Schätzung erhöht Anforderungen an Betriebskostenabrechnung nicht

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom Mieter die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.

Die Heiz- und Warmwasserkosten wurden zu 70 Prozent nach Verbrauch (Verbrauchskosten) und zu 30 Prozent nach Wohnfläche (Grundkosten) umgelegt. In der Abrechnung sind die umgelegten Gesamtkosten angegeben sowie der verwendete Umlagemaßstab.

Am Ende der Abrechnung wies der Vermieter darauf hin, dass die Heizkosten des Mieters nach dem prozentualen Vorjahresverbrauch und die Kosten für das vom Vermieter verbrauchte Warmwasser nach vergleichbaren Räumen geschätzt worden seien.

Der Mieter meint, die Abrechnung sei formell unwirksam, denn er sei nicht in der Lage, diese auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.

Entscheidung

Die Betriebskostenabrechnung genügt den formellen Anforderungen.

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

An die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung sind keine weitergehenden Anforderungen zu stellen. Insbesondere muss der Vermieter nicht bereits auf dieser Ebene darlegen und erläutern, wie er in Fällen, in denen in der abzurechnenden Wohnung eine Verbrauchsablesung unterblieben ist, die dann gemäß § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung als Verbrauchswerte dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat. Er muss weder die Vorjahresabrechnung beifügen, aus der die seinerzeitigen Werte ersichtlich sind, noch muss er weitere Angaben oder Erläuterungen machen, anhand derer der Mieter die angesetzten Werte prüfen kann. Hierdurch würde die Abrechnung überfrachtet.

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Dies sind Fragen der inhaltlichen Richtigkeit.

(BGH, Urteil v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14)