Insolvenzen erreichen jetzt Gebäudedienstleister und Ausbau

Die Zahl der Insolvenzen in der deutschen Immobilienwirtschaft ist im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal über alle Umsatzklassen hinweg um 13,5 Prozent auf 554 Fälle gestiegen. Gleichzeitig gingen die Verfahren bei Unternehmen mit mehr als zehn Millionen Euro Jahresumsatz um rund 31 Prozent zurück: von 13 Fällen auf neun Fälle. Das Minus bei Großunternehmen insgesamt lag sogar bei 34,7 Prozent.

Das sind Ergebnisse aus der aktuellen Falkensteg-Statistik.

Rohbau kommt nach Konsolidierung zur Ruhe

Falkensteg erklärt den scheinbaren Widerspruch zwischen allgemein steigenden Insolvenzen einerseits und dem Minus im Segment der großen Immobilienfirmen andererseits mit zwei gegenläufigen Mechanismen:

• einer weitgehend abgeschlossenen Marktbereinigung bei Großunternehmen des Rohbausektors sowie
• dem zeitversetzten Ausbreiten der Krise auf kleinteilige Ausbau- und Dienstleistungsunternehmen.

Während die Kategorie "Bau von Immobilien" mit 239 auf 243 Fälle nahezu stagniert (plus 1,6 Prozent), klettert die Kategorie "Gebäude" um 24,9 Prozent von 249 auf 311 Fälle. "Der Rohbau hat seine Bereinigungswelle weitgehend hinter sich", erklärt Christian Alpers, Leiter Falkensteg Real Estate.

Dass der Rohbausektor zur Ruhe kommt, ist laut Falkensteg das Ergebnis einer Konsolidierung. In den Jahren 2023 und 2024 schieden wirtschaftlich schwache Bauträger massenhaft aus dem Markt aus. Zinsanstieg, kollabierte Kaufpreise und der Rückzug der Banken aus der Projektfinanzierung hatten die Margen in die Verlustzone gedrückt.

Projekte, die in der Niedrigzinsphase mit knappem Eigenkapital kalkuliert worden waren, erwiesen sich angesichts von Baukostensteigerungen von bis zu 45 Prozent gegenüber 2020 als unrentabel. Die Baugenehmigungen wuchsen im Vorjahr um zehn Prozent auf rund 238.500 Wohneinheiten. Allerdings wird der Anstieg erst mit Verzögerung in der Projektpipeline der Bauunternehmen ankommen. 

Ausbau mit Verzögerung von Insolvenzen betroffen

"Gleichzeitig erreicht die Krise die nachgelagerten Segmente mit Ausbau, Dienstleistern und Bestandshaltern, die den Schock mit Verzögerung zu spüren bekommen", sagt Alpers. So würden etwa hohe Investitionen in die Sanierung häufig verschoben.

Unternehmen, die Leistungen für insolvente Bauträger erbracht hatten, gingen im Schnitt bei den Forderungen fast leer aus. "Ein Elektriker oder Trockenbauer, der mehrere Monate auf Zahlung gewartet und am Ende nichts bekommen hat, ist häufig nicht mehr liquide genug, den nächsten Auftrag vorzufinanzieren", so der Falkensteg-Experte weiter.

Das sei ein strukturelles Problem und lasse sich weder durch Kostensenkung noch durch neue Aufträge allein lösen, da Ausbauer das Risiko trügen, ohne die Preismacht zu haben.

Falkensteg-Statistik: Insolvenzen über alle Umsatzklassen 

Quelle: Falkensteg

Refinanzierungswelle und Iran-Krieg als Belastung

Zu diesen Mechanismen kommen Falkensteg zufolge für den weiteren Jahresverlauf zwei externe Schocks hinzu:

• Die Refinanzierungslücke bei Immobilienkrediten erreicht den ersten Hochpunkt: Darlehen aus der Niedrigzinsphase laufen schrittweise aus, doch gesunkene Objektwerte erlauben Anschlussfinanzierungen nur noch auf Basis neubewerteter Sicherheiten. Besonders exponiert sind Büro- und Einzelhandelsimmobilien, deren Nutzernachfrage strukturell gesunken ist.
• Der Iran-Krieg verstärkt den Druck: Gestörte Lieferketten aus dem Nahen Osten lösten beispielsweise eine Polyethylenknappheit aus, die Rohre, Kabelummantelungen und Dämmstoffe erfasst. Auch erdölbasierte Syntheseprodukte für Fassaden- und Dachdämmung werden spürbar teurer. Diese Kostenexplosion ist in bestehenden Werkverträgen nicht vorgesehen.

"Die Mehrbelastungen treffen die Branche in einem Moment, in dem die Substanz vieler Unternehmen bereits geschwächt ist", warnt Alpers. Ohne Preisanpassungsklauseln, die steigende Materialkosten automatisch auf den Auftraggeber umlegen, drohten Ausbauunternehmen, die vorhandenen Aufträge mit Verlust abzuschließen. Das werde die Insolvenzzahlen in den kommenden Quartalen weiter treiben.

Anstieg von Insolvenzen im Segment "Gebäude" erwartet

Für die zweite Jahreshälfte erwartet Alpers ein Auseinanderdriften der Kategorien. Im Bereich "Bau von Gebäuden" sei ein moderater Anstieg von rund fünf Prozent zu erwarten – erste Erholungszeichen bei den Baugenehmigungen werden sich wegen langer Projektlaufzeiten erst ab 2027 auswirken.

Im Segment "Gebäude" hingegen sei ein weiterer Anstieg um rund 15 Prozent wahrscheinlich. Eine Trendwende werde nicht erwartet.

Das könnte Sie auch interessieren:

Bauturbo – was Projektentwickler ins Spiel bringt

Sorgen am Wohnungsmarkt wegen Regulierungsplänen