Gewerbeimmobilien in den deutschen Top-Metropolen – vor allem Büros in Berlin – werden von Investoren immer häufiger für den eigenen Bestand entwickelt (Investor Development). Der Anteil am gesamten Projektentwicklungsvolumen liegt aktuell bei 40 Prozent, wie eine Studie von Bulwiengesa zeigt.
Dass die Projektentwicklung im Bestand neben dem klassischen Trading Development in den vergangenen Jahren für institutionelle Investoren an Bedeutung gewonnen hat, könnte unter anderem daran liegen, dass geeignete Bauflächen Mangelware sind und städtebauliche Vorgaben den Prozess bremsen, aber auch wirtschaftliche Überlegungen spielen zum Teil eine Rolle.
Durch den wachsenden Kostendruck (Grundstück und Bau) und der gleichzeitig steigenden Büro- und Wohnflächennachfrage werden laut der jüngsten Sonder-Studie "Projektentwicklung in deutschen Metropolen: Warum Investoren jetzt für eigene Bestände bauen", die Bulwiengesa im Auftrag des Projektentwicklers CA Immo durchgeführt hat, weitere Akteure den Investor-Development-Markt verstärkt für sich entdecken. Dabei sind Eigennutzerentwicklungen stark beeinflusst vom unternehmerischen Wachstum und der Verfügbarkeit eigener Grundstücke.
Der Marktanteil der Investor Developments in den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) am Projektentwicklungsvolumen ist laut Bulwiengesa von rund 20 Prozent im Jahr 2016 auf etwa 40 Prozent im ersten Quartal 2019 gestiegen. Analysiert wurden die Assetklassen Wohnen, Büro, Handel und Hotel.
Büroimmobilien: Investor-Development-Anteil wächst auf rund 46 Prozent
Gesondert betrachtet nach Segmenten, ist der Sprung bei Büroimmobilien am markantesten, weshalb die Studie den Schwerpunkt auf diese Assetklasse legt: Hier liegt der Investor-Development-Anteil mittlerweile bei 46,4 Prozent insgesamt. Es folgen Hotels (Anteil der Investor Developments: 34 Prozent) und Wohnimmobilien (31 Prozent).
Der größte strategisch agierende Akteur ist in der aktuellen Erhebung mit dem Fokus auf Eigenbestandsentwicklungen der Projektentwickler CA Immo: Hier dominieren Investor Developments über alle Top-7-Städte und alle Segmente hinweg. Schwerpunkt sind Büroimmobilien.
"Die CA Immo – wie einige andere Investoren auch – baut im aktuellen Marktumfeld lieber selbst, als auf zur Portfoliostrategie passende Objekte zu warten." Andreas Quint, Vorstandschef CA Immo
CA Immo wächst in Deutschland vor allem auf Basis eigener Projektentwicklungen, gerade auch in Deutschland, wo die geplante Projekt-Pipeline nach Angaben des Unternehmens ein Entwicklungsvolumen von aktuell mehr als 750.000 Quadratmeter Nutzfläche in Berlin, München und Frankfurt umfasst. Dazu gehört das "Hochhaus am Nordhafen" in der Europacity Berlin mit 16 Stockwerken und einer Büro-Bruttogeschossfläche von zirka 34.000 Quadratmetern. Die Fertigstellung ist für 2023 geplant.
Nach starken Wachstumsjahren bis 2016 stagniert jedoch die Projektentwicklung von Wohnimmobilien weitgehend, wie die Studie zeigt. Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft ABG Frankfurt ist mit großem Abstand als einziges kommunales Unternehmen unter den Top 10 der Projektentwickler, die überwiegend für den eigenen Bestand bauen, und zwar überwiegend Wohnimmobilien.
Büroentwicklungen: An Berlin führt kein Weg vorbei
Vor allem das Bürosegment boomt, wobei Berlin und München mit den geringsten Leerstandsraten von durchschnittlich jeweils zwei Prozent die meisten Flächen benötigen dürften. Diese Situation wird sich voraussichtlich bis zum Jahr 2022 nicht ändern.
"Anders als in vorangegangenen Zyklen sehen wir laut unser Büromarktprognose bis 2022 den Büroleerstand in den Metropolen nicht ansteigen." Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter von Bulwiengesa
Etwa für Berlin prognostiziert Bulwiengesa bis in drei, vier Jahren 850.000 Bürobeschäftigte. Das entspräche einem Wachstum von 42 Prozent seit Beginn der Untersuchungsreihe im Jahr 2008. Auch in München und Hamburg hält das Wachstum der vergangenen Jahre an.
Die Investor-Development-Flächen, die Bulwiengesa seit dem Jahr 2016 in die Analyse aufnimmt, sind am Berliner Büromarkt seitdem ausgehend von einem bereits hohen Niveau um knapp eine Millionen Quadratmeter gestiegen. In München stiegen die Investor-Development-Flächen in diesem Zeitraum um 44 Prozent auf 1,3 Millionen Quadratmeter.
Der Anteil der Investor-Development-Flächen von Büroflächen ist in München am höchsten mit 62,9 Prozent (Trading Developments: 37,1 Prozent). Es folgen auf den ersten drei Rängen Stuttgart (47,8 Prozent Eigenentwicklungen) und Berlin (47,5 Prozent Eigenentwicklungen). In Hamburg liegt der Anteil bei 44 Prozent, in Düsseldorf und Köln bei jeweils 37,3 Prozent und in Frankfurt bei 33,1 Prozent.
Bulwiengesa: München wird Frankfurt als teuersten Bürostandort ablösen
Was die Bürospitzenmieten betrifft, ist für Berlin seit 2018 mit einem Plus von 14 Prozent der stärkste Anstieg zu beobachten. Eine Abkühlung erwartet Bulwiengesa auf dem Berliner Markt nicht. München und Düsseldorf folgen mit einem Anstieg von jeweils rund zehn Prozent.
Für das Jahr 2022 prognostiziert Bulwiengesa, dass München Frankfurt als teuersten Bürostandort ablösen wird. Beide Städte werden bis dann durchschnittliche Spitzenmieten von mehr als 40 Euro pro Quadratmeter aufweisen. Berlin entwickelt sich in eine ähnliche Richtung, dürfte jedoch unter der 40-Euro-Grenze bleiben – langfristig geht Bulwiengesa davon aus, dass Berlin sich vor Frankfurt schieben wird.