Eine Formularklausel, die dem Mieter eines Ladens in einem Einkaufszentrum als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements" gesondert auferlegt, ist unwirksam.
Hintergrund
Die Vermieterin eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum verlangt vom Mieter für das Jahr 2006 eine Betriebskostennachzahlung von knapp 16.000 Euro. Dem formularmäßig getroffenen Mietvertrag zufolge müssen die Mieter anteilig „sämtliche Nebenkosten des Einkaufscenters, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen" tragen.
Als Einzelpositionen sind im Mietvertrag u. a. aufgeführt:
- Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwaltung
- Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume, ....
In der Abrechnung entfallen auf die Position „Center-Management" 21.500 Euro und auf die „Verwaltungskosten" 2.500 Euro. Der Mieter meint, diese Positionen nicht tragen zu müssen, da ihn die Vereinbarung im Mietvertrag unangemessen benachteilige.
Entscheidung
Der Mieter muss keine Nebenkosten nachzahlen.
a) Verwaltungskosten
Die Umlage der Verwaltungskosten ist allerdings wirksam, so dass der Mieter diese tragen muss. Der Begriff „Verwaltungskosten" ist hinreichend bestimmt. Auch musste der Vermieter keine Höchstgrenze angeben, da er ohnehin das Wirtschaftlichkeitsgebot einhalten muss und nur die erforderlichen Kosten umlegen darf. Dies hat der BGH schon in mehreren Urteilen in jüngerer Zeit bekräftigt.
b) Kosten für „Center-Management"
Die unter der Position „Center-Management" abgerechneten Kosten sind hingegen nicht umlagefähig, denn der Begriff des Center-Managements oder "Center-Manager", wie im Vertrag aufgeführt, ist nicht ausreichend bestimmt. Hinsichtlich dieses Begriffs fehlt es an ausreichender Transparenz.
Es ist unklar, welche Kosten hier einbezogen werden sollen oder welche Leistungen hiervon erfasst werden sollen. Denn gerade weil die Vermieterin daneben auch „Kosten für Verwaltung" und „Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume" verlangt, ist nicht ersichtlich, welche anderen Kosten unter dem Begriff „Center-Manager" anfallen.
Der Begriff „Kosten für Center-Manager" erlaubt keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten.
Da die nicht umlagefähigen Kosten für das Center-Management die verlangte Nachzahlung übersteigen, muss der Mieter nichts nachzahlen.
(BGH, Urteil v. 3.8.2011, XII ZR 205/09)