koordiniert.

Rückkehr der degressiven Abschreibung

Mit § 7 Abs. 5a EStG wurde die degressive AfA wieder eingeführt. Sie gilt ausschließlich für Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 begonnen wurde. Der entscheidende Stichtag ist dabei nicht mehr der Bauantrag, sondern die Baubeginnsanzeige. Hierzu heißt es im Gesetz:

"Als Beginn der Herstellung gilt das Datum in der nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften einzureichenden Baubeginnsanzeige. […] Sollte keine gesetzliche Pflicht bestehen, kann die Anzeige freiwillig erfolgen."

Die Abschreibung erfolgt nach einem unveränderlichen Satz von fünf Prozent des jeweiligen Buchwerts – also geometrisch degressiv.

Der Vorteil: Der Steuerentlastungseffekt ist in den ersten Jahren besonders hoch, was die Kapitalbindung senkt und Investitionen attraktiver macht.

Allerdings dürfen Gebäude mit degressiver AfA nicht zusätzlich außerplanmäßig abgeschrieben werden, wie zum Beispiel bei außergewöhnlicher technischer Abnutzung. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jedoch zulässig und sollte spätestens bei stark gesunkenen Restwerten geprüft werden.

Kombinationen und Fallstricke

Ein intelligentes Steuerdesign kann erhebliche Einsparpotenziale erschließen. Dabei gelten folgende Tipps für die Praxis:

• Baubeginn exakt dokumentieren: Nur ein sauberer Nachweis des Baubeginns ermöglicht die degressive AfA. Gerade bei Projektentwicklungen oder Bauherrenmodellen ist die steuerliche Begleitung entscheidend.
• Fördervoraussetzungen sauber prüfen: Die Sonderabschreibung für Mietwohnungen ist an energetische und finanzielle Kriterien gebunden. Eine frühzeitige Prüfung der Baukosten ist empfehlenswert.
• Investitionen optimal staffeln: Wer in mehreren Bauabschnitten plant, kann ggf. durch zeitlich versetzte Baubeginne mehrere AfA-Zeitfenster nutzen.
• Kombinationen nutzen: Degressive AfA und Sonder-AfA lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen kombinieren – was die steuerliche Entlastung besonders in den ersten Jahren maximiert.

Die neuen steuerlichen Regelungen bieten der Immobilienbranche wirkungsvolle Instrumente, um Wohnbauprojekte trotz widriger Rahmenbedingungen wirtschaftlich umzusetzen. Insbesondere die zeitlich befristete degressive AfA kann ein entscheidender Hebel für den Baubeginn sein, sofern die Projekte richtig strukturiert und begleitet werden. Luxusimmobilien fallen aufgrund der gedeckelten Quadratmeterpreise aus der Steuermaßnahme heraus. Für Investoren, Projektentwickler und Wohnungsbaugesellschaften lohnt es sich, jetzt die steuerlichen Weichen zu stellen.

Weitere Abschreibungsmethoden

Progressive AfA in der Praxis kaum relevant

Neben der linearen und degressiven Abschreibung sieht das Steuerrecht auch die Möglichkeit einer progressiven AfA vor, also einer über die Jahre ansteigenden Abschreibung. Sie findet in der Praxis jedoch kaum Anwendung, da sie nicht im Einkommensteuergesetz verankert ist. Sie kommt nur in besonderen Fällen auf Antrag zu tragen, etwa wenn die Abnutzung eines Gebäudes nachweislich im Zeitverlauf zunimmt, beispielsweise bei Gebäuden mit sich beschleunigendem Verschleiß durch intensiver werdende Nutzung. In der handelsrechtlichen Bilanzierung ist die progressive AfA theoretisch zulässig, steuerlich wird sie jedoch regelmäßig abgelehnt.

Zeiteinteilige AfA

Die zeiteinteilige AfA findet immer dann Anwendung, wenn ein Gebäude nicht zu Jahresbeginn, sondern im Laufe des Jahres angeschafft, fertiggestellt oder in Betrieb genommen wird. In solchen Fällen darf die Abschreibung im ersten Jahr nur zeitanteilig pro Monat erfolgen. Beginnt die Nutzung beispielsweise im Juli, dürfen für das erste Jahr lediglich sechs Zwölftel des Jahresbetrags angesetzt werden. Ab dem Folgejahr gilt dann der volle AfA-Satz. Diese Regelung betrifft sowohl lineare als auch degressive AfA und hat praktische Bedeutung bei Kauf, Fertigstellung oder Umbau in der Jahresmitte. Die zeiteinteilige AfA ist steuerlich verbindlich und verhindert eine übermäßige Abschreibung im Erstjahr.

Leistungsabhängige AfA

Die leistungsabhängige AfA richtet sich nach der tatsächlich erbrachten Leistung eines Wirtschaftsguts. Anstelle fester Jahresbeträge erfolgt die Abschreibung anhand betrieblicher Nutzungseinheiten wie gefahrene Kilometer, produzierte Stückzahlen oder Betriebsstunden. Dieses Modell findet primär für bewegliche Wirtschaftsgüter wie Maschinen oder Fahrzeuge Anwendung. Denkbar ist eine leistungsgestützte Abschreibung höchstens bei technischen Anlagen innerhalb von Immobilien, etwa Blockheizkraftwerken oder Aufzügen, sofern deren Nutzung hinreichend dokumentiert wird. Für Gebäude im engeren Sinne ist die leistungsabhängige AfA nicht vorgesehen.

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